#房产大真探# 一般而言，二手房分为住宅和非住宅，非住宅主要包括市面上常见的商住两用房、商住房、商务型公寓等。
非住宅虽然房价便宜且不限购，但存在无法落户、产权期限较短、水电物业费较贵、无学区名额等缺点，因此大多数人通常购买住宅。
就住宅而言，涉及的大税种包括个人所得税、增值税、契税，其中前两项如果符合一定条件则可以减免，比如上海地区的个人所得税“满五唯一”即可免缴，上海住房购买满五年可以免缴增值税。
即使这样，剩余1%-3%的契税在房价较高城市仍然是一笔不小的支出。尤其是一二线城市为卖方市场，卖家报出的是到手价，各项税费约定由买家承担，这无疑增加了买家的资金压力。
因此，不少买家为了少缴纳税款，和卖家约定在网签合同上故意写低房子交易价格，以达到节省交易费用目的。
可以说这种避税方法在二手房买卖中并不少见，但实际操作中需要知道存在的法律风险。只有做到知己知彼，才能将避税带来的法律风险降到最低，否则到最后承担严苛的法律责任可谓得不偿失。
一、行政处罚风险
写低买房价格，只有你们双方知晓，双方无矛盾之下税务局当然不知道你们的避税行为。但是一旦房价上涨，卖家觉得按约定价格卖亏了，便会以当初不知避税违法为由，拒绝配合买家办理银行贷款或者房屋过户手续，并向税务机关举报以阻挠交易正常进行，除非买家愿意加价购买房子。
实践中，税务局收到举报后，会在追缴税款时处以罚款。根据《税收征收管理法》第63条的规定，做低价格行为属于偷税行为，需要缴纳：
1.应纳税款；
2.按日加收万分之五滞纳金；
3.少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。
此外，税务局可不管你们双方之间约定的税款到底谁承担，而是直接按税法规定，要求法定纳税人承担上述行政责任。
以上海为例，一套两室一厅的郊区二手房大概80㎡，取郊区平均价5万/㎡，总价为400万元，由买家承担全部税费，这是上海再正常不过的情况。
理想情况下，房子符合“满五唯一”、“满五”，因此个人所得税与增值税及附加免交，剩下的大税种为契税。如果购买家庭唯一住房，契税的计算规则为：
1.房屋面积≤90㎡，按交易价格1%缴纳；
2.房屋面积>90㎡，按交易价格1.5%缴纳；
这里我们要买的二手房面积为80㎡，按1%缴纳契税，即400万×1%=4万。如果房价做低到350万，则契税为350万×1%=3.5万。
需要补缴税款：4-3.5=0.5万元，在第100天被卖家举报避税，如按一倍罚款计算，则需要向税务局缴纳：0.5×2 0.5×100×0.0005=1.025万元，是避税款项的两倍之多。
上述情况是在个人所得税以及增值税符合免缴条件的情况下，如果是不符合免除条件而做低价格，则需要缴纳个人所得税或者契税，这两种税的法定纳税人为卖家，税务局会要求卖家补缴相应税费、滞纳金及罚款。
卖家缴纳后，可以通过诉讼方式要求买家进行补偿，法院会考虑各方过错程度，酌情判决买家承担一定税款。但是先不说补偿款能要来多少，单纯提起诉讼就需要花费时间精力以及诉讼费、律师费，可谓得不偿失。
二、刑事责任
如果双方做低价格不多，涉及的避税金额不大，则仅需承担上述行政责任即可。
如果避税金额较大，则可能构成逃税罪，承担刑事责任。具体的标准如下：
1.避税占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；
2.避税占应纳税额30%以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
还是上述案例，买家需要补缴的税款为：4-3.5=0.5万元，0.5÷4=12.5%，显然超出10%，因此具有构成逃税罪的可能。
所幸，刑法给予纳税人补救机会，如果买家及时补缴应纳税款，缴纳滞纳金，则不予追究刑事责任。
显然，为了节省0.5万元税款而承担行政责任乃至刑事责任，是十分不划算的。
并且我们必须认识到，上述案例是最理想的状况：卖家符合“满五唯一”、“满五”，买家符合“家庭唯一住房”，并且房屋面积还刚好小于90㎡，才缴纳仅4万元的税费。
如果有一项条件不合格，则无论是个人所得税还是增值税，需要多缴纳的税款都够买家多工作好几年才能攒出来，那时房价多少就不一定了。特别是杭州、南京、成都等新一线城市，能上车尽量早上车，不要在税费上乱折腾。
三、法律防范建议
如果看完本文分析，你执意要做低房价，那么下列几条法律建议请务必要牢记，减少买房“翻车”可能性：
1.签署补充协议，对避税事项进行明确约定：双方一致同意，卖家房屋到手价为________元，关于房价做低的约定不影响卖家实际到手价。双方同意，做低房价行为不影响买卖合同房屋价格条款的效力，卖家不得以此为由请求法院确定合同无效，否则承担违约责任。
2.买卖合同中约定尾款：如因卖家举报避税行为导致买家承担的实际税费增加，则买家有权在尾款中扣除增加的税费，并将所剩款项支付卖家。
即便如此，上述两种建议仍然存在一定风险，因为避税本身就是违法行为，针对违法性的约定有存在被法院认定无效的可能性：
例如建议1，如果卖家去法院起诉，法院仍然会认定价格条款无效，但是买家可以要求卖家承担违约责任，因为卖家完全认识到存在避税条款，且同意承担违约责任。
建议2的难点在于需要说服卖家接受该条款，这就要求买家和中介充分交流沟通，并向卖家解释该条款，如果聘请律师在场进行条款设计、解释，则是对买家最有利的。
此外，如果卖家已经向税务局举报避税行为，对于买家来说应当尽快承担自己的法定纳税义务（契税），保证房屋买卖的顺利进行。
对于个人所得税、增值税等法律规定由卖家承担的部分，需要分情况：
1.如果你在一二线等房价较高城市，并且还没有完成过户手续，我建议你替卖家承担税收罚款，防止其不配合办理过户手续。毕竟买到房子才是目的，新增税负只要保持在可接受范围内即可，切忌“捡了芝麻，丢了西瓜”。
过户后，很少有卖家再折腾了，因为本质上卖家举报避税原因在于房价上涨，按约定价感觉卖亏了，想以举报避税为由向买家“坐地起价”。
2.如果卖家过户后再举报避税，就让卖家折腾去吧，毕竟房子都是你的了，你害怕什么呢？
3.少数情况下，房价跌了卖家还去举报避税行为，可能是双方在价款之外产生纠纷。如果买家因房价下跌不想要了，刚好以此为由和卖家协商解除合同，支付少量违约金也是可以接受的。
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