物业公司说不归他们管理范围(物业公司经营)

随着住宅使用年限的增加，有些小区物业收费越来越难。甚至还发生很多物业因经营困难而退出小区的事件。业主与物业公司之间纠纷矛盾不断增加，主要围绕服务质量维修等原因，而物业公司经费越紧张物业，维修越困难，服务进一步下降，使业主越来越不满，越来越不愿意缴纳物业费。这样形成恶性循环，最终导致物业公经营司经营不下去倒闭或退出。

物业公司只有提高服务质量，最大限度的保证小区各项功能正常，得到业主广泛认同积极缴纳物业费的，才是良性循环的物业，才能长期生存。

要做到这一点，就要及时他们化解物业管理中的一些矛盾，可现实物业管理实践中，还存在一说不些模糊不清的问题，业主与物业在一些问题上总有纠纷。物业不能深刻了解自己的定位和职责，部份业主也存在经营不懂法他们不讲理的无理要求，所以依法依理提前化解纠纷，才是物业“管理”之道。

现将10个常见问题梳理如下，供相关人员参考，文章很长，按需所看，有不同观点欢迎批评指正，也欢迎有识之士私信共同探讨。

1、有关业主提出一层不使用电梯就不应缴纳电梯费，或要求从物业费中进行比例扣除的要求有没有合法理由？

低层或底层业主按现行法律规定是不支持免除电梯费的。

按民法典第二百七十一条  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十三条  业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不说不得以放弃权利为由不履行义务。

电梯作为楼内全体产权人的共用财产，因此运行维护费用理应由楼内全体产权人共同承担。任何业主都有使用电梯的权利，只是对低层或底层业主来说，只是一般未行使或较少行使这种权利罢了，但不能因此而不承担电梯费用。换句话说即使权利可以放弃，义务应该承担。同时，对于近年来建设的很多高层住宅小区来说，建设负一层或负二层的车库是普遍存在现象，低层或底层业主完全不使用电梯的现象几乎不存在。因此，从物权法的角度来看低层或底层业主不付或扣除电梯费用的理由没有法律依据。

所以首层住户即使不使用电梯，其缴纳的物业费中也不能扣除电梯费用的。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人范围民法院不予支持。

小区物业只要按相关合同规定尽到了电梯的维护保养责任，小区业主再以不使用电梯为由拒缴物业费是没有法律依据的。

但也有业主据理力争。他们认为虽然从物权法的角度看其依法应承担电梯费，但从民法基本原则公平合理的角度看，其所应该承担电梯费的范围、份额还是值得探讨和商榷的。根据“谁受益谁承担”的生活常识管理，底层住户因使用频率极少，因此少承担电梯费是符合遵循公平合理、等价有偿的民法基本原则的，也符合人们的日常思维习惯和价值标准的。而且电梯费不同份额这一观点和尝试，己经在常州、广州等城市已付诸实施，并逐渐得到业主们的认同。为此，低层或底层业主承担较少的电梯费用，高层的业主承担较多的电梯费用完全符合民法的公平合理原则，更容易推广被广大业主所接受。

但虽然道理上是这么说，具体到每一个物业实施，还是情况不同。何况，北京现在相关部门并未对此作出明确规定。这还仅仅是一个理论探索阶段，即便实施还有比较复杂的理论和实践问题，现阶段发生矛盾还是应该以民法典精神不扣除物业费为准。

2、有业主以非机动车丢失为由拒交物业费其理由成立吗？

有业主在小区非机动车丢失，他们提出小区设施不全，没有非机动车停车库，保安不利，为此要求物业相应赔偿或拒缴物业费。业主的要求成立吗？

先看法院判决的案例：李某在小区内丢失三辆自行车后，拒绝交纳物业管理费，结果被物业公司告上法庭。2003年初，李某所在归的小区物业公司催收物业管理费。李某认为自己交纳的物业管理费中包含保安费，可小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全。物业公司称，保安只负责维护小区公共秩序和安全，定时开关小区大门，巡逻时发现火警公司、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件，应由公安机关负责处理，与物业公司无关。因双方意见不一，物业公司无奈诉至法院，要求被告给付物业管理费。

法院判决李物业某全额物业管理费。法院认为，物业公司收取的物业管理费中虽然包含保安费，但并不意味着住户丢失的财物都应由物业公司负责。物业公司的保安职责有一定的范围，盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪，应在公安机关破案后归由行公司为人负责赔偿。在物业公司履行职责过程中没有明显过失的情况下，这范围一责任不应由物业公司承担。

民法典第八百九十七条  保管期内，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担赔偿责任。但是，无偿保管人证明自己没有故意或者重大过管理失的，不承担赔偿责任。

未完待续。