中国发展网 近期，山东省临沂市价格认证中心接到一起复核案件，复核标的是一宗集体建设用地使用权转让价格，复核基准日为：2017年10月30日。通过复核该案件，得出一点浅薄认识，与大家共勉。
一、要厘清集体建设用地的权属
在2002年，全国的集体土地进行了一次普查，村办企业的土地，有部分办理了集体建设用地使用证，有了“身份证”，从农用地，变成了工业用地。有一部分集体建设用地的证就是这么来的，在身份转换过程中没交任何费用。
所以，查阅底档，要弄清楚该宗土地在办理过程中是否向原来的国土部门缴纳了相关费用。缴纳费用的与不交纳费用集体建设用地使用权转让价格是完全不一样的。同时还要弄清集体土地使用权人与村委签订的合同，根据合同的约定方式，确定该宗土地使用时的缴费方式。使用权限及使用金额，这些因素都决定该宗土地使用权的价格。
二、要查清相关法律法规的规定
在2020年以前，集体建设用地使用权是不允许公开转让的。也就是说，在2020年以前，集体建设用地使用权公开转让没有上位法支持，只允许在村集体内转让。
但是，有些地方政府为了促进当地经济发展，出台了一些地方政策，允许当地的集体建设用地进行流转。2013年，临沂就出台了临沂市人民政府《关于印发临沂市集体建设用地使用权流转管理办法》的通知，期限五年。也就是2013年到2018年，临沂市是允许集体建设用地进行流转的。但是，集体建设用使用权转让的价格不能高于同区域国有建设用地使用权转让价格，这是大家公认的。
在2020年《中华人民共和国土地管理法》修订后，允许集体建设用时所有权人公开转让，并且与国有建设用地同权同价，集体建设用地使用权转让价格一度飞涨。所以，集体建设用地使用权转让价格受政策影响很大。允许公开转让之前和之后的价格差异非常大，所以，一定要了解国家的相关法律法规以及认定标的所在地地方政府出台的相关政策规定。
三、要弄清集体建设用地使用权转让价格认定的方法
其次是剩余法。一般需要对集体建设用地使用权转让进行价格认定时，土地及地上附着物必须一起提出，否则无法认定。土地及地上附着物一起转让是合法合理的。价格认定机构一般先认定土地及地上附着物的价格，减去附着物的价格，剩余的就是集体建设用地使用权的价格。这种方法也是建立在有市场交易案例的基础上。对于地上附着物进行认定时一定要先查看其权属证明，利用成本法对地上附着物进行认定。
制定并发布集体建设用地公示地价的区域，可采用公示地价系数修正法进行认定。
集体建设用地使用权转让价格认定比较复杂，需要研究并掌握大量的土地方面的法律法规及政府制定的相关政策，虚心向土地方面的专家进行请教，有难度才有挑战，有难度才能提升。价格认定的能力是在工作中锻炼成长起来的，价格认定的知识是在工作中积累起来的。（山东省临沂市价格认证中心 王伟）
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