济南商铺转让的土地增值税怎么计算(公司出售商铺土地增值税怎么计算)

1日，济南市民陆波将一张“出租”字样的打印纸贴在了他购买的商铺门上。“这才刚租了9个月，对方就不租了，哎！”看着空荡荡的商铺，陆波叹气道。

买商铺竟“砸在了手里”

看着别人“一个店铺吃三代”，在济南做小生意的陆波，10年前也动起了买店面的念头。可是，就是这个决定，让他现在痛苦不堪。

说起买店面，陆波首先想到了济南比较繁华的几个商圈以及新建小区的底商。

2009年，陆波最终花了40多万元购买了一个商铺，虽然每平方米1.5万元左右的价格，和当时5000元左右的房价相比，高出了差不多两倍，但30平米的面积、40多万的总价，还是打动了他。

“店面不大、容易出租，月租金5000元，一年就能有6万元收入，加上店面升值，应该可以赚一笔。”基于这样的设想，陆波贷款购买了他看中的商铺。由于采用售后返租模式，前三年每年返租5.8万元，然而三年后，运营商撤离，招商的任务就落到了陆波自己的身上。

自从自己招商后，陆波便陷入了无尽的痛苦——各种招租广告发了不少，可是客流稀少，上门应租的客人更是少得可怜。虽然中间有段时间出租得不错，但并不长久。

“租金的价格连年下降，从5000元逐步下降到现在的3500元，而且还不是连年租，每年的收益只有4万元左右。真后悔，买商铺还不如买住宅，那时候买的住宅到现在价格至少翻了两番。”陆波对当初购买商铺的决定很是后悔。

与陆波相似的，还有济南市民李辉。

“现在都说买商铺别被坑了，别掉到‘坑’里，我觉得我买的商铺简直就是个‘天坑’。”李辉对经济导报记者抱怨说，“我买炫街人防商城位商铺10年了，到现在项目都没启动，10年血本无归啊。”

据悉，炫街人防商城位于济南长途汽车站附近。“大约2010年到2012年，这商城里有的商铺还经营过一段时间，后来整个生意都不大行，到了2013年，商城直接就停水停电关门了。”李辉叹息道。

卖不出去的商铺

由于出租不利，陆波便想将商铺出手。“去年挂出去42万元的售价，却没有人接手。现在已经将挂牌价降到了36万元，但根本没有来看的。”陆波说道。

“现在的商铺是否好出手，要看商铺的位置等多个原因。”济南华泰房产咨询有限公司负责人单兆国，在接受经济导报记者采访时表示，“当然前提是商铺得有独立产权。”

单兆国告诉经济导报记者，现在卖商铺的人不少，而且价格还不是很高，但问题是接手的人并不多。“我这里挂牌了4个商铺，价格从30多万元到100多万元不等。有个商铺在这里挂了1年多了，价格从55万元降到了现在的30多万元，几乎降价20%，但仍无人问津。”

据经济导报记者了解，目前，济南有的二手商铺转让周期甚至在一年半以上。”在单兆国看来，即使是一个好商铺要转让，最终卖方会发现其实没挣多少钱。

“确实这样，去年我因为家里有事情，以55万元的价格卖了一个商铺，从表面看，挣了20多万元，但实际上，真正落到手里的不过十几万元。”济南市民刘畅说道。

“土地增值税占差价的30%至60%，营业税占差价5.55%以上，个人所得税占差价的近20%，加起来是差价的55%到85%。”刘畅表示，“这部分税费只能自己承担，不可能加到卖价里面，不然标价太高，不可能有人买。”

“商铺的投资主要是靠出租赚收益。”在单兆国看来，不少商铺都是业主自持，再转租经营。“没有特殊情况，好商铺都不会卖，如果是因为租金提不上去甚至租不出去要卖掉，谁会愿意以更高的价格接手一个‘烂铺’呢？”

单兆国认为，目前济南商铺市场分化明显，洪楼商圈、高新商圈等成熟商圈“一铺难求”。而新开盘商铺由于前期入住率较低，商铺转手困难；商业缺乏长期规划，没有形成多业态相匹配的商业格局。“最为重要的是，整体商铺库存高企，供应量大，但市场的投资热点并不在此，更多投资者将目光转向低总价的公寓市场。”

投资须擦亮眼睛

尽管如此，但在他看来，虽然现在商铺的投资回报率不如前几年高，但仍可以投资，不过在投资的时候须擦亮眼睛。

“虽然现在投资商铺收益率不如以前高了，但相比其他的投资，投资商铺的收益率比较稳定。”吕汶武建议，大家在购买商铺时一定要多看、多比较，“开发商的话基本上不能信，购买商铺一定要谨慎。一不小心，可能买到的商铺就砸自己手里成为‘危险资产’。”