过户完成后善意第三方(房子还没过户卖给第三方)

国人对买房是有执念的。

”安居乐业“，安居是排在乐业前面的，意思是：干啥不重要，房子够大够多够值钱就行。为什么有人说房东是最好的职业呢？因为它完美地融合了“安居”和“乐业”，把“安居”和“乐业”变成了一件事。

就连找对象、结婚，也有“总得有个窝（房子）”的前提。有房才能结婚的传统观念根深蒂固，结婚时配备婚房（尤其是男方）已成为中国人的习俗。没房子，婚恋都受影响的。

所以，即便现在的房价已经非常高了，但国人对买房的兴趣依旧不减，行动依旧踊跃。

绝大多数普通人，这一辈子签过的最值钱的合同就是自家的房屋买卖合同，一字千金不是开玩笑的。“昂贵”的房屋买卖合同签好后，大家都盼着能顺顺当当、平平安安地交易完毕。

但是，房价上行时，部分上家为了多卖点儿钱，就纷纷找借口毁约。毁约理由其实只是个遮羞布，是成年人耍赖的基本素养。它背后是金钱的诱惑，是利益的驱使，是人性的沉沦，是违背社会主义核心价值观的不当行为。

如果这个遮羞布被撤掉了，上家就会嚣张地、理直气壮地对下家说：“咋滴了，我就是不想卖了，我赔你违约金还不行吗？”

这时候，下家的常见反应有两种：被迫加价，继续和上家协商购买该房屋；自认倒霉，解约拿回已付款项再拿点或多或少的“赔偿或补偿”。

很多人以为“只要愿意付违约金了，就能任意毁约”，其实这是错的。

合同的解除可以分为协商解除和单方解除两种情形，上家因房价上行而毁约显然属于单方解除的情形。

双方当事人意思表示一致成立的合同，单方也可以解除并不承担违约责任，但仅限于两种情形：约定的单方解除、法定的单方解除。

所谓约定的单方解除，是指当事人在合同内有明确约定可解除合同的具体情形，例如：付款逾期30日、交房逾期60日等。当出现了合同约定的解除情形时，一方依约单方解除了该合同。

所谓法定的单方解除，是指出现了法律规定（主要是《民法典》第五百六十三条）的“不可抗力导致不能实现合同目的”、“延迟履行催告后仍未履行”等可以解除合同的情形，一方据此单方解除该合同。

《民法典》第五百六十三条　【合同法定解除】有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
　　(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
　　(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
　　(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
　　(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
　　(五)法律规定的其他情形。
　　以持续履行的债务为内容的不定期合同,当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限 之前通知对方。

看明白没有，上述两种单方解除都是赋予守约方合同当事人单方解除合同的权利，而不是给违约方赋予解除权。上家因房价上行而毁约，明显是种违约行为，所以，上家不享有合法合约的解除权。

我讲了这么多，其实就是想说“因为法律没有赋予违约方单方解除权，上家因房价上行而毁约，上家是违约方，所以，上家也没有单方解除权。

我们再来看“违约金“。

所谓违约金，就是合同当事人在合同中预先约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时，由违约的一方支付给对方的一定金额的货币。

简而言之就是，违约金就是合同约定的违约方违约时给对方赔多少钱。

《民法典》第五百八十五条　【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　　约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
　　当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

敲下小黑板，违约金是要合同当事人自己去约定的，法律法规一般不规定某合同违约金多少多少的。

如果合同没约定违约金，当出现违约情形时，守约方还要去证明己方损失的存在与具体数额，蛮烦的。

所以，签合同时最好约定一下违约金的具体数额。

房屋买卖一般都用的是各地的格式文本，合同中关于违约金的约定一般为购房款的20%。

看明白没，违约金其实只是讲违约责任的具体化、数额化的，而不是讲违约责任该如何承担的！

换而言之，赔偿违约金只是承担违约责任的一种表现形式，并不是说违约方违约后承担违约责任的唯一方式、唯一选项。

如果违约方承担违约责任的唯一方式、唯一选项就是违约金的话，那岂不是说所有没约定违约金的合同的违约成本就都是“零“了吗？

这显然是不对的。

而且从逻辑顺序而言，肯定是先有违约行为，再有违约金的；而不是先付违约金，再有意识去违约的。

这个逻辑顺序和你先步行闯了红灯，然后会被罚款20元，但你不能先给交警20元，然后理直气壮地去闯红灯的道理是一样一样的。

综上，就算上家愿意付违约金，其也没权利来单方毁约。

实际上，当上家因为房价上行而毁约时，下家完全可以要求上家继续以合同约定的价格把房子卖给自己的！

一般情况下，交易是不能强买强卖的，但如果一方恶意违约，合同又具备履行条件，另一方是有权利要求违约方继续履行合同，强买的。

这是法律规定的。

《民法典》第五百七十七条　【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

也就是说，当上家因为房价上行而不想卖房时，依据法律规定，下家其实是有多种选项的：

选项1、解约，要求家返还已付款项（包含已付定金和已付房款）；

选项2、解约，要求上家返还已付房款，并双倍返还定金；

选项3、解约，要求上家返还已付款项，并支付合同约定的违约金；

选项4、解约，要求上家返还已付款项，并要求赔偿房价上涨的利益损失；

选项5、不同意解约，要求上家继续履行合同，强制过户房屋。

选项6、不同意解约，要求上家继续履行合同，强制过户房屋，承担违约责任。

实践中，绝大多数下家都选了1-4，选5、6的人不多。但其实在房价上行的情况下，选5、6才是获益最大的较优选项。

本文主要探讨一下选项5“不同意解约，要求上家继续履行合同，强制过户房屋“，因为选项1-4比较常见，类似文章及案例也很多了，选项6就是选项5的升级版，无非加了个要求上家承担违约责任而已。

当上家因房价上行，企图加价被下家拒绝后，恼羞成怒的上家毁约不卖房时，要想让上家继续履行合同，强制过户房屋，下家应该注意以下几点。

其一，认真看看双方签订的合同

因为房屋买卖的流程较长，所以双方之间可能会有多次磋商，签署多份合同的情形出现。

A，如果双方签订的是《意向书》、《看房协议》、《定金协议》、《居间合同》等协议，还没有签署过《房屋买卖合同》。

则法院认为双方尚未建立正式的房屋买卖关系的可能性较大，支持下家“强制过户房屋“的可能性较小。

假使这些签署的非《房屋买卖合同》中有明确的详细的可操作的房屋买卖的内容，可能会被认定为“实质上的“房屋买卖合同，则可以博一博。

正常情况下，还是解约并拿回自己交付的款项，再或多或少要一些赔偿，这样稳妥一些。

B，如果双方签订了《房屋买卖合同》，但还没有网签。

网签合同只是有关部门为了方便管理而推行的合同而已，相比非往前的房屋买卖合同，并无特殊的法律地位。网签合同也并非是强制过户的必要条件，买卖双方没有网签合同仍然可以判决过户。

但要考虑到一种风险，就是因为没有网签，上家可能将该房屋出售给他人。这样法院就会以涉案房屋已经过户给善意第三人，不具备强制过户的事实基础为由，驳回下家要求强制过户的诉请。

稳一点的话，下家可以申请对案涉房屋申请财产保全，查封后慢慢打官司。

C、已经网签

这种情况是双方签订的合同中最理想的状态了，如果下家确实想要按时房屋，那就起诉吧，合同基础方面没什么问题的。

其二，看一看房屋有没有交付

A，还未交房

案涉房屋由上家或其他人占有居住，尚未交付到下家手里。这种情形当然法院也可以判决强制过户，但将来下家收房是件麻烦事，自己考虑清楚吧。

B，已经交房

手里有房，心里不慌。如果已经装修了、买了家具了，那当然是要房子了。告上家，至少胜诉后，收房这个苦恼是不存在的。

其三，看一看自己的支付能力

A，需要贷款，贷款尚未审核的

如果下家的银行贷款尚未审核，还需要上家予以配合网签、资金托管的情况下，继续履行合同其实是存在障碍的。此时，如果下家起诉要求继续履行合同强制过户，则只能全款支付房款了。

下家要准备好一笔金额大于等于还未付的剩余房款的存款或者银行票据。证明假如法院判决继续履行、强制过户，自己是有能力一次性付清余款的。

B，已经获批贷款、办理好资金托管等手续的

此时，一般已经网签了，下家也不需要上方配合就可以在房屋过户后让银行放贷款了，继续履行基本不存在障碍。

但是，实践中，因为诉讼时间长（短则多半年，长则不好说）、诉讼结果不确定等因素，贷款银行很有可能不同意或不保证等到胜诉并强制过户时放贷款的。

法官可能会要求下家提供自己有能力一次性付清余款的材料。

简而言之，下家还是要做好全款买房的准备。

C、资金充裕

下家有钱，不需要贷款。那就秀肌肉给法官看，具体要求见上。

D、没钱缺钱或筹集不来钱

没钱的话，那还是别打继续履行、强制过户了，打解约退款并赔偿损失吧。

其四，建议财产保全

对于想毁约的上家来说，房子被判强制过户是最亏的，而且不仅经济利益上吃亏，也打脸打得啪啪啪的。所以下家一定要“制造“、”陈述“、”编造“一个合同实际无法履行、房屋无法过户的状态。例如把房子一房多卖给他人（包括自己的亲友）、把房屋做抵押、让自己人来查封这个房屋，或者主张房屋为共有产权，本次卖房未取得其他共有人的同意；或者把房屋出租，让老弱病残居住在房屋内，加大收房的难度。

下家没办法阻止上家动这些歪脑筋，下家唯一能做的就是尽量在申请财产保全，查封该房屋，以便胜诉后方便执行一些。

其实下家起诉耍赖的上家要求继续履行、强制过户房屋的官司没那么难打的，我打过几个，都胜诉了，也执行到位了。

不光房屋买卖合同纠纷可以要求继续履行，其它合同纠纷符合条件的也可以要求继续履行的。

让耍赖的人赔了夫人又折兵，还啪啪啪地打脸，才是给他们最好的回报。