房屋代持协议继承(房屋代持协议最新版本)

风险一：被代持人死亡，继承人对代持财产毫不知情，遗漏继承。

登记在被继承人名下的如房屋、车辆或公司股权等财产或者由被继承人实际占有使用的，继承人往往知悉被继承人该财产情况，或是可通过不动产登记中心、银行等机构对其财产情况进行查询了解。然而，在众多代持案件中，由于财产登记在他人名下，继承人无法查询，且多数被代持人生前可能出于各种顾虑，将代持一事对其亲属有所隐瞒。被代持人一旦突发意外身故，在没有订立遗嘱对遗产范畴予以明确时，这些隐形财产往往是不易为被继承人所查清和继承，很可能会被代持人恶意侵占。

建议：

因此，被代持人生前若是不希望亲属知悉代持一事，又担心死后代持财产被遗忘，无法惠及子孙后代，建议最好未雨绸缪，请专业律师起草遗嘱并公证，毕竟没有人会知道明天与意外谁会先来。

风险二：被代持人死亡时，即使继承人知悉代持一事，但缺乏证据材料，也难以要回代持财产。

相关案例：

甲在外做生意欠下了几百万债款。以防财产被起诉用于清偿债务，甲与弟弟乙达成口头约定，由乙代持其百万资产。两人伪造了一份借款协议，内容为甲欠下乙几百万。随后甲由乙名义出资购买了一套房产，且登记在乙名下。不久后甲与乙在一场车祸中同时去世了。甲妻子知悉代持一事，起诉要求乙的子女返还房屋。但是乙的子女认为房屋既然登记在父亲名下，应为乙的遗产，且发现两人还签署了借款协议，虽购房款是从甲账面上出资的，但认定是用于以房抵债。由于甲和乙没有签署代持协议，没有证据充分证明两人的代持关系，法院驳回了甲妻子主张返还房屋的诉求。

风险三：代持人死亡，如没有实现明确的证明材料，代持财产很有可能被认定为代持人的遗产，由其继承人继承。

相关案例：

王某为了规避婚姻风险，婚后多次将几千至几万金额不等的大额现金存放在用其母亲名字开户的银行卡下，并用该账户里的资金出资以母亲名义购房了一套房。但是母亲不久后生病去世。王某弟弟在清点母亲的遗产时发现母亲名下还有一套房产，主张该房产属于母亲的遗产，由他们兄弟俩继承。因为王某与母亲事先没有签署代持协议，且虽然有王某的部分转账记录，但王某弟弟坚决认为这是王某付给母亲的赡养费，法院判定该房产属于母亲的遗产，由兄弟二人共同继承，王某出资购买的房产因代持而被弟弟分走一半。这是典型的由于代持人身故而带来的风险。

不动产所有权以登记公示为原则，代持人作为房屋的登记产权人，名义上为房屋的所有权人。但如果实际出资人或其继承人有证据如书面代持协议、出资凭证等构成一条完美的证据链，充分证明两人仅是代持法律关系，则可依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第2条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”之规定，推翻涉案房屋的产权登记，请求法院确认房屋所有权归实际出资人所有。

但是在司法实践中，实际出资人举证其与代持人之间的委托关系通常是一大难题。实际出资人出于对代持人的信任，经常忽视了取证的重要性。

建议：

1、保留好出资凭证。

实际出资人在购买房产、车辆等财产时最好保证资金从自己账户直接支付给出售方。出资款如需经过代持人账面的，则应保持清晰的资金流且转账备注要写清“借名购房款”。保留转账记录，确保在发生争议时有据可查。其次，保留好购房合同、出资票据、房产证、公共维修基金票据原件在自己手中，以防将来在主张权利时有书面依据，以及至少能给代持人在转移财产的程序上制造一些困难。

2、订立委托代持协议

仅有出资凭证是不够的，即使实际出资人完整保留向代持人或房地产开发商转账的出资凭证，代持人可抗辩该笔款项为其向实际出资人的借款，双方为民间借贷纠纷，代持人可能仅须偿还该笔借款本金及利息即可。因此提前签订委托代持协议将双方法律关系固定下来尤为重要。委托代持协议的起草建议最好请专业律师负责，避免措辞不清、语焉不详的情形导致因小失大。

风险四：继承人主张继承权利，诉讼程序繁琐冗长，耗时耗力。

被代持人死后，继承人持有证据证明代持关系，就能径行向代持人主张继承权利吗，直接确认财产归继承人所有？

答案是否定的。即使继承人能充分举证证明实际出资人与代持人之间的代持关系，也不能单纯直接通过继承诉讼要求继承代持财产，因为财产在物权状态下并不属于被代持人。当然，也不能径行通过确权诉讼要求继承，因为确权法律关系与继承法律关系并非同一法律关系，确权只能确定代持财产的权属归被代持人所有，而非其继承人所有。

相关案例：

王某生前与庆玲公司的法定代表人马作谦口头协商以庆铃公司的名义为王某购买烟台银行的股份。2008年12月1日，万资公司（王某系万资公司股东、法定代表人）向庆铃公司转账汇款435万元，用途载明为货款。

2008年12月3日，庆铃公司与烟台银行签订股份认购协议，协议签订后，烟台银行给庆铃公司出具了股权证，载明：股东名称：烟台庆铃汽车销售有限公司；股权数：3200000股。同年12月30日，庆铃公司向王某出具证明：“沈阳王某在2008年12月8号汇款贰佰万元委托烟台庆铃汽车销售有限公司购买烟台银行股票（价格为贰元每股）壹佰万股。”

王某过世后，其继承人钟华、王奇因与庆铃公司为320万股的股权权属发生争议，故诉至法院，要求确认庆铃公司所持烟台银行的320万股股权归钟华、王奇所有。烟台中院一审判决确认庆铃公司名下的320万股烟台银行股份中的100万股系庆铃公司代王某持有，但该院未直接确认100万股归钟华、王奇所有。

钟华、王奇不服，上诉到山东省高院被驳回，后再向最高法院提请再审亦被驳回。（案例参考钟华、王奇与烟台庆铃汽车销售有限公司股东资格确认纠纷申请再审民事裁定书[最高人民法院（2015）民申字第497号）

法院观点：

因继承法律关系与股权确认法律关系并非同一法律关系，继承人要继承被代持的股权，应当先确认被继承人确实存在被代持的事实。在继承人要求继承被代持股权时，应先代替被继承人先行向名义股东主张权利，证明被继承人为代持股权的实际出资人，进而确认代持人与被继承人之间存在代持关系。在确认名义股东与被继承人的代持关系后，对应股权才可作为被继承人可供继承的财产范围，进而对该股权进行分割继承。

所以，继承人要求继承代持财产时，笔者建议在诉讼上可分两步走：

第一步：继承人需先行代替被继承人向名义代持人主张权利，确认代持关系。

第二步：代持关系确认后，继承人再行提起继承诉讼，要求分割继承。