纳税筹划思路

我国对土地增值税规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通

过享受税法规定的优惠政策进行纳税筹划。

土地增值税的法定减免税项目如下：

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20%的。普通标准 住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不 属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人 民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过法定扣除项目金额 20%的， 免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。

（2）因国家建设需要依法征收、征用、收回的房地产。因国家建设需要依法征收、 征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征收、征用的 房地产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转 让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准， 凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增 值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税。2008年11月1日起，居民个人转让住房一 律免征土地增值税。

土地增值税的政策性减免税项目如下：

（1）对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入 股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增 值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

（2）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免 征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

（3）在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增 值税。

（4）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠予直系亲属或承担 直接赡养义务人的。

（5）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利性社会团体、国家机关将 房屋产权、土地使用权赠予教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

（6）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增 值税。

（7）对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

（8）对信达、华融、长城和东方资产管理公司转让房地产取得的收入，免征土地增 值税。

（9）大连证券破产财产被清算组用来清偿债务时，免征大连证券销售转让货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加和土 地增值税。

（10）对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，免征被撤销金融机构转让货物、不动 产、无形资产、有价证券、票据等应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加和土地 增值税。

（11）对东方资产管理公司在接收港澳国际（集团）有限公司的资产包括货物、不动 产、有价证券等，免征东方资产管理公司销售转让该货物、不动产、有价证券等资产以及 利用该货物、不动产从事融资租赁业务应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加和 土地增值税。

（12）对港澳国际（集团）内地公司的资产，包括货物、不动产、有价证券、股权、 债权等，在清理和被处置时，免征港澳国际（集团）内地公司销售转让该货物、不动产、 有价证券、股权、债权等资产应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值 税。

（13）对港澳国际（集团）香港公司在中国境内的资产，包括货物、不动产、有价证 券、股权、债权等，在清理和被处置时，免征港澳国际（集团）香港公司销售转让该货 物、不动产、有价证券、股权、债权等资产应缴纳的增值税、预提所得税和土地增值税。

法律政策依据

（1）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院1993年12月13日颁布，国务 院令〔1993〕第138号，根据2011年1月8日国务院令第588号《国务院关于废止和修改部分 行政法规的决定》修订）。

（2）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财政部1995年1月27日发 布，财法〔1995〕6号）。

（3）《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财政部 国 家税务总局1995年5月25日发布，财税〔1995〕48号）。