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房地产企业土地增值税的税务筹划

一、筹划的基本思路。

二、案例分析

甲房地产开发企业，销售收入为1.5亿元，其中普通住宅销售额为1亿元，豪华住宅销售额为5000万元。税法规定的可扣除金额为1.1亿元，其中普通住宅为8000万元，豪华住宅为3000万元。

1、不分开核算应缴纳的土地增值税。

增值率：（15000万元-11000万元）/11000万元*100%=36%

应当适用的税率为30%，即土地增值税为 ：（15000万元-11000万元）*30%=1200万元。

2、将普通住在与其他房地产开发分开核算的土地增值税。

（1）普通住宅的土地增值税：（10000万元-8000万元）/8000万元*100%=25%，适用的税率是30%，即2000万元*30%=600万元；

（2）豪华住宅的土地增值税：（5000万元-3000万元）/3000万元*100%=67%，适用的税率在40%那一档，扣除率在5%。即2000万元*40%-3000万元*5%=650万元。

因此在分开核算应当依法缴纳土地增值税系600万元 650万元=1250元。

从案例中开议看出，分开核算比不分开核算多缴纳土地增值税50万元，这也就是税法的精妙所在，分开核算或者不分开核算没有绝对的给企业起到节税或省税的效果。完全是需要根据具体案件或者目的来事前筹划。有时候需要用到分开核算对企业较有利，有时候一并核算对企业有利，如果简单机械的适用技术手段分开核算有可能导致企业多缴纳税款。根据该案例我们可以进一步筹划。例如，我们可以适当减少销售收入，使之普通住宅的增值率控制在20%以内，从而达到免缴纳土地增值税、降低放假（或提高房屋质量、改善房屋配套设施等）的目的，在激烈的市场竞争中取得竞争优势。我们来看具体进一步筹划的方式，其目的在于将普通宅在的增值率控制在20%以内。假定上述案例中的其他因素及金额不变，通过增加可扣除项目金额来引发增值率的变动。为了使普通住宅的增值率控制在20%以内，那么可扣除金额从（10000万元-X）/X*100%=20%等式中我们可以得出X=8333万元，如果扣除额可以追加到8333万元的情况下，原本应当交纳的600万元的土地增值税可以享受优惠政策而免除，即在原来所发生的8000万元的可扣除金额总再多投入333万元来增加配套或者提高产品质量既可以赢得市场竞争也可以得到社会口碑。增加333万元的投入增加企业的产品质量和竞争力是企业实实在在所享受到的自己花钱自己享受成果，但是免除的600万元土地增值税也是真金白银的给企业节省下来的资金，但是必须注意的问题是税法规定的比例限额，在此不再详细赘述。当然了还有其他办法可以使得企业享受到增值率在20%以下可以享受免征土地增值税的方式方法，例如降低房价占有市场份额增加房企资金回收率和流通率等可以可以起到降低增值率的效果。

三、结语

第二、税务筹划方案，不能简单机械理解分开核算或者合并核算更优，而是需要根据不通场景、不同的案件情况甚至不同阶段、不同的产品定位而来选定是否分开核算或者合并核算。这些筹划工作应当在项目立项之前应当做好。

第三、方案仅仅是“术”的问题，但是“术”不能解决所有的税务问题，而且“术”本身有很多种，也就说案例中可以解决这个案例中的税务问题又多种方式方法，但是前提是纳税筹划者已经达到“道”的层面，即已然非常深刻、系统、熟练的理解税收原理为前提已然可以灵活用尽所有的有利法律法规甚至政策。

第四、文中的案例分析仅仅是以点带面，让读者有个直观的感受。切记真实案件是非常复杂的，筹划人员切不可依葫芦画瓢的仿照，多有不适当筹划导致企业税负不降反增。土地增值税清算时涉及大量数据计算，且计算过程较为复杂，而企业会计人员不熟悉税法和企业财务处理的差异，在自以为正确的情况下进行所谓的“税收筹划”，那样计算出来的结果很有可能是不正确的。