2009年31号文房地产(2009年城市房地产法修改作用)

房地产开发企业进行开发经营业务，计缴企业所得税时可税前扣除的计税成本，需按照税务规定分配到事先确定的成本对象中，现对成本对象的确认进行以下分析。

所称计税成本，是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。

成本对象，是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。

1. 成本对象的确认原则

国税发[2001]142号文、国税发〔2006〕31号文规定，成本对象按照权责发生制原则、配比原则以及合乎经营常规、遵循会计惯例等原则确定。国税发〔2009〕31号文进一步归纳出了以下六个成本对象的确认原则，房地产开发企业可以更准确地核算开发产品的计税成本。

（1） 可否销售原则

开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；

不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

例如开发项目中的公共配套设施，其产权属于全体业主的，或者无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的，不能对外经营销售，需单独作为过渡性成本对象核算成本支出，然后按照建筑面积法（即按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配）将其成本分配到对外经营销售的成本对象中。

（2） 分类归集原则

对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（3） 功能区分原则

开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

例如开发项目中的邮电通讯、学校、医疗设施、单独建造的停车场所等，其功能和楼盘的居住功能不同，可以分别单独作为一个成本对象核算。

（4） 定价差异原则

开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

例如开发项目中有洋房和别墅的，因洋房和别墅的类型不同，预期售价存在较大差异，应分别单独作为一个成本对象核算。

（5） 成本差异原则

开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

（6） 权益区分原则

开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

例如某房地产开发企业联合其他企业、单位合作或合资开发项目，仍需按照上述确认原则来确定成本对象后归集计税成本。

Ø 成本对象由房地产开发企业自己合理确定，确定之后不得随意更改或相互混淆；

Ø 成本对象需在开工之前确定；

Ø 成本对象确定之后需报税务机关备案，要改变成本对象的需征得主管税务机关同意。