白送给你的房子，要不要？

在一房难求的今天，白送给你一套你要不要？这听起来是不是很魔幻？如果说这话的人既不是你的父母也不是骗子，而是真心实意要送你房子的陌生人，那么这套房子很可能就坐落在燕郊的某个小区内。

燕郊

您问我燕郊在哪？这么说吧，在某个夜深人静的时候，驾车从天安门前面延长安街一直向东开，别拐弯，就一直开，半小时之后靠边停车，您就已经站在燕郊的地界儿上了。

燕郊—一由春秋时期燕国都城之郊而得名，有“天子脚下筹划，御驾行宫”之美誉。今天是一个个隶属于河北省三河市的一个小镇，其西部接壤潮白河，与北京市通州区隔河相望。

来来来，中间那条河就是潮白河，各位不妨猜一下，河哪边是北京通州，哪边是河北燕郊？有人会说了，这不送分题吗？左岸高楼林立，一栋栋住宅气宇轩昂，这一看就是首都北京嘛，您再看右岸，除了农田就是平房，十分符合某“郊”的气质，燕郊无疑了。如果这么回答，这道题就只能给您个卷面分了，虽然分析得头头是道，但请看图片右上角，地图坐标是上南下北左东右西，其实左面是燕郊，右面才是通州。也许有人会问了，这么魔幻吗？燕郊一个小小的镇看起来像极了某高档CBD，而通州咋跟个大农村似的，一点儿牌面都没有呢？

一路飙升的燕郊房价

其实几十年前完全不是酱婶的，下图是1985年的燕郊，虽然年代久远，图片看起来比较糊，但可以看出来基本全部是农田，接下来的一二十年一直是这个画风，馆长就不一一截图了。

2007~2008年画风突变，变成了下图酱紫：

许多原本是农田的地方，住宅楼仿佛是一夜之间平地而起。2007年，燕顺路沿线率先发力，燕京新城、东方夏威夷、圣得西区、和安花园等一批高等住宅迅速崛起；2008年房地产主舞台是以福成三期、四期为代表杭州的东区。

这是2009年的燕郊：

福成、汇福等地产企业进驻燕郊，上八区上城三期、青年新城等筹划建制，开始不断扩建买地，一掷千金，好不豪爽！

从2007年到2010年三年时间，燕郊房地产市值从几乎为0迅速飙升至550多亿，你以为这就是巅峰了吗？NO，NO，NO！这只是个前奏而已。因为下一年将要发生一件影响无数北漂人的重大事件：北京购房限购。

“凡在2011年2月17日零时零分之后,进行网上签约的住房交易,均应当执行新的限购政策：非京籍纳税满5年限购一套，京籍超2套不得再购且二套房首付比例提高。”这短短的一句话就像蝴蝶在北京轻轻扇了一下翅膀，结果却在三十公里之外的燕郊掀起了滔天巨浪。该政策下，想要在北京买房，必须提供连续5年的纳税证明。这个5年相当值得玩味，咱们下文会说道。在此之前北京房价一路飙升，无数北漂人为了在北京扎根不惜掏空6个钱包凑足首付先上车再说，剩下的贷款慢慢还，经历过那个年代的人都听过这样一句话“创业费用不如买房”因为只要能上车，肯定是有得赚的。三环买不起咱买四环，海淀朝阳东西城买不起，再不济咱们去城八区买，纵使隔壁燕郊楼市已经欣欣向荣，真正想在北京扎根的人也很少会去考虑在燕郊买饭，即使它离天安门再近它也不是北京，能010开头，咱就尽量不去考虑0316。

然而限购令一出，一切都变了。在那之前人们交社保是很随意的，离职、换工作等原因导致断缴一两个月几乎是家常便饭，能在)五年之内有连续纳税记录的人少之又少。限购令一出台，几乎一棍子打死了90%以上想在北京买房的潜在需求者。想要在北京买房，先老老实实在北京连续纳税五年再说，那时的北京房价说一天一个价毫不过分，人们收入增长的速度远远跑不赢房价，有一则“励志”故事是这么说的：小伙想全款买一套房结果差二十万，于是把准备买房的钱用来创业，三年之后创业成功，但全部身家去买同一套房时，发现还差二十万才够首付。这虽然是个段子，但段子是价格源于生活的，那几年看空房价等着降价抄底的购房者，全款变首付的案例举不胜举。吃一顿饭的功夫你看中的那套房子就有可能涨个五万八万，在你为了获得购房资格老老实实缴税的五年时间里，房价能涨到什么地步简直不敢去想。

限购令的初衷是为了抑制过快增长的房价，但实际效果只是从购房资格角度暂时抑制购房需求，这就好比洪水来了，修筑一个时效五年的水坝，且水坝的高度逐年递减，当水坝决堤的那一刻，也即是所有购房者都纳税满五年的时候，之前被抑制的购房需求会像决堤的洪水一般涌入楼市。限购令之下，北京楼市的成交量虽然肉眼可见地降低，但房价经过短期的横盘，又开始愉快地旋转，跳跃，因为成交量低的原因并不是人们不想买，而是想买买不了。

为了能让自己资产增值的速度赶上北京房价的增速，人们只能退而求其次，先找一块距离北京最近的不限购的地方买上一套房再说，等到自己纳税满五年，卖掉这套房重新杀回北京！那么离北京最近不限购的地方在哪呢？人们打眼一瞧，燕郊、大厂、香河、固安这四位正倚在北京的门框上含情脉脉地招手呢：“大哥来玩儿啊~”这四位就是日后声名赫赫的八“环京四小龙”。

这四小龙中又以燕郊最为生猛，因为其他三个地方距离北京稍微有那么一点小远，开车进趟京怎么着也得个把小时。图中画圈的位置就是燕郊，从地图上看就是河北省深入北京的一块“多少飞地”，从燕郊出发向北是北京，向南是北京，向西还是北京，似乎这块地方就应该划归北京的，况且站在潮白河边，一眼就能看到对岸的北京，这就给人一个错觉：在燕郊买房基本就等于半只脚踏进北京了，也算是给那些暂时没有北京购房资格的购房者一点点的心理安慰吧。

文章一开始提到的三十分钟燕郊直达天安门也是一个最让人欲罢不能的诱惑，在其他三小龙买房可能真的只是为了跑赢房价的投资举动，没有北漂真的愿意去河北工作生活吧？对于在北京上班的人来讲，一个多小时的上班通勤时间那是家常便饭，燕郊由于距离上的优势，使“工作在北京，吃住在燕郊”成为了可能，在燕郊买了房既能保值又能住，去北京上班通勤的时间甚至比某些在北京跨区上班的人还要短，这简直就是打算日后重回北京的那些购房者完美的中转站啊！

开发商自然清楚购房者心里在想什么，针对消费者痛点不断释放烟幕弹，什么燕郊马上要划归北京了，什么燕郊马上要开通地铁了，什么通勤班车直达小区门口了，北京各大小区、商圈、地铁口到处都是散发燕郊卖房传单的人，只要你表现出一丁点兴趣立刻就会给你上全套服务，你不是平时得上班没时间去燕郊吗？没问题，周末免费看房班车伺候，只要你给出地点，周末准点在你楼下等你，班车刚刚启动，销售就开始滔滔不绝地使出各种推销话术，班车还在通燕高速上行驶的时候，税务燕郊楼盘的户外广告就在窗外扑面而来，甚至收费站前面都打满了某新开盘楼盘的广告，班车刚刚开过潮白河大桥，还没踏入燕郊的地界，迎面而来的是各种巨幅售楼广告，天上飘着卖房的热气球条幅，马路两边的临街店面是清一色的售楼处，公交站旁、马路两边是熙熙攘攘的人群，别误会，这些人不区是来看房的，是各家房产公司雇佣的“售楼销售”，在这个疯狂的时区候，卖房比的不是话术，比的不是位置、优惠力度，比的是哪家的销售能够第一时间把看房者拽进自家的店面，在他们眼里，这些从北京来到燕郊的看房者就是一只只的肥羊，没实力的房产经纪公司只能雇佣便宜的劳动力站街抢人，有实力的早就把触角伸到北京市中心，这一车车看房班车拉载的看房者就是他们专属的“私人肥羊”。

班车会拉着你穿过拥挤的人群来到某片荒地前面，这时你的心里会生出一丝疑惑：房子呢？别着急，很快就会有一位专业的房产经纪来到你们面前，指着荒地一顿慷慨陈词：这里、这里、这里、这里，是我们规划的某某楼盘，这里是正在规划的某某学校和医院，这里是正在规划中的购物中心....在他的描述下，一幢幢雄伟的建筑仿佛从荒地中破土而出，一个个环境优雅、附属设施完备的住多少宅小区跃然眼前，孩子们在草坪上嬉戏，老人在林荫道中漫步，年轻人依偎在长凳上窃窃私语，而你，仿佛看到了自己正生活在这样一个安静祥和的小区里，看铺垫成熟，他们会把你们带到售楼处，在精致的沙盘面前把刚才的话术再次详细讲解一遍，以加深印象，然后会带费用你们一一参观精致的样板房，中式、欧式、简约、豪华应有尽有，总有一款对得上你的胃口，你甚至已经开始幻想和爱人在厨房准备晚餐、孩子在儿童房安静地学习、老人在客厅收看晚间新闻的生活场景了，如果你之前在北京也看过房，那么反差感会更大，因为北京几乎没有多少新楼盘，而手头这点钱只够看一些老破小二手房，设施陈旧的小区、阴仄的楼道、贴满小广告的电梯、满是生活痕迹略显凌乱的房间，完全不是你想要的生活场景，有那么一刻，你心动了，你认为眼前的这个小区才是你的天堂，但还是有一些犹豫，毕竟这里不是北京啊！可是你没有思考的时间，和你同车一起来看房的人纷纷开始掏定金了，朝向好的、采光好的、楼层好的、户型好的一间间在减少，销售也在不失时机地敲打你：“现在我们小区可是一房难求，下周来可能就不是这个价了，要趁早做杭决定啊！”在这种逼迫式的销售面前，加之一路上直戳你心底痛点的前戏营销彻底爆发，不管了，掏钱，定房！这就是一个普通购房者从接到传单到最终下定他人生中最大的一笔购买决策的全过程，前后可能只有不到半天的时间。

独特的地理位置在北京居高不下的房价和限购令的出台形势下，成为许多无法在北京安置房产的北漂人最后的退守之地，一时间，大量的北漂人涌入这个小镇，寂静的小镇突然间就喧闹起来了，这里成了北漂们的“睡城”，每天都有数十万“北漂们”，从河北跨越到北京上班。看税务起来是跨省上班，但实际上从燕郊到位于通州的北京市政务中心，也就10多公里的距离，到二环也不到40公里，与北京市中心的距离甚至近过大兴等地。在燕郊看过二手房的人都有过这样的感受，大白天小区里冷冷清清，偶尔只能看到几个带孩子的老人，可一到晚上六七点钟，小区里就开始逐渐喧嚣起来，一辆辆晚归的公交车带回了在北京上班的上班族，随着夜幕的降临，楼宇间万家灯火开始逐一亮起，白天的燕郊和夜晚的燕郊是两个截然相反的地方。

这是2010年的燕郊：

2010年，为北京发布了全国首条限购令“国十条实施细则”，规定北京家庭只能新购一套商品房；让部分试图在房价上涨中分一杯羹的投资资金被迫转战环京楼市。燕郊燕顺路中北段星河皓月，中段纳丹堡、溪谷、美林湾等正式挂牌交房，至此燕郊房地产进入鼎盛时期。

这是2011年的燕郊：

2011年，北京东燕郊的概念被疯狂炒作，燕郊美林君度、星河185正式奠基，中兴和园开始挂牌销售，燕顺路成为了各家房地厂商的兵家必争之地。

这是2012年的燕郊：

2012年燕京航城以半年打桩、一年建楼，次年交房的速度拿下2012年度燕郊楼市销售“总票房冠军”。夏威夷北岸和夏威夷南岸相继粉墨登场，不甘寂寞的福成五期成为燕郊东少钱市区房地产的一匹黑马，老牌劲旅天洋城1期售罄，二期建设当中。

这是2013年的燕郊：

2013年上半年原中赵甫村进入征地阶段，下半年已拆迁完毕，与此同时，九里香堤楼盘开始销售。理想新城一期次年挂牌销售。欧逸水岸开盘售卖，均价一万左右，当时河对岸通州的房子要卖三万。紧邻北京的地理位置、较低少钱的房产价格，让许多北漂看到安家置业的希望，转身奔往燕郊。

这是2014年的燕郊：

2014年房地产战火沿着102国道向东延展，美丽城等小区也正式挂牌销售，@北京、北京悦等5个小楼盘也开始下场捉对厮杀。至此，燕郊在全国城镇发展报告中异军突起，在全国百强县排行榜中位列第58名。

这是2015年的燕郊：

20(15年汇福悦榕湾、东贸国际、星罗城全面登场登场，随着鑫乐汇、乐天玛特、星罗城、东贸国际等大型商业中心的落户，燕郊年度财务发展赶超千亿，商业发展经济超百亿元，代表着燕郊房地产发展史进入了全盛阶段。

这是2016年的燕郊：

2016年因为“涨价去库存”的操作，北京房价几乎在一年时间内快速翻倍，让广大工薪阶层掏空六个钱包也望尘莫及，只能退而求其次在北京周边寻一个落脚之所，进而带动了一些炒不动北京房价的投资客也干脆跟风炒作环京楼市。

2016年到2017年， 在京津冀一体化、雄安新区和北京副中心等概念的推波助澜之下，加上一些人不乏“环京三县并入北京”的狂热想象……

随后发生的事情，让人瞠目结舌。2016年，燕郊房价开启疯狂上涨模式，欧逸水岸最后一栋楼售卖时，均价已经飙到两万多。这还不是最夸张的，当时真的是“一天一个价”，有的购房者在周五预定了某热门楼盘的看房班车，周六到现场看房时房价就可能涨了一两千，颇有一副你敢犹豫我就敢继续涨的气势。

支撑燕郊房价上行的，除了北漂刚需族，还有很多炒房八客。他们在楼市行情火热、置业北京“后花园”、开发商炒作等因素影响下，在燕郊动用杠杆囤房，想靠环京楼市的概念大赚一笔。燕郊这座小镇，也在资金的助推下开始“变形”。

最夸张也最典型的项目，要属首尔甜城。北京“930新政”出台后，很多北漂青年失去买房资格，于是转去燕郊，燕郊房价也从2015年的1.5万涨到2016年的3万。

短短一年时间，燕郊房价从1万多元飙升到近3万元，首尔甜城更夸张，2016年部分房源开售时，价格高达4万，并几乎告罄。

一夜暴跌的燕郊房价

然而，2017年，北京出台史上最严楼市调控，环京地区随后跟随加码，燕郊开启限购，外地户籍3年社保或纳税证明的高门槛，几乎将所有购房者拒之门外。

燕郊楼市从此开始一蹶不振，在全国率先开启下跌之路。从2017年到2019年，燕郊房价从最高的3万元左右，跌到1.6-1.7万元。

2021年12月燕郊二手房均价18722元/平方米，许多热门小区的挂牌价，不及当初售价的一半。不少热点房产项目也在这轮房价下挫的过程中，至今趴在低谷。曾经大热的项目首尔甜城，则在燕郊房价腰斩后，寂寞地等待有人来“拯救”。12月下旬，曾经火爆的首尔甜城，其新建的三期南区项目，这座早就建好的洋房项目，迎来三三两两的顾客。发旧的红色墙体、早已不流行的室内装修，再不复当年卖四万也有人抢的时刻。

2019年到2021年，虽然环京地区利好不断，楼市不断传出回暖乃至走热的消息，但房价始终维持横盘，到2021年，均价维持在1.8万元左右。燕郊如此，三河、大厂、香河等“北三县”也是如此。

弃房断供杭州

2016年底国家进行了新一轮的楼市调控，各种调控政策密密麻麻的出台，从限购到限售，政策把炒房者完全锁死在楼市里，炒房者完全失去了操作空间，房价也因此出现大幅度的下跌，炒房者损失惨重。

在2016年-20筹划17年的时候，因为种种原因燕郊迎来了大量炒房者，最后的结果就是燕郊的房价一度上涨到3万多宾馆，接近4万元的地步，燕郊也成为了炒房者的乐园。但是在调控政策出台之后，这一切都变了。在政策的作用下，燕郊房价迅速下跌，房价跌幅甚至高达50%，炒房者不仅把首付款赔进去了，甚至还要向银行补缴差价。

在燕郊买房的炒房者中有很大一批人选择了断供。据报道，一位在燕郊从事法拍房生意的人士表示，最近两年里，燕郊法拍房数量增长极快，大部分都是断供房源。

有购房者2017年300万买来的房子，最终90万被拍走，本以为通过100万的首付能撬动起数百万的杠杆，没想到最后赔上了首付、利息，又上了征信“黑名单”。

数据显示，在不剔除重复拍卖的情况下，2021年燕郊法拍房数量为818套，为2020年全年的1.6倍，是2019年全年的4.4倍。

这些断供拍卖的，大多数都是投资客。为什么有人会选择弃房断供？原因很简单，房价跌了太多，或者因为种种原因收入无法覆盖房贷支出，或者看不杭到房价大幅反弹的希望。房价跌10%，只是正常波动。一旦跌了30%以上，那就意味着跌去了整个首付。如果跌幅继续扩大，房屋价值甚至低于房贷，还贷似乎就成了亏本生意，弃房断供就会出现。

免费送房

然而，弃房断供说起来很容易，但这绝不是躺平那么简单，不要房子，债务却不会凭空消失。换句话说，亏几百万还是小事情。一旦弃房断供，银行将收回房子进行拍卖，而当事人列入失信人名单，征信记录留下污点，无论乘坐高铁飞机，还是子女入学，都将受到影响。更严重的是，如果拍卖款仍然不足以覆盖房贷及罚息、诉讼费用，那么剩余的债务仍会摊到购房者头上。

于是，魔幻的一幕就上演了，有人迫于房贷压力，又不甘心当列入失信人名单，于是就喊出了免费送房的策略。

2021年1月12日，在某社交平台，有名叫“厚土”的网友发帖表示，“赠送（燕郊）天洋城房产（目前还有贷款），先到先得，自己还贷款”。随后很多“幕后消息”开始在网上流传，有的说该业主是因为“失业破产”而不得不免费送，有的说该业主是“2017年高位买房，总房款达到420万元”等等。经过核实发现，该消息属实。由于“资不抵债”，网名为“厚土”的该业主准备将位于河北燕郊天洋城这套40平方米的房子赠与别人，目前还剩70多万贷款。

“越还贷感觉越亏，还不如现在亏个首付。”厚土说。但和所有价格人的猜测并不一样，厚土并不是在2017年燕郊房价最高时候入手，而是燕郊房价彻底放飞之前的2016年。“房子在燕郊天洋广场，2016年买的，40平方米70年产权住宅，西向，总价78万元。”对于到底是怎样的免费送，厚土说：“房屋转让的一切费用由你承担，剩下的贷款你来还就好了。”

本文开头那条白送房产的朋友圈截图不是个案，不断有燕郊的投资者宣布，只要购房者愿意按时缴纳月供，就愿意把房子送给购房者。不过就算这样，依旧没有人愿意接受这套白送的房产，因为此时的燕郊房价不仅跌光了首付，而且远远不及尚未偿还的贷款的价值，人们都不傻，没人愿意接受这个烫手的烂山芋。

综合来看，赠送房产更多为房东亏本售房的一种噱头，但也反映了当下燕郊二手房市场的下行态势。有趣宾馆的是，这并不是燕郊第一次传出免费送房子的新闻。2020年4月，有消息说燕郊忆江南小区93平方米的房子免费送，原因是房子剩余的房贷已经远远超过了当年价格，成为了负资产。

炒房客梦断燕郊

如果用一个词来形容前三年在燕郊投资房产的炒房者，那么肯定是“亏本”，而且还说亏惨了。近期网上经常能看到燕郊投资者分享自己情况的消息，比如说前两天就有燕郊投资者表示，自己的投资收益率比余额宝还低。

其中某位投资者表示，自己在燕郊投资了多套(房产，最便宜的一套房子买的时候单价只要8000元一平米，最贵的一套要3万多。但如果现在出手，也就是只能卖出一万二到一万五左右，还不一定卖得掉，算下来整体收益率连余额宝都不足！而这也是目前燕郊炒房者面临的普遍现象，而且时间拖得越久，亏损就越大。

2017年6月，河北廊坊一纸限购令将炒房客打入人间地狱，不到一年，燕郊房价“腰斩”，2018年房价直跌到17000元每平方米，2019年和2020年虽有小幅回升，但也只是在19000元每平米徘徊，至此，“睡城”再也回不去曾经的辉煌。涨跌悬殊的房价背后，是炒房客被套牢的懊悔，是刚需者房贷倒挂的心态崩盘，更是真金白银的巨大损失。

从2014年到2017年我国很多城市的房价都经历了一轮高歌猛进的过程，其中北京作为热点城市房价上涨也很猛，而有很多北漂买不起市区内的房子，眼看房价不断上涨，买房无望，因此很多人都把目光盯上燕郊的楼盘。所以在刚需和炒房客的共同促推下，燕郊的房价也是一浪高过一浪，有的炒房客看到有利可图，甚至不惜通过借钱，套现信用卡等方式入局，试图从中分一杯羹。

但是常在河边走哪有不湿鞋，假如有人在2017年3月的时候入手天洋城的房子，当时价格大概是3.5万/平米，100平米的房子350万左右，如果按照7成的贷款计算，负债就是245万，而目前天洋城的均价只有20000元左右，100平米的房子总价200万。这意味着按照目前的房产价)值，不仅房产首付不保，就连银行贷款都不够偿还！

所以在政策调控之后，随着购房者逐渐冷静下来，瞬间就发现环京地区的房价明显存在水分，房价如大坝决口一泻千里。而且按照环京地区目前的经济基础跟人口条件，接下来相当长一段时间里，房价都会维持在当前的水平，所以炒房者手里的房子持有的越久，亏损就会越大。

一方面是因为对于炒房者来说，房价不涨就等于下跌，毕竟如果拿着这些钱投资其他东西也能获得不错的收益。另一方面是因为房产税随时都有可能会出台，到时候房价走势会如何虽然不知道，但炒房者的持有成本肯定会增加。

所以在这两方面是压力下，现在炒房者的收益率还只是比余额宝还低，未来可能就会彻底变成亏本！而对于那些在环京地区投资了房产的炒房者而言，现在唯一的办法就是趁早卖掉房子，可惜在经过一次大幅度下跌之后，现在购房者对于在环京地区买房这件事充满了犹豫。

自住还好说，打落牙齿和血吞就是了。最惨的是那批在云端接盘的投资者，一套房子可能就要损失上百万，市价卖掉都抵不上银行贷款的本息。断供，甚至反而成为了更合乎经济利益的选择。燕郊近三年的法拍房数量，几乎是以每年翻一倍的速度增加，其主要房源，便是银行收来的断供房。大量法拍房被以低于市场价格的折扣出售，又成为环京楼市房价上涨的达摩克利斯之剑，进一步加剧了观望中的投资者和刚需们的回调预期。

缺乏经济支撑，这就是京津冀，不同于长三角和珠三角的地方。珠三角除了广州和深圳，还有佛山、东莞也都是经济发达的产业密集区。长三角就更不用说了，上海之外，杭州、苏州、南京、无锡，包邮区随便拉出来一个都是个顶个的能打。京津冀只有北京，天津已经从北方第一工业重镇变成了不曝负面消息就没有存在感的隐形直辖市，河北省能勉强挤进GDP排名前30的城市只有一个唐山。

一直以来，交通都是让燕郊人头疼的问题，八区虽然有专线公交可直达北京，但庞大的人流量，加剧了通勤的负面感受。疫情之下，这一问题尤为突出。进京需要核酸、边界的检查站，使得燕郊的医院经常排起长龙，打工人拿到报告后，踏上漫漫通勤路。燕郊地铁的规划，一定程度上给了他们希望。2021年6月26日，北京轨道交通M22号线河北段工程正式开工建设，设有燕郊站、神威大街站、潮白大街站、高楼站4座地下车站，工程建设期为2021年至2025年，燕郊人乘地铁进京有望成为现实。如果地铁如期开通，燕郊楼市会迎来春天吗？可以肯定的是，曾经房价疯狂上涨的年代，已经一去不复返了，有限的人口承载量、教育医疗配套待提升，没有北京“户口”的金子招牌，都将使得燕郊房价趋于理性，按自身区域价值找到合理定位。特别是这场旷日持久的疫情，更让大家明白，一座白庙检查站，让人们终于明白，燕郊再便利，终究是河北。

历经了数年严苛政策调控，目前燕郊新房市场日渐平稳。在中央“房住不炒”的定位下，稳地价、稳房价、稳预期也将是燕郊的长期目标。像过去几年那样暴涨暴跌的机会可能很难再现了。