印花税是对在中华人民共和国境内书立、领受《印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人收取的一种行为税。
营改增之后，房地产企业的税收问题成为焦点，房地产企业签订、书立的合同形式多样，哪些哪些合同要交印花税，哪些不交印花税？以下我们以案例形式为大家尽释所有疑惑。
土地出让合同
案例1：甲房地产公司与国土局签订了一宗土地出让合同，印花税如何缴？
分析：
根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》财税【2006】162号文第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按“产权转移书据”税目征收印花税，按所载金额的万分之五贴花。
因此，甲房地产公司与国土局签订的土地出让合同，应按照“产权转移书据”税目缴纳印花税，取得的土地证按件5元贴花。
借款合同
案例2：甲房地产公司与某银行金融机构签订了一份普通借款合同、一份周转性借款合同，与其母公司借款签订了一份借款协议。哪些需要缴纳印花税？
分析：
《印花税暂行条例》规定，银行及其他金融组织和借款人 （不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按合同金额的万分之零点五贴花。
《国家税务局关于对借款合同贴花问题的具体规定》（国税地字〔1988〕30号）规定，企业与金融机构签订的周转性借款合同，按合同规定的最高借款限额计税贴花。以后只要在限额内随借随还，不再签新合同的不再另行贴花。
因此，企业与金融机构的借款合同需要缴纳印花税，周转性借款合同按合同规定的最高借款限额计税贴花。企业间或企业与自然人之间签订的借款合同或协议，不属于列举税目，不需要缴纳印花税。
技术服务合同
案例3：甲地产公司与中介机构签订了《工程造价咨询合同》、《税务咨询合同》、《资产评估合同》，与科技公司签订了一份《设计合同》。哪些需要缴纳印花税？
分析：
《印花税暂行条例》规定，建设工程勘察设计合同（包括勘察、设计合同）按收取费用的万分之五贴花。技术合同包括技术开发、转让、咨询、服务等合同，按所载金额万分之三贴花。
《国家税务局关于对技术合同征收印花税问题的通知》（国税地字〔1989〕34号）第二条关于技术咨询合同的征税范围问题规定，技术咨询合同是当事人就有关项目的分析、论证、评价、预测和调查订立的技术合同。有关项目包括：
1. 有关科学技术与经济、社会协调发展的软科学研究项目；
2. 促进科技进步和管理现代化，提高经济效益和社会效益的技术项目；
3.其他专业项目。对属于这些内容的合同，均应按照“技术合同”税目的规定计税贴花。一般的法律、法规、会计、审计等方面的咨询不属于技术咨询，其所立合同不贴印花。
因此，《设计合同》属于“建设工程勘察设计合同”税目，按收取费用的万分之五贴花；《工程造价咨询合同》、《税务咨询合同》、《资产评估合同》不属于应征印花税的技术咨询合同，不需要贴花。
加工承揽合同
案例4：甲地产公司与B工程检测技术有限公司签订《桩基检测技术服务合同》属于技术合同还是加工承揽合同？与某科技公司签订了一份《施工图审查合同》，如何贴花？
分析：
《印花税暂行条例》规定，加工承揽合同包括加工、定作、修缮、修理、印刷、广告、测绘、测试等合同，按加工或承揽收入万分之五贴花。
《国家税务局关于对技术合同征收印花税问题的通知》（国税地字〔1989〕34号）第三条关于技术服务合同的征税范围问题，技术服务合同是当事人一方委托另一方就解决有关特定技术问题，如为改进产品结构、改良工艺流程、提高产品质量、降低产品成本、保护资源环境、实现安全操作、提高经济效益等，提出实施方案，进行实施指导所订立的技术合同。以常规手段或者为生产经营目的进行一般加工、修理、修缮、广告、印刷、测绘、标准化测试以及勘察、设计等所书立的合同，不属于技术服务合同。
因此，桩基检测服务作为一般性技术检测，属于“加工承揽合同”中的“测试”，应按万分之五贴花。施工图审查合同不属于印花税列举税目，不需要计税贴花。
建筑工程承包合同
案例5：甲地产公司与E工程公司签订《工程承包合同》，后又将其中一部分工程分包给另外一个施工企业，签订了一份分包合同，印花税按一份交还是两份都交？施工过程中追加工程款，签订的变更合同是否要另行贴花？
分析：
《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》（国税地字〔1988〕25号）规定，凡修改合同增加金额的，应就增加部分补贴印花。对印花税开征前签订的合同，开征后修改合同增加金额的，应按增加金额补贴印花；纳税人应在合同签订时按合同所载金额计税贴花，对已履行并贴花的合同，发现实际结算金额与合同所载金额不一致的，一般不再补贴印花。
终上所述
（1）如有工程分包的，签订的分包合同要另行贴花。即总分包合同均应按合同金额按照“建筑安装工程承包合同”税目，按承包金额的万分之三贴花。
（2）增加工程款如果变更合同的，应当按照增加的金额补贴印花；如果未签订变更合同，只是结算金额与合同金额稍有差别，不需要补贴印花。
房屋销售合同
案例6：甲房地产公司与业主签署《房屋销售合同》，与代销公司签订的《房屋代销协议》、与公司签订的《售后回租合同》，应当如何贴花？
分析：
《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税【2006】162号）规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。“产权转移书据”按所载金额的万分之五贴花。
《印花税暂行条例实施细则》规定，同一凭证，因载有两个或者两个以上经济事项而适用不同税目税率，如分别记载金额的，应分别计算应纳税额，相加后按合计税额贴花；如未分别记载金额的，按税率高的计税贴花。
因此，《房屋销售合同》应按照“产权转移书据”税目缴纳印花税；《房屋代销协议》属于委托代理合同，不属于印花税应税凭证，不贴印花；《售后回租合同》属于同一凭证载有两个经济事项，并且税目税率不同，应当分别按照“产权转移书据”和“财产租赁合同”贴花。
房屋租赁合同
案例7：甲房地产公司与李老板签订了一份房产租赁协议，租赁期是十年，租赁期满李老板可优先低价购买此房产。印花税如何缴纳？签订的融资租赁合同、售后回租合同印花税如何缴纳？
分析：
《印花税暂行条例》规定，财产租赁合同，按照合同金额的千分之一贴花。
《国家税务局关于对借款合同贴花问题的具体规定》（（1988）国税地字第30号）规定，银行及其金融机构经营的融资租赁业务，是一种以融物方式达到融资目的的业务，实际上是分期偿还的固定资金借款。因此，对融资租赁合同，可据合同所载的租金总额暂按“借款合同”计税贴花。
《财政部国家税务总局关于融资租赁合同有关印花税政策的通知》（财税〔2015〕144号）规定，对开展融资租赁业务签订的融资租赁合同（含融资性售后回租），统一按照其所载明的租金总额依照“借款合同”税目，按万分之零点五的税率计税贴花。在融资性售后回租业务中，对承租人、出租人因出售租赁资产及购回租赁资产所签订的合同，不征收印花税。
综上所述
（1）企业签订单纯的租赁合同应当按合同金额的千分之一贴花；租期届满购买资产的应当再按照“产权转移书据”缴纳万分之三的印花税；
（2）融资租赁合同按“借款合同”缴纳万分之零点五的印花税；
（3）融资性售后回租合同，应当按“借款合同”，以租金总额的万分之零点五计税贴花。出售环节不需要按“产权转移书据”缴纳印花税；租赁期满又回购的，也不需要再次缴纳印花税。
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