无偿使用房屋的房产税税率(无偿使用免税单位房屋怎么交房产税)

财政部、国家税总局和建设部与1999年联合发布了《关于个人出售住房所得征税有关问题的通知》(财税字[1999]278号文件，文件规定了根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房所取得的所得应按照“财产转让所得“项目征收个人所得税。2003年国家税务总局发布《关于个人出售住房征收个人所得税的有关问题的通知》中也规定了该个人所得税。但那时候采取的是自愿申报，而非强制征收。2006年，国家税务总局正式发布《关于个人住房转让所得征收个人说的税有关问题的通知》(国税发[2006]第108号)，要求自2006年8月1日起开始国内居民在进行个人二手房转让时，开始缴纳个人所得税。该税率为20%，根据《通知》，此税正式由自愿申报变为强制收缴。

同时，在本《通知》中还进一步细化纳税计算方式，明确表示个人所得税缴纳按照差额征收。

即“从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。”，依此，个税=(转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用)*20%。

根据108号文件，不同产权类型的房屋个税有以下若干种计算方式：

①商品房：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费;

即商品房，个税=(转让收入-购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费-转让该套住房过程中缴纳的税金-卖方按照规定实际支付的住房最高10%装修费用、房款利息等)*20%。

②经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房)：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

即个税=(转让收入-购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费，以及按规定交纳的土地出让金-转让住房过程中缴纳的税金-卖方按照规定实际支付的住房最高15%装修费用、房款利息等)*20%

③已购公房：原购公房有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。

即已购公房，个税=[转让收入-(原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款 加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相当税费)-转让住房过程中缴纳的税金-卖方按照规定实际支付的住房最高15%装修费用、房款利息等]*20%。

那么，个人无偿受赠房产，是否需要缴纳个人所得税呢？

在我国，个人所得税法及其实施条例对个人受赠所得是否征缴个人所得税并没有明确的规定，但是个人所得税法第二条第十一项规定的“经国务院财政部门确定征税的其他所得”确立了一个特定条款。那么受赠房产是否属于“其他所得”范围?个人无偿受赠房屋是否应当计征个税?

第一、我们明确一下个人所得税的征税范围。《中华人民共和国个人所得税法》第二条：下列各项个人所得，应纳个人所得税：一、工资、薪金所得;二、个体工商户的生产、经营所得;三、对企事业单位的承包经营、承租经营所得;四、劳务报酬所得;五、稿酬所得;六、特许权使用费所得;七、利息、股息、红利所得;八、财产租赁所得;九、财产转让所得;十、偶然所得;十一、经国务院财政部门确定征税的其他所得。

由该条款可知，一般情况下受赠所得并不属于个人所得税法的征管范围，无需缴纳个人所得税。个人所得税法第二条没有明确规定无偿受赠房屋是否应当缴纳个人所得税，但是该条第十一项规定了一个特定条款，即“经国务院财政部门确定征税的其他所得”，也就是说，法律授权国务院财政部门可以在上述十种应税所得之外另行规定“其他所得”的具体范围。

第二、财税[2009]78号文关于个人无偿受赠房屋个人所得税处理。根据《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)第一条的相关规定，所谓的“法定条件”是指以下三种情形，以下情形的房屋无偿赠与，对当事人双方不征收个人所得税：

(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

除以上情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

以上对无偿受赠房屋如何计征个税进行了阐述。尽管个人所得税法第二条第十一项规定及财税[2009]78号文存在违反立法法之嫌，但作为现行有效的税法依据，税务机关将会予以执行，因此该部分税法规定应予关注。

第三、将受赠房屋作为所得课税,不符合税法上“所得”的内涵

从形式上看，受赠房屋虽然也是一种个人实物所得,但是,所得税的课征对象并非一切所得。所得税以经济活动结果为课征对象，只对参与实务及劳务给付市场所增益部分课征。试问在自家庭院中种植果树、个人因业余爱好所制作的手工木雕、给自己孩子上课均非所得税课征对象,故所得课征只限在营利基础下产生者(如营利、执行业务、薪资、租赁权利金、自力耕作、渔、牧、林、矿、财产交易、竞技、竞赛及偶然中奖),这些在营利基础下所产生的收益,均为个人在市场上所能发生法律与经济关系而产生,并成为“所得”的内涵。

《个人所得税法》第二条的规定，明确说明了并非一切所得均属于个人所得税的课税范围,只有符合一定条件的所得才须征税,而此条件就是建立在营利的基础之上。受赠房产并非基于营利,因此不宜将其作为所得课税。当然,如果是公司以奖励的形式将房产赠与员工,则应当作为工资、薪金所得征税。此二者的区别即在于受赠房产是否基于营利行为。

征收个人所得税有三大目的,其中最主要的目的是要发挥税收调控的功能,调节收入分配,缩小贫富差距，其中累进税率的设计就是为了实现这一目的。其次,增强公民的纳税人意识。个人所得税是直接税并且不能转嫁,因此最能让纳税人感受到“税痛”,从而提高纳税人的权利意识。以上两个目的是个人所得税所独有的特性。最后,任何税收都具有财政目的,个人所得税也不例外。《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)将受赠房产纳入个人所得税的征税范围,其中最主要的目的就是为了堵塞税收漏洞,防止逃税行为的发生以增加财政收入。

第四、将受赠房屋作为个人所得课税,有悖于税收公平原则

最后，个人所得税法第二条明确规定了课征个人所得税应税项目，但是由于税法无法穷尽列举现实情形，本条还规定了特定条款，即“其他所得”。那么个人接受赠与是否属于“其他所得”的范围，需要经过国务院财政部门予以确定，否则不得课征个人所得税。由于受赠房屋这一行为的特殊性，财税[2009]78号文对不符合法定条件的房屋赠与情形予以课税，其合法性、合理性都值得进一步探讨。