买私宅？又是要抢的！
“没有2000万，你在香港买不到房了！”当80后Kerry告知中介，自己的预算为1000万买个两居室时，中介的回复让她惊呆了。Kerry在一家跨国公司任管理职位，从2018年开始看楼，自嘲为“可怜的小买家”。
在香港，无论新楼还是二手楼，买房通常要找中介。尤其是二手楼，因为多数有人住，需要预约房东、租客时间，才能看房。
香港的新盘很少现楼，多是楼花，样板间多设在中环、尖沙咀一带的商场内，开发商为了保证买家的参观体验，也需要预约看房。2017年底，位于北角地区的新楼盘海璇甚至要求准买家持700万港元银行存款复印件，方能预约，直到2018年3月，才放宽至200万港元。
Kerry出生在内地，初中时去了美国留学，十年前，她回到香港工作2019，在北角附近买下一套三十多平米的二手私宅。想着一年要掏出十多万的房租，不如供房，毕竟最后房产还是自己的。让她难以理解的是，身边有一群香港朋友更倾向于租房而非买房。
今天Kerry想换一套大些的住房，没想到，买房竟2019年然更加艰难了。
Kerry收到中介发来的最新讯息显示，新鸿基地产开发的汇玺3期准备出售。这一打出“时光倒流价”口号的新盘，首开批单位平均呎价为2.17万港元，的确比2017年11月推出的2期首批单位要略低，但最便宜的一个单位折后总价为605万港元，面积仅275平方呎（25.5平方米）。
这个楼盘位于西九龙，除了地铁南昌站上盖之外，没什么特别的卖点，她将信息转给好几个朋友，大家都认为不值这个价钱。但是，按照行业现状，在第一期之后的加推项目，肯定还会涨价。
“又是要抢的！”汇玺3期这一次只推出235个单2019年位，Kerry向南方周末记者感叹，“供应太少，没得选择。”
香港楼市的一个转折点发生在1997年，香港回归以后，首任特首董建华在《施政报告》中提出“八万五计划”：即每年供应不少于8.5万个公营和私营住房单位，希望用十年时间实现香港七成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短到3年。
这本是改善香港民生的一大创举。在什么1987—1996年十年间，香港私营房屋平均记录每年的供应量为2.99万个，公营房屋（包括出租、出售）为4.18万个。但这一改善居住的举措，不幸遇到1997金融危机以及2003年SAR2019S公共卫生危机，香港楼市开启历史上最大一轮暴跌。加之新政发挥作用，在2000—2002年三年时间内，香港盖成24.2万套住房，推向市场之后，市场住房供应量大增。
当时，香港一些房屋的市场价格甚至比买房者的银行借贷余额还要低，由于买家无法拿出更多现金来弥补抵押品的价值不足，最后不得不让银行收走房产拍卖。
香港市民上街抗议房价下跌，要求政府救市。作为应对，香港政府决定取消土开奖地拍卖一年，停止公屋新建计划。此后，私营房屋成为香港主要的市场供给来源，香港房价也开始稳步上涨。
但私营房屋近几年入市甚少。按照香港政府统计处的数据，2019年香港私人永久性屋宇单位共计160.4万个，占比为56.2%。2013年这个数字是149万个。换言之，过去6年，香港开发商平均每年推出的住房单位不到2万个。
开发商亦可以按照商业目标，自行决定投入市场销售的房屋数量以及交楼时间。捂盘惜售，一度是很多私营住宅开发商的策略。
2010年，香港政府陆续推出“辣招”，通过额外印花税、双倍印花税、买家印花税等方式打击非香港永久居民、以公司名义买房的楼市投机行为。外来资本少了，但仍未能遏制楼市上涨的势头，因为市场始终处于供不应求的局面。
林郑月娥于2018年公布的六项房屋政策新措施中，有两项是针对开发商的，一项是改善“楼花”预售，防止开发商“挤牙膏”方式卖楼；另一项是建议收额外差饷，以促使一手私宅尽早推出市场。
2019年9月13日，关于“空置税”的条例草案正式在《香港特区政府宪报》上刊登，并有开奖望在刊宪之日起的3个月后实施。如果新129期政实施，占用许可证达12个月或以上的一手私宅仍不出售，开发商便要缴纳额外差饷。
围绕土地的博弈
开发商囤地、惜售，一度成为记录众矢之的，而土地制度或许才是最大症结所在。
土地是香港政府重要的财政来源。在香港政府的收入中，地价收入长期排名前三，每年为香港贡献一千多亿港元。2017—2018财政年度，土地收入甚至排到了第一，高达1648亿港元，在政府整体收入中占比26.6%。
很多人认为，香港人多地少，其实，香港并不缺土地。
香港立法会秘书处在香港2018年4月发布的《香港的土地供应及用途》研究报告中披露，截至2016年底，香港已建设土地面积约为2.7万公顷，仅占全港土地面积的24%；未开发的8.41万公顷土地，主要是林地、灌丛、草地或湿地。未开发土地中，24个郊野香港公园和22个受法律保护的特别地区，面积为4.43万公顷，约等于香港土地面积的40%。
1993—2000年这8年间，香港新增建设土地约9000公顷，但随后香港土地开发建设速度大幅放缓。在2009—2016年的又一个8年，新增建设土地仅900公顷。
实际上，在前述2003年“八万五计划”被搁置后，香港增加土地供应计划再无更大突破，主要就是通过市场化的方式拍卖土地。
香港政府曾在2011年展开优化土地供应策略，提出土地供应的六项方案：重建、改划土地用途、收回土地、填海、发展岩洞，以及重用石矿场用地，并邀请129期公众参与探讨，但大多没有落地。
迄今为止，这些方案所取得的最大成绩，可能是合计将30幅私营房屋用地改拨为公营房屋用途，这将增加约3.8万个公营房屋单位。但对于住房需求来说，仍是杯水车薪。
2019年9月11日，香港最大政团民建联在《东方日报》头版刊登广告，“收地建屋，刻不容缓”，强烈要求政府引用《收回土地条例》，大量兴建公营房屋。“收地”，是指从私人以及开发商手里收回闲置土地。
因为担心收回土地侵犯私有产权，香港政府对《收回土地条例》的使用十分谨慎，从1997年香港回归至今的二十多年里，特区政府仅13次引用该条例收地建公营房屋。
此外，政府收回土地，需要根据收回时的市场价格，向土地持有者支付补偿，这个数字不可小觑。
就在一个月前，香港市建局向中西区皇后大道西贤居里一处物业发起收购计划，报价参照7年楼龄房屋的市场价格，最终定为2.4051万港元/平方呎（折合25.89万港元/平方米），创下有史以来最高收购价格。
也有人提议政府优先利用棕地。棕地主要是指新界农地、乡郊土地中已改用作露天购物场、货柜场、仓库等的荒废土地。同样，收地、清拆和补偿安置等挑战不小。
香港政府还曾在201开8年提出一项“明日大屿愿景”，即在交椅洲附近填海造约1700公顷的人工岛，可建设2.6万至40万个住宅单位，供70万至110万人口居住，其中七成为公营房屋，可解决香港1/8人口的居住问题。
填海造地也曾是香港增加土地供应的重要手段，最早从维多利亚港沿岸开始，陆续造出了7000公顷土地，在1985—2004年间，每5年约有500至700公顷土地填海，迪士尼乐园、港珠澳大桥人工岛等，都是通过填海造地得来的。2000年以后，填海速度也在放缓，至今只填了什么约700公顷。
但就在填海计划提出当年，香港明星刘德华为支持人工岛填海拍摄了一部电视短片，结果遭到人身攻击。
由于此前高铁、三跑道等大型工程超支，工期延误，加上环保等问题，“明日大屿”项目受到质疑，目前这个项目仍在继续征集民意，有待更多人支持。
很多香港人对“明日大屿”并不积极。他们担心的是，最后好处都去到了地产商和新移民头上。“填海造地盖楼起码需要20年，耗资可能去到1万亿港元，大量公帑绑在这里，又造福不到自己。”Henry和周围朋友交流时发现，很多人都持有这样的想法。
从出租车司机到普通香港居民，亦有香港人向南方周末记者直言，每天150个内地人入籍香港，以后房子盖好了是不是都给他们住？
由于香港人与内地人的跨境婚姻，港人内地配偶和子女有赴港团聚的需求，1982年港英政府与中国政府达成协议，从内地来港定居者须持内地政府签发的单程证，配额为每天75个，1993年增至105个，1995年增至150个，一直延续至今。
很多香港人在抗议这些新入籍者的时候，已经忘记了自己当年是如何来到香港的。
（应受访者要求，雷强、雷悦怿为化名）
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