山东省城市房地产管理法试题(《山东省城市房地产开发经营管理条例》)

合同的订立和成立——真题与解析

|「17-03-12」

（单选题）德凯公司拟为新三板上市造势，在无真实交易意图的情况下，短期内以业务合作为由邀请多家公司来其主要办公地点洽谈。其中，真诚公司安排授权代表往返十余次，每次都准备了详尽可操作的合作方案，德凯公司佯装感兴趣并屡次表达将签署合同的意愿，但均在最后一刻推脱拒签。期间，德凯公司还将知悉的真诚公司的部分商业秘密不当泄露。对此，下列哪一说法是正确的?

A.未缔结合同，则德凯公司就磋商事宜无需承担责任

B.虽未缔结合同，但德凯公司构成恶意磋商，应赔偿损失

C.未缔结合同，则商业秘密属于真诚公司自愿披露，不应禁止外泄

D.德凯公司也付出了大量的工作成本，如被对方主张赔偿，则据此可主张抵销

|「18-02-未知」

（单选题）庞某有房屋一套，愿意出租给好友洪某。两人遂订立房屋租赁合同，并在合同中约定：“房屋租赁合同在行政机关备案后生效。”但房屋租赁合同签订后，庞洪两人均因工作繁忙，经常出差，未依照房屋租赁合同的约定去备案机关办理备案手续，庞某没有将出租房屋实际交付给洪某，洪某也没有向庞某支付约定的租金。关于房屋租赁合同的效力，以下说法正确的是？

A.租赁合同已经生效

B.租赁合同因为没有备案而未生效

C.租赁合同即使未经备案，洪某仍有权请求庞某按照约定交付租赁的房屋

D.租赁合同违反《城市房地产管理法》，即使备案也无效

|「19-02-未知」

（多选题）大江公司和南北公司商谈项目合作事宜，签订了《木材销售意向书》，约定待大江公司取得木材销售许可证后，双方签订《木材销售合同》进一步约定数量和价格。后由于市场变化，南北公司取消订约。对此，下列表述正确的是？

A.《木材销售意向书》是合同

B.南北公司有权撤销《木材销售意向书》

C.南北公司应承担违约责任

D.南北公司应承担缔约过失责任

【答案】B

【考点】缔约过失责任

【解析】

《民法典》第500条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。

成立缔约过失责任，须符合三个条件：第一，双方当事人进入订立合同的磋商过程；第二，一方因故意或者过失违反基于诚实信用的通知、说明、协助、保护、忠实、保密等先合同义务；第三，对方因此遭受合理信赖利益损失或者人身、财产上的固有利益损失。

本题中，德凯公司并无订立合同的真实意思，其行为构成恶意与他人进行磋商，故A项错误、B项正确。

《民法典》第501条规定，当事人在订立合同过程中知悉的商业秘密或者其他应当保密的信息，无论合同是否成立，不得泄露或者不正当地使用；泄露、不正当地使用该商业秘密或者信息，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。

这也是关于缔约过失责任的规定。德凯公司将在磋商过程中知悉的真诚公司的商业秘密不当泄露，成立缔约过失责任。亦成立侵权，故C选项错误。

《民法典》第568条规定，当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。

虽然德凯公司在实施恶意磋商时也支出了成本，但真诚公司并不因此对德凯公司负担相应的义务或责任(比如侵权责任、不当得利责任或者缔约过失责任等)，不符合“双方互负义务”这一抵销的必要条件。因此，若真诚公司对德凯公司主张缔约过失，德凯公司不得主张抵销自己因磋商支出的成本。故D选项错误。

综上所述，本题答案为B。

|「18-02-未知」

【答案】B

【考点】合同的成立、附生效条件的合同

【解析】

《民法典》第158条规定，民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。

《城镇房屋租赁合同解释》第4条第2款规定，当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

本题中，庞某与洪某之间约定房屋租赁合同附生效条件，自办理租赁登记备案时生效条件成就。双方一直未办理租赁登记备案，约定的生效条件未成就；且不存在“一方已经履行主要义务，对方接受”的情形，因此双方的房屋租赁合同已成立但未生效。

故本题唯一正确答案为B选项。

|「19-02-未知」

【答案】AC

【考点】预约

【解析】

《民法典》第495条第1款规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书、意向书等，构成预约合同。

《民法典》第495条第2款规定，当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。

据此，《木材销售意向书》属于预约，预约成立并生效后，大江公司和南北公司均负担生效的预约合同义务，即在大江公司取得木材销售许可证后为订立本约（即《木材销售合同》）而谈判磋商，除非因不可归责于一方的事由，应订立本约。故A选项正确。

订立预约《木材销售意向书》的过程中，不存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等事由，《木材销售意向书》不属于可撤销的合同。同时，市场变化属于正常的商业波动，南北公司亦不因此享有撤销预约《木材销售意向书》的撤销权。故B选项错误。

预约《木材销售意向书》成立生效后，南北公司无故取消订约，不履行生效的预约合同义务（即不就本约之订立与大江公司谈判磋商并订立本约），属于违约行为，大江公司有权对南北公司主张违约责任，而非缔约过失责任。故C选项正确，D选项错误。

综上，本题选AC。