成都市龙泉驿房管局官网查询(成都市龙泉驿区房管局官网查询)

商品房在中国兴起于80年代。1993年6月，成都市龙泉驿区名为“永达商贸综合中心”的商品房项目开工建设。就在此前一年的1992年，位于成都市主城区的五大花园因第一次以商品房名义亮相而成为标志性事件。因此，“永达商贸综合中心”在当时的龙泉驿区可谓“新潮”。

12月28日，四川手机报曝出此事，并以“很魔幻”来形容：不是小产权、验收也合格，但就是房产证迟迟未拿到；经查，开发商已被吊销营业执照，工商系统登记显示的法人代表张松失联。

三大疑点，迷雾重重！

已售商品房能否被开发商抵押?

多次抵押是否合法?谁为此事买单?

坐落在龙泉驿区建设路222号（原63号）的“永达商贸综合中心”商品房项目，是由成都市龙泉永达房地产开发公司建设开发，共计A、B、C三栋房屋。其中，A、B栋于1993年6月开工建设，1994年12月竣工交房；C栋于1996年11月开工建设，1997年11月竣工交房。房屋总建筑面积12005.962平方米。

2016年12月29日，四川发布客户端记者前往该楼盘现场。三栋房屋外观已显暗淡，各种线网交错，底层房屋多数房门紧锁，与周围新建房屋的鲜亮色泽、人气旺盛对比鲜明。

据龙泉驿区房管局交易中心主任刘杰介绍，根据目前调查所知，这个小区内有101户业主（包括商铺），有41户已办理分户产权，其中，有3户在2010年通过成都市中级人民法院裁定取得了房屋并按照司法裁定书依法办理了房产证和国土证。余下的60户没能取得“双证”。

为什么有的能拿到产权证有的却不能？对这一问题，龙泉驿区房管局告诉四川发布客户端记者，是因为房屋查封、房产抵押等限制房屋登记的障碍未消除。根据该局档案资料显示，“该项目的8宗房产抵押登记在案。”

从龙泉驿区房管局登记在册的8宗房产抵押来看，1994年至1997年之间，C层底层、B栋704均被先后抵押给不同的金融机构。

那么，问题来了：这类多次抵押是否合法?在房产抵押发生之时，房管部门应当做出哪些审核?事件迷雾重重，60户户主被迫走上漫漫索证路，萦绕在他们心中的是一个又一个问号和一个又一个不甘。

初步梳理，四川发布客户端记者发现业主们的疑问主要集中在三点：

1、已售商品房可否被开发商抵押，亦或开发商能否将被抵押房屋卖给业主，这两种行为是否合法?

2、事隔多年，房屋查封、房产抵押挡住拿证道路、开发商被吊销经营资格、法定代表人难觅踪影等情况出现，谁该为此事买单？

3、当前，政府、企业、金融机构应该如何保障这些购房者的物权呢？

官方回应

房屋查封、房产抵押的情况属实

有8宗登记在册

带着这一系列问题，四川发布客户端记者先后采访了龙泉驿区房管局、龙泉驿区国土局等相关部门。

疑问一

是否存在已售商品房被开发商抵押，或者开发商将被抵押房屋卖给业主的情况?

龙泉驿区房管局交易中心主任刘杰透露，从目前掌握的情况来看，该项目剩余房屋的大产权确是设立了抵押。但买卖关系存在与否，如果存在，买卖关系于抵押关系前发生还是后发生，都需要在老百姓提供购房合同等相关凭证后，进行甄别。因为这些购房合同此前未备案。

疑问二

如果已售商品房被抵押事实存在，这是否合法?

根据2015年龙泉驿区房管局提供的资料显示，该项目的房屋大产权分别于1995年4月、1998年12月办理。A、B栋房屋初始登记于1995年4月办理，C栋房屋初始登记于1998年12月办理。从已有登记的房产抵押来看，时间从1994年到1997年之间发生，A、B、C栋房屋都有涉及。

如果已售商品房被抵押事实存在，这一行为是否合法? 龙泉驿区房管局副局长吴震表示，因为上世纪九十年代没有购房合同备案以及购房预告登记的规定与程序，造成信息不对称，开发商将已经出售但未进行分户到购买人名下的房产申请抵押贷款登记，开发商存在违反合同法规定的诚实守信的原则。

疑问三

一房多次抵押是否合法?

针对这一问题，龙泉驿区房管局交易中心主任刘杰表示，《中华人民共和国担保法》制定于1995年，根据担保法第三十五条规定，“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”具体到永达项目，要看当时开发商抵押具体材料进一步来判断。

疑问四

在房产抵押发生之时，房管部门应当做出哪些审核?

龙泉驿区房管局副局长吴震告诉四川发布客户端记者，《城市房地产管理法》1994年7月5颁布、1995年1月1日起施行，按其规定，“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同”。

在1997年之前，龙泉驿区的房管部门还未单独设立，是龙泉驿区建委下设的房管科。根据当时房管科留存的资料，“永达商贸综合中心”项目的8宗房产抵押有登记，第一宗登记于1994年8月26日，被编为“龙房他2号”。

也就是说，“永达商贸综合中心”项目的房产抵押登记记录能查询到，且发生较早，是龙泉驿区房产抵押的第二宗。如今，“龙房他”的编号已从个位数升至以万为单位。

律师观点

类似案例20年前曾频繁发生

开发商登记状态显示“未注销”或成问题突破口

针对这一事件，从法律专业角度如何剖析?成都市律师协会房地产专业委员会主任林方平就此接受了四川发布客户端记者的采访。林方平律师表示，在此事件中，未拿到房产证的业主和作为抵押权人的金融机构，都是受害者。

那么，谁应承担责任?林律师进一步解释称，省工商局企业公示信息系统显示，“永达房地产”的登记状态为“吊销，未注销”。这意味着，该开发商已被吊销经营资格，不能以该公司名义进行经营活动。而“未注销”则意味着，在一般情况下，该公司股东应承担责任。

而对于该事件中房产抵押是否合法的问题，林方平剖析称，从法律角度来看，如果房屋被开发商抵押后卖给业主，若抵押事实存在，开发商就有可能涉嫌合同欺诈；如果房屋卖给业主后被开发商抵押，开发商就有可能涉嫌金融诈骗。

林律师介绍，在1995、1996年，一房多卖案例曾频繁发生，甚至发生过一房七卖的情况，而一房多卖与上述两种情况的性质类似。

对于此类事件的解决，林律师表示，此前的案例显示有几种解决渠道：能否找到责任承担主体来承担解决此事?作为抵押权人的金融机构是否打算释放抵押物？政府能否将其作为历史遗留问题来解决?而针对龙泉永达这一案例，林律师认为“需要在了解清楚情况之后，针对性制定解决方法。”

那么作为永达的业主，可否诉诸法律来解决呢？对于居民们最关心的问题，林律师指出，2002年通过的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》显示，消费者交付购买商品房全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先权不得对抗买受人。“如果按照“法不溯及既往”这一原则，该《批复》不适用于此事件。”林方平判断。

进展追踪

拟于本月召开会议研究确认办证承担主体

开发商登记法人代表将参会

四川发布客户端记者多方追踪下，此事引起龙泉驿区政府高度重视。对于此事件的解决，龙泉驿区房管局和国土局等部门回应：从2016年12月28日至12月30日，该区区政府办已连续3天召开专题会议研究部署，公安、法院等相单位及有关公司代理人及律师到场。

◆第一次会议决定成立专项工作组研究推动办证工作，区政府办牵头约谈开发商，查清情况，分清责任，依法依规推进办证工作。

◆第二次会议上，各相关部门将所搜集情况汇总并进行分析，重点是分析谁应该来承袭永达公司的办证义务。

◆第三次会议政府的法律顾问与有关公司的代理律师对双方的证据进行了交换和研究，后决定有关单位继续调查证据，翻阅历史档案，并拟于2017年1月5日召开会议继续研究究竟谁是承担主体。

据龙泉驿区房管局交易中心主任刘杰透露，“永达房地产”在工商系统登记显示的法人代表张松的代理人说张松也将于1月4日回国并于1月5日参会。而根据对作为抵押权人的部分金融机构负责人的交谈情况来看，这些金融机构的第一想法是把债务追回来。

龙泉驿区国土局不动产登记中心副主任李海亚也表示，不动产登记中心2016年10月20日成立。从该中心成立之日起，在龙泉驿区不再办理“双证”，而是办理不动产证。“目前已与业主代表见面并说清楚此事，并已着手启动数据关联等办证前期工作，为这些业主的不动产证办理工作做好准备。”李海亚说。

截止今日记者发稿时，龙泉驿有关方面表示，1月5日的会议预计将如期召开，希望多方协调，给居民一个交代。

此事究竟将如何解决？四川发布将继续关注。

新闻深一度

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律师：购房者买房要多留个心眼

在当下，此类23年拿不到房产证的情况离购房者有多远?涉足房地产开发法律事务近20年的成都市律师协会房地产专业委员会主任林方平表示，此类事件在上世纪90年代中期出现很多例，但在购房合同备案以及购房预告登记完善的当下，此类案件不是普遍现象，但个案仍然存在。

为此，林律师为购房者给出建议：购房者买房要多留个心眼，最好买品牌开发商开发的项目。一般情况下，签订购房合同、完成备案之后就能马上查到关于该房屋的相关信息。对于准备购房的购房者，也可以要求开发商出示该房屋可以销售的依据。