深圳楼市小阳春未至，但诸多利好已经提前释放。

去年，深圳三次集中拍地，把2022年新房价格地图的轮廓大致描绘出来，一定程度上限制了新盘价格。

▲深圳最新房贷利率（图源：乐有家）

目前市场对买房人比较友好，那么，面对今年深圳的一百多个新盘，你准备冲一波吗？哪类项目更对你的口味，今年能不能抓住机会？

我们精心挑选了80多个新盘，并以价格等为主要参照，大致划分了上车盘、改善盘、明星盘三个维度6大梯队（分档总价以90㎡为基准）

01.

3字头起，500万以内

约60个新盘等你上车

买房从来没有最优解，尤其对刚需购房者而言，由于预算有限，不得不在地段、学校、配套、户型等方面作出取舍。

• 上车盘

第一梯队：总价300万左右，单价约3万 /㎡。

集中分布：龙岗宝荷、宝龙、新生街道；坪山马峦、坑梓；大鹏新区等。

地铁：14、16号线

▲上车盘第一梯队（12盘）

预算首付在100万左右及以下，在周边工作及方便通勤的朋友可以考虑上述新盘，小两房、三房都可以考虑。

孩子上学可以考虑一些新兴学校，例如龙岗新生片区的仙田外国语学校（72班，九年一贯制），但要注意学区等相关政策变动。

除了刚拿地的限价盘，云秀府、卓越蔚蓝铂樾府等项目还有新品推出，相比纯新盘参考维度更广。

第二梯队：总价400万左右，单价约4万 /㎡。

集中分布：光明中心区、新湖、凤凰城；龙岗中心城、坪山中心区、宝安松岗、福永、沙井等。

地铁：3、6、11、13号线

▲上车盘第二梯队（24盘）

除了东部，光明也扛起供应大旗，宝安松、福、沙板块加入群聊，并且限价盘含量超50%！

其中，光明限价力度最狠，供应最多，可以趁势上车，享受限价红利。

目前，凤凰城、光明中心区等配套相对成熟，接下来，光明即将开建的学校以及地铁13号线、6号线延长线的开通也是一大利好。

▲光明新房地图

当然，除了限价盘，还有像保利勤诚达誉都、宏发万悦山、新世界松风明月等此前开盘即罄的项目，也将带着新品。

第三梯队：总价500万左右，单价约5万 /㎡。

集中分布：光明中心区、龙华观澜、龙岗大运、坂田，宝安福永、沙井等。

主要地铁：4、5、6、10、11号线

▲上车盘第三梯队（24盘）

随着预算增多，这些楼盘的区位优势更加明显，并且涌现出不少网红地区和楼盘。例如龙岗坂田、宝安沙井、光明中心区等，合正观澜汇、万丰海岸城等热盘也将推新。

02.

改善不要慌

7字头买龙华红山，85折买宝中

• 改善盘

第一梯队：总价约600万 ，单价约7万 /㎡

集中分布：龙华民治、上塘、宝安碧海等。

地铁：4、5、11、12号线

▲改善第一梯队（7盘）

主要集中在龙华，其中民治的三宗宅地限价红利尤为明显。

倒挂最大的中海A817—0614地块，毛坯限价仅6.98万/㎡，附近的龙光玖悦台开盘均价约9.05万/㎡，不算精装倒挂约2.07万/㎡！

此外，地铁4号线 周边配套非常成熟。项目一路之隔是龙华实验学校小学部，附还有在建的Costco大卖场，性价比超高。

▲宅地实拍

第二梯队：总价约700万左右，单价约8万 /㎡

集中分布：宝安宝中、新安、尖岗山、南山西丽，罗湖翠竹等。

地铁：3、5、7、2/8号线

▲改善第二梯队（8盘）

其中，鸿荣源A004-0175地块限价8.55万/平（毛坯），而旁边邻居熙龙湾、鸿荣源·壹方中心玖誉等二手参考价约10.08万/平，不算溢价，与周边倒挂近1.5万 ，相当于直接打85折。

这里享受宝中顶级配套，再度打破了买进宝安中心区的门槛，子弹充足的可以提早准备，估计富豪们也将加入战斗。

▲区位图

03.

17个明星盘

深圳富豪们的心头好

此外，笔者盘点了目前宝安、南山、福田等C位地段的17个明星楼盘（含在售），加上顶级配套和圈层价值，深受富豪们的喜爱，堪称顶流。

• 明星盘

集中分布：福田中心区、南山蛇口、前海、宝安中心

地铁：1、2、5、7、9号线

▲明星盘

其中南山供应量较大，不仅有老牌豪宅区蛇口，还有大热的前海，包括白石洲的旧改项目，加上限价地，把期待值拉满。

而宝中让人望眼欲穿的几个“鸽王”能否顺利入市，依然要打上问号。

04.

打新小结

目前，深圳楼市小阳春尚未开启，但这不妨碍是买进深圳比较好的一年。无论你想要上车深圳，还是换房改善，亦或入主中心区，都有足够的机会。

1、建议重点关注好地段的限价盘，享受官方福利，如下图所示。

▲2022限价盘情况

2、结合实际，不要盲目，很可能出现多盘同时入市的情况，提前做好准备！

3、新房打折、优惠促销、返点等也会相继出现，但要明确需求，切忌捡了芝麻丢了西瓜。

4、机会来了不要等，千万别为了最后一个铜板，白白浪费了打新机会！