营改增后房屋出租如何征税？以下从公司出租和个人出租两个方面进行归纳：

一、公司如何缴纳

1、公司为一般纳税人：

（1）出租2016年4月30日前取得的不动产，自2016年5月1日起，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

应纳税款=含税销售额÷(1 5%)×5%。

（2）自2016年5月1日起不动产租赁服务税率为11%。

应纳税款=含税销售额÷(1 11%)×11%。

（3）自2018年5月1日起不动产租赁服务税率为10%。

应纳税款=含税销售额÷(1 10%)×10%。

2、公司为小规模纳税人

对开工日期无限定，选择简易计税：按照5%的税率计算

应纳税款=含税销售额÷(1 5%)×5%。

3、税收优惠

《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

二、个人出租房屋如何缴纳

《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2第一条规定，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第八条规定，其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款：

1、出租住房：应纳税款=含税销售额÷(1 5%)×1.5%；

2、出租非住房：应纳税款=含税销售额÷(1 5%)×5%。

3、税收优惠

《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。个人出租房屋取得的租金收入可在租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

（1）、房屋性质为住宅用房

房屋性质如果为住宅，纳税人计算税款时，增值税按照月租金收入划分为：

（a）月租金（不含税）30000以下：免征；

（b）月租金（不含税）30000以上：减按1.5%的税率计算；

（2）、房屋性质为非住房

（a）月租金收入（不含税）30000元以下：免征；

（b）月租金收入（不含税）30000以上：按照5%的税率计算；

4、转租行为要缴税吗？

《财政部、国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号），个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。

个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。

公司转租：一般纳税人选择一般计税法可以抵扣；一般纳税人选择简易计税法或小规模纳税人不可以抵扣。