房地产企业实行按照预计毛利率预缴企业所得税，按照工程项目的不同，预缴的毛利率也不同。房产企业所得税的预缴涉及许多问题，相对复杂。律师对话第245期邀请到贵州维律律师事务所兰银龙律师为我们解答房地产开发企业所得税预缴的问题，接下来让我们一起看一下兰银龙律师的对话内容。

律师对话245期：兰银龙律师解答——什么是房地产开发企业所得税的预缴?

一、房地产开发企业存货的纳税筹划是怎样的?

兰银龙律师答：可以尝试将开发产品长期持有，通过出租取得稳定收入。根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，已出租的建筑物可以作为投资性房地产核算。“自行建造的投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。”房地产开发企业应当统一核算所有开发产品成本，将分摊至企业自持产品的开发成本作为投资性房地产的初始计量成本。

企业如果要对投资性房地产提取折旧，在企业所得税税前扣除，必须按成本模式进行后续计量。参照《企业会计准则第4号——固定资产》第十五条的规定，“企业应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的使用寿命和预计净残值。固定资产的使用寿命、预计净残值一经确定，不得随意变更。”

根据《企业所得税法实施条例》第六十条第一项规定，房屋、建筑物的最低折旧年限为20年。

二、房地产开发企业所得税预缴是什么意思?

兰银龙律师答：房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度的待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。

三、当前房地产开发企业所得税预缴制度执行中存在怎样的难点?

兰银龙律师答：当前房地产企业所得税管理制度不断修改、补充和完善，但目前仍有部分规定不明朗、不清晰，导致政策执行过程有争议、执行结果有差异。这样既削减了税收政策的严肃性，也给征纳税双方均带来较大困扰。主要疑点和难点问题有：

1、预缴方式能否采取除按当年实际利润据实预缴之外的方式。

2、预缴期利润能否弥补以前年度亏损。

3、预缴期当期应纳税所得额如何计算。

4、未完工开发产品取得的收入是否作为计提广告费、业务宣传费和业务招待费的基础。

5、少预缴企业所得税是否具有法律责任。