建筑法全文(中华人民共和国建筑法pdf)

在现实生活中，建设工程未经竣工验收或验收不合格，发包人即投入使用的情况经常发生。但是我国现行法律、行政法规及司法解释对这种提前交付使用的行为的概念、性质及法律后果等问题却无明确规定，导致审判实践中裁判者对此问题观点不一，判决结果也大相径庭，严重影响同案同判、统一裁判尺度的司法目的的实现。下面笔者将结合现行法律规定及相关的学术观点及判例，针对未经竣工验收或验收不合格，发包人即投入使用的有关问题进行剖析探讨。

一、“擅自使用”概念的逐渐统一

《合同法》在第279条第2款规定：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

《建筑法》在第61条第2款也规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

此外，《工程质量管理条例》在第16条也做了类似的规定，即“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”

此前一直没有出现“擅自使用”的概念，直到2005年，最高院在《建设工程司法解释》中才首次使用了“擅自使用”的概念。目前大家已经普遍接受并使用这一表述方式。

二、法律、司行政法规及法解释未明确规定“擅自使用”法律后果问题所带来的诸多弊端

上述法律、行政法规和司法解释在对发包人“未经验收或者验收不合格”而“交付使用”的行为或者“擅自使用”的行为做出否定评价的同时，没有根据“擅自使用”问题的形成原因进一步规定“擅自使用”的法律后果，因而导致这些法条因为缺失法律责任部分的规定而成为不完整法条，也使得这些规定因缺少实操性而未能起到应有的立法作用。

人们原本期望在今年开始施行的《民法典》或者民法典的司法解释中能够对“擅自使用”问题进行完善，但令人遗憾的是我们的民法典在第790条第二款完全照搬了合同法第279条的条文表述，继续规定：“建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，仍然没有规定违反规定、擅自使用的法律责任问题。

而同日施行的最高院《建设工程司法解释（一）》在这个重要问题上，不但没有进行进一步的解释，以弥补法律漏洞，反而采取了回避的态度，除个别文字调整外，几乎全文采用了原《建设工程司法解释》第十三条的内容，借发包人之口“暧昧”地规定“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持”。再次巧妙地回避了“擅自使用”行为的法律后果等一系列问题，使得实践中“擅自使用”问题依然是“像雾像雨又像风”，让人琢磨不定，导致裁判者难以统一裁判尺度。

三、准确理解“擅自使用”的真实含义

虽然最高院在2005年的《建设工程司法解释》中率先使用了“擅自使用”的概念，但是“擅自使用”的概念，却始终未作出明确规定。

有观点认为：“擅自使用”强调的乃是“擅自”二字，顾名思义，凡是发包人未经承包方同意，同时也未进行竣工验收或者验收不合格而提前使用建设工程的行为就属于“擅自使用”行为。反之，如果发包人与承包方经过协商，或者是取得了承包人的同意的情况下，即使发包人未经竣工验收或者验收不合格而提前使用建设工程，也不属于“擅自”使用的行为。

笔者反对这种望文生义的观点。理由是：

（一）现行法律强制性地要求交付使用的建设工程必须符合质量标准，不应允许当事人对工程质量问题做低于国家标准的约定。

“百年大计，质量第一”。建设工程质量是发包人和承包人共同的生命线。建设工程质量不仅关系到发包方的财产利益，同时也会关系到承包方员工的人身安全，而且还会关系到社会公共安全和人民群众的生命财产安全，事关社会公共利益。正因如此，《建筑法》才会在第61条明确规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准”。

其他法律、行政法规也明确规定建设工程质量必须符合国家的强制性验收标准，未经验收或者验收不合格不得交付使用。

例如《城市房地产管理法》第27条:“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”

《消防法》第13条第3款:“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”

除此之外，国家还颁布了《建筑工程施工质量验收统一标准(GB50300-2001)》、《建筑装饰装修工程质量验收规范(GB50210-2001)》等一系列强制性标准，对建设工程的验收方法、质量标准和程序作出统一规定，目的就是要确保建设工程质量，保护人民生命和财产安全。

由此可见，我国对建设工程质量实行的是强制性的质量标准，不允许当事人以协商的方式降低建设工程的质量。

（二）在未经竣工验收或者验收不合格的情况下，如果允许当事人通过协商方式交付使用工程，将会导致工程质量下降。

前述的诸多验收规范既是承包人施工的依据，也是验收评价承包人施工质量是否合格的标准。一旦允许当事人用自行协商的方法取代法律、行政法规所规定的竣工验收标准与验收程序，势必会导建筑法致工程质量的降低。

为防止这种现象的发生，《建筑法》第72条规定要对降低工程质量的行为课以行政处罚，构成犯罪的还要追究刑事责任。

因此，这种认为即便没有经过竣工验收或者验收不合格，发包人只要经过承包人的同意而提前使用的行为就不属于“全文擅自使用”的观点是错误的。

此外，还有一个问题也需明确，即如何正确理解“擅自使用”中的“使用”一词。

事实上，法律和司法解释不仅没有明确“擅自”一词的概念，同样也没有明确“使用”的准确含义。

司法实践中对如何理解发包人“使用”的问题，存在“目的说”和“控制说”两种不同的学术观点。

“目的说”认为，只有发包人按照施工合同约定的用途对建设工程的全部或者部分加以合理利用才能视为发包人的“使用”，其他诸如发包人在现场临时存放物品等不符合合同目的而进行的使用，都不应认为属于发包人的“使用”行为。

“控制说”则认为只要是发包人已经实际占有并且控制了全部或者某一部分工程，而且足以排除施工人对建设工程的继续施工或者维修维护，就属于发包人对工程的“使用”，而不论发包人是否按照合同约定目的进行使用。

笔者认同“控制说”。认为对“使用”一词应做广义理解，而不能仅仅理解为发包人对工程的按约定利用才属于发包人的“使用”行为。

因为发包人作为建设工程的所有权人，有权决定如何使用建设工程，只要发包人实际控制并且排除了承包人的继续施工或者维护，承包人就失去了对建设工程的控制，此时就应认为发包人已经对工程的全部或者部分进行了“使用”，相关风险亦随之转移至发包人身上，这样方能凸显公平。

四、“擅自使用”的时间节点是确定建设工程实际竣工日期的标准之一，意义非凡

在建设工程领域，竣工日期在建设工程施工合同里往往以一个时间段或者截止日期的表现形式加以体现。但是在现pdf实生活中，有时承包人可能会比合同约定的竣工日期提前完工；有时也可能因各种原因不能而如期完工造成逾期，于是就会导致建设工程的实际竣工日期与合同约定的竣工日期出现一定的偏差。

准确认定建设工程的实际竣工日期会涉及工程款本金及利息起算时间、计算违约金的数额及风险转移等诸多问题，因此确定实际竣工日期问题的意义非同寻常。

实践中，经常出现发包人在未经竣工验收或验收不合格的情况下就开始使用建设工程的情况。有人不禁会问：既然法律建筑法、行政法规三令五申“未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，为什么还会出现发包人“擅自使用”的问题呢？

笔者认为在主观方面无外乎以下两种原因：一是发包人出于己方需要，为提前获得投资收益而强行使用建设工程。二是承包人利用法律规定，故意拖延验收，逼迫发包人“擅自使用”以达到自己免责的目的。

前者系因发包人的故意所导致的“擅自使用”，在这种情况下，司法解释规定以“以转移占有之日”确定竣工日期，有助于强化发包人的及时验收意识，制裁惩处发包人的恶意行为，保护承包人的合法权益。

但是如果是承包人故意利用发包人急于交付的迫切心情，为达到免责的目的而故意拖延验收，“迫使”发包人“擅自使用”建设工程，此种情况下若还适用“以承包人提交竣工验收报告之日”为竣工日期的规则，则是对承包人恶意行为的纵容，同时也是对发包人合法权益的侵害。

因此，笔者认为在司法实践中应该区分导致发包人“擅自使用”建设工程的原因，并根据过错责任原则确定合理的责任承担方式，方能有效解决实践中因“擅自使用”所带来的不利后果问题。

六、“擅自使用”的法律后果分析

《建设工程司法解释（一）》第14条（原《建设工程司法解释》第13条）规定：“工程未经竣工验收擅自使用的，发包人又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持。”

最高院民事审判第一庭编著的《最高人民法院建设工程施工合同司法解释的理解与适用》一书中的“条文主旨”部分对这条规定的本意进行了解读，认为本条规定包含以下内容:“（1）发包人擅自使用未经验收建设工程的，对其使用部分出现的质量问题，应自行承担责任。（2）对建设工程的地基基础工程和主体结构的质量问题，只要在合理使用寿命内，由承包人承担民事责任。”

然而即便如此，大家还是对这条规定的理解产生了不同认识。一种观点采“质量合格说”，认为：只要发包人擅自使用未经验收建设工程的，就视为建设工程质量合格或者推定质量合格。

最高院在“广厦建设集团有限责任公司与凯里市馨怡房地产开发有限责任公司、虞灿华建设工程施工合同纠纷案”（案号：（2019）最高法民终889号；合议庭法官：马成波、司伟、叶欢；裁判日期：二〇一九年八月五日）中持此观点，认为“根据本案现有证据，广厦公司承建的涉案工程虽未经竣工验收，但馨怡公司已将涉案工程交付部分业主使用，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使pdf用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理适用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任”的规定，应认定广厦公司承建的涉案工程质量合格”。

此外，最高院在“青海临峰房地产开发有限公司与浙江中业建设集团有限公司、金效东建设工程施工合同纠纷案”（案号：（2019）最高法民再166号；合议庭法官：陈纪忠、王东敏、丁广宇；裁判日期：二〇一九年十月二十三日）中认为：施工方对建设工程应承担的质量责任，包括对工程施工中出现的质量问题及经验收不合格工程应承担的质量返修责任，以及对经验收合全文格的工程在使用过程中出现的质量问题应承担的保修责任。临峰公司未经竣工验收擅自使用，只是推定工程质量合格，并不能免除承包人对案涉工程质量保修义务。

而另一种观点则采取“风险承担说”，认为在工程未经竣工验收或验收合格的情况下，发包人违反法律规定，擅自或者强行使用，即可视为发包人对施工人完成的建设工程质量的认可或者工程质量虽不合格，但发包人自愿承担质量责任。

因为发包人使用未经验收的工程，其应当预见工程质量可能会存在质量问题，而使用验收不合格的建筑工程就更直接说明发包人对不合格工程予以认可。随着发包人的提前使用，其工程质量责任风险也由施工单位随之转移给发包人，而且工程交付的时间，亦可认定为发包人提前使用的时间。

前面提及的《最高人民法院建设工程施工合同司法解释的理解与适用》一书中就持此观点（详见2004年11月第1版《最高人民法院建设工程施工合同司中华人民共和国法解释的理解与适用》第131页）。

笔者赞同后一观点。因为前面的“质量合格说”会导致如下不利后果：

（一）存在诱发承包人故意逼迫发包人“擅自使用”以达到免责之目的道德风险。

“视为”属于民法技术性概念，具有绝对的法律效力，属立法上的拟制。根据法律关于“视为”的规定所做出的事实认定，不允许当事人提供反证加以推翻。

如《民法典》第621条关于买受人对标的物数量或质量异议通知义务的规定，如果买受人在约定的检验期间怠于通知买受人的，“视为标的物的数量或者质量符合约定”，出卖人将不再负担物的瑕疵担保责任。

如果把发包人的“擅自使用”行为的法律后果规定成“视为建设工程质量合格或者推定质量合格”，承包人将会因此而免除相应责任，这样就会促使有些承包人故意不配合发包人进行竣工验收，恶意造成发包人“擅自使用”建设工程的情况发生，以达到免责的目的。这样规定反而不利对建设工程质量的保障。

（二）发包人亦可能利用这种“视为质量合格”来规避正常的工程竣工验收程序。

既然在不经竣工验收或者验收不合格的情况下，通过“擅自使用”的行为也能达到“建设工程质量合格或者推定质量合格”的目的，那么发包人就会这种规定来规避竣工验收程序，这样做的结果同样会导致建设工程质量的下降。

相较之下，“风险承担说”的观点似乎更具合理性。因为法律明确规定建设工程未经竣工验收或者验收不合格中华人民共和国的情况下禁止交付使用，发包人对此明知却依然接受并使用建设工程，说明发包人以实际行为认可建设工程质量合格或者自愿承担质量瑕疵的责任和风险，在此情况下将发包人“擅自使用”的法律后果规定为“视为发包人对承包人完成的建设工程质量的认可或者工程质量虽不合格，但发包人自愿承担质量责任”，这样规定可以有效避免上述道德风险的滋生。

同时笔者还认为，虽然法律、行政法规和司法解释并未对发包人擅自使用工程后，承包人是否对擅自使用部分的工程承担缺陷责任期和保修期内的保修责任的问题予以明确规定，但是承包人仍需承担缺陷责任期或保修期内的保修责任。因为在有证据证明质量缺陷系承包方施工不当所致，与发包方的擅自使用没有丝毫关系的情况下，仅因发包人擅自使用就绝对免除承包人的责任，相对发包人而言也是极不公平的。

只有如此规定，才能有利建筑市场的规范管理，有利建设工程的质量提高。

薄立岩律师：河北三安律师事务所主任唐山仲裁委员会仲裁员马鞍山仲裁委员会仲裁员河北省律师协会雄安新区法律服务委员会委员唐山市路南区人民政府法律顾问唐山市法学会民商法学研究会会长