房地产管理法的看法(房地产管理法案例分析)

购房者权益难保障

商品房预售最早出现于香港，即开发商把在建中、尚未完成建设、不能进行交付的商品住宅，提前卖给购房者，也被叫做卖期房、卖楼花。

上世纪八九十年代，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，内地借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。

作为中国商品房销售最主要的方式，商品房预售制度极大缩短房企现金回笼周期，同时也增加市场商品房的供应，推动了城市化发展的进程。

“一栋大楼，从拿地到完工一般需要2年时间，在预售制的模式下，建设1/3层左右时即可对外预售（周期在半年左右），相当于地产商在拿着居民们的预付款支付所有的工程开支，1年半之后才交房给购房者。”中原地产研究中心指出，某种程度上，这相当于全体购房者补贴房地产商2年的预付款利息。更重要的是，有了这些预付款，房企就可以以少量的自有资金撬动巨大的资金，极大地提高房企自有资金的利用率。

虽然利处明显，但因开发商在商品房还未建成时就收取了房款，所以购房者通常会面临部分开发商圈钱跑路、开发商延迟交房、房屋质量、房产证延期办理等问题。

张建明经过扎实调研后发现，在商品房预售制度下，对于购房者而言是先交钱再拿房，存在很多不可预料的因素和风险。例如，如果遇到开发商偷工减料，建造劣质工程，可能购房者拿到的是不合格房子。更严重的情况是，遇到房地产下行周期，若房地产开发商资金管理不善，其所开发楼盘可能最终会变成“烂尾楼”。

卢天锡也提出，当前商品房预售许可条件不明、门槛较低，预售合同的法律地位不明晰，加上房地产开发企业违规成本较低，出现“一房两卖”、设立抵押等情况时，购买人权益难以有效保障。

取消预售或可保证房屋质量

自2005年以来，全国两会上就不时传出取消商品房预售的声音。时至今日，取消预售制的时机是否成熟？取消后又会对房地产市场产生哪些影响？

世联行指出，如果取消商品房预售制度，首先可以在一定程度上保证房屋交付质量。“商品房不预售，从规划设计到工程监管、验收，都会受到严格把关，因为房子质量太差，买的人自然就不多，开发商回不了款。”

其次，能够有效降低整体性风险，购房者所面临的开发商跑路、逾期交房、质量不过关等风险都可能不复存在；再次，规范房地产市场，抑制投机资金进入楼市。取消商品房预售制度，市场杠杆效应减小，人们会更加认可房子就是用来居住的，炒房成本变高，投机行为也能在一定程度上得到抑制。

谈及负面影响，世联行表示，取消商品房预售制度，房企资金回笼速度明显减慢，市场扩张减缓，此时开发商拿地热情也会下降。其次，房企会更缺钱，甚至可能导致资金链断裂。再次，如今我国房地产市场依然存在供不应求的矛盾，房价依然高企，若此时取消商品房预售制度，供房周期拉长，市场上的商品房供应急剧紧缩，可能引发市场焦虑。

邓浩志认为，取消预售制度可能会让一线城市房价上涨，三四线城市地价下跌，形成较大波动，对稳定楼市造成一定影响。