上海二手房产买卖到底需要多少税？

房子的买卖对每个人、每个家庭来说都是大事，牛哥10年经历了两次房产置换，所以对房子特别关注。近期房产市场相对活跃，牛哥也刚刚置换房子，今年牛哥介绍一下房屋买卖到底需要多少成本。其实数据呢房产中介都会计算给你，但是自己也需要了解，避免被坑，虽然现在整体房产中介服务水平有了较大提升，但是还是有些房产经纪人会隐瞒一些数据，因此自己心中清楚才不会被坑。

介绍成本之前牛哥先介绍一下二手房买卖中的几个价格，合同价、网签价、过户指导价。

• 合同价就是房子的实际成交价格。
• 网签价是在房管局上面备案和公示的价格，决定了交税多少，买二手房做低网签价是很常见的避税手段。
• 过户指导价是缴税的最低基准价，网签价不能低于过户指导价，否则就按过户指导价交税。

牛哥再介绍一下上海普通住宅和非普通住宅的条件，以下条件同时满足就是普通住宅。

1. 五层以上（含五层）的多高层住宅，以及不足五层的老式公寓、新式里弄等。
2. 单套建筑面积低于140平方米。
3. 价格：外环外不高于230万/套；内外环间不高于310万/套；内环内不高于450万/套.

那房产交易过程中到底可能会出现什么成本呢？牛哥将买方和卖方需要承担的成本分开介绍（但实际交易过程中卖方多数税都是由买方承担的）。

一、卖方需要承担的成本

1. 个人所得税

满五唯一免征！满五唯一免征！满五唯一免征！重要的话说三遍。满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年，唯一是指卖家在上海交易系统里只有这一套房子。

那如果不是满五唯一该怎么交税呢？个税计算分两种方式，根据计算哪种便宜选哪种。

• 差额×20%，即差额=合同价—原购买价—交易中的税金—合理费用；这种征税方式有个大前提，卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证。
• 普通住宅网签价×1%。非普通住宅网签价×2%。

1. 增值税

房子未满5年（以前是2年，上海2021年新政改成5年了），增值税及附加的征税标准：网签价÷（1 5%）×5.3%

房子已经满五年：

• 普通住宅：免征
• 非普通住宅：差额÷（1 5%）×5.3%

差额=网签价—原购买价—交易中的税金—合理费用。

这里还有一个特殊的情况，一手动迁房可以免征增值税。

1. 赠与个人所得税

这个一般房屋买卖是碰不到的，但是心里还是要清楚，如果发现产证上房屋取得方式是赠与，那这个税费一定要确认清楚，等核税的时候发现你会哭死，那时候你首付已经付好，贷款也审批好了，你不交拿不到房子，交心里窝囊，你让卖家自己交，呵呵，他都隐瞒这个问题，你觉得他会心甘情愿交吗？最终结果一定是协商双方各承担多少。

赠与房产再出售，需要交20%的个人所得税，这个税率是非常高的，所以如果碰到这种房产买家一定要确认清楚，该部分税费是否能够减免。如果无法确定，除非卖家自己承担，否则牛哥建议还是不要买这种房子。

二、买方需要承担的成本

1. 契税

• 首套住宅且面积≤90㎡：(网签价—增值税) ×1%；
• 首套住宅且面积＞90㎡：(网签价—增值税) ×1.5%；
• 非首套住宅：(网签价—增值税) ×3%；

1. 房产税

房产税计算相对复杂，牛哥这里不做介绍，如果你购买的是唯一住房且没有超标（家庭全部住房面积人均不超过60平方米）的话，沪籍购房者直接免征房产税，非户籍购房者持有上海居住证满3年并在上海工作生活的购房人，其新购住房暂免征收房产税；持有上海居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按规定计算征收房产税，待持有上海居住证满3年并在上海工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

1. 中介费

目前上海房产中介费用在0.5%-3%不等，大型中介如链家总体中介费用为3%，中型中介费用在1.5-2%，小中介成本在1%，甚至为了业务有些降至0.5%。但是牛哥还是建议选择中大型的中介，相对服务和专业度都比较高。如果自己很自信选择小中介也可以，但是服务真心指不上。

1. 其他成本（这些成本相对比较低，有些费用不是所有买家都需要）

• 交易登记费 80元；
• 抵押登记费 80元；
• 交易手续费：2.5元/平米×建筑面积；
• 权证印花税：个人取得房地产权证按5元/件缴纳；
• 配图费：25元/本。
• 合同公证费：200-400元左右；

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