深圳最严楼市新政下，润玺开盘了。

无数购房者为获得入场券，暗自开启冒险之旅。

只为获得一个购房资格。

电影《御宅大冒险》截图

从开始认筹到昨天选房结束，“润玺豪宅业主借名买房”都成为焦点。

豪宅业主们为了找到代持人，挖遍亲戚、朋友、员工......

殊不知，这里边风险重重。

润玺选房现场，有投资客因为持有方反口加价弃选；

豪宅涨了500万，持有房产人毁约并把房子抵押；

还有人因为借名买房，和亲人反目成仇......

对于借名买房大家可能会忽略的几个点，下面给大家说清楚。

站在风口浪尖的“借名买房”

买房这件事，似乎进入了一个慌乱的时期，以前大家熟知的买房步骤和套路统统失灵了。

今年连续15个楼盘“日光”，教会了购房者如何应对热点盘突然的到来。

润玺的入市更是让大家收获了一些“经验”，比如通借名买房获得购房资格。

1.借名买房，只为赚500万？

从诚意登记开始，购房者们就开始“上跳下窜”找名额。

这其中，借名买房成为最优解。

房地产律师也忍不住吐槽，为解答借名买房、代持协议等忙得焦头烂额。

图源微博

置换刚需也忍不住跳出来倒苦水。

图源微博

另一边的“无房人士”，同样也在抱怨。

大家品一品这凡言凡语。

图源微博

可以说，润玺入市几天，这群人就火了几天。

昨天每日经济新闻的报道“有上市公司高管找人代持摇中三个号”，更是直接把借名买房推上风口浪尖。

一时间，全国各大媒体、大V争相报道、点评。借名买房这个灰色交易空间，被曝光在大众面前。

大家都认定，买润玺的是一股股部队在作战……

而吸引这些“无房人士”的有一个原因很关键：华润城倒挂明显。

更有媒体言之凿凿：买到相当于赚到400-1000万。

光是看这个数据，投资客就兴奋起来了。

内心的OS大概是：“躺赚啊！搞它！”

于是就出现了以上疯狂的现象。

2.买到就赚500万？有点难。

但，持有利润真的有这么“香”吗？

南方楼事简单算了一笔账。

已知润玺交房时间在2023年12月31日前，装修时间 交楼出证时间大概需要3年时间，再加上3年限售，也就是要是有6年左右，2026年左右才能放盘。

以100㎡的户型、首付3成来举个例子。

均价13.2万/㎡，总价为1320万，首付396万，那么需要贷款924万。

我们用等额本息来算，持有6年的贷款利息大约353万。这还没算上支出的396万首付这几年可能创造的价值，再加上19.8万的契税，保守估计成本不会低于450万。

这100㎡的户型就算卖到2000万，都没赚到500万的利润。

再回过头去看看，华润城一期在2014年开盘，均价4.5万/㎡，在中原地产官网显示最新成交房源单价在14-15万/㎡左右，6年多翻了三倍。

最新的华润城三期，2018年6月三期开盘均价8-9万/㎡，在中原地产官网显示最新成交房源单价在16-17万/㎡左右，两年多翻了近两倍。

如果我们回顾深圳楼市历史，可以发现，真正出现大涨的时期在2015年，横盘了近3年之后，今年才大涨。

那么买了润玺之后，你有多少把握不会出现横盘，或者出现大涨？

不管是今年的楼市政策还是新盘的开盘方式、开发商的推盘节奏，相信大家都能看出来官方要增加供应、稳楼市的决定。

并且24号一口气卖出8块宅地，提前超额达成全年居住用地用地293.2公顷的目标。

据媒体报道还有个别已经开始动工，可以预见未来的住宅供应量相对会比较平稳。

接下房价大涨的概率由此可见。

投资本身就是一场冒险，而那些借名买房的投资客更是危如累卵。

借名买房=考验人性

借名买房本是一桩“小众”生意，在发生纠纷的情况下，很多人对于房子的归属也没有概念。

归出资方还是持有方，两边的支持者不相上下。

究竟是如何，下面继续聊聊。

所谓借名买房，也就是代持，都是用他人的名义去买房。

而借名买房多半出现在限购城市，很多失去购房资格的人就会打起小算盘。他们多半会用父母、兄妹、亲戚、闺蜜等名义购房，实则房款是自己支付。

他们大多非常信任彼此，借名的时候讲规矩、讲武德，可能还签了合同、协议。

但在上涨的房价面前，一切亲情、友情、爱情都有可能分崩离析。

当你执意要冒险，请先参考以下“血泪史”。

1.借名合伙买润玺，中签后“房票”狮子大开口

借名买房，就意味着两个人合作投资。

在合作的过程，你最有可能面临的风险就是：持有“房票”的一方会搞小动作，比如把房子偷偷卖了、或者突然反悔......

最难的是，因为房子实际没有在你的名下，就没有任何能力干扰和阻止，即便上诉到法庭，这其中也会十分复杂。

不扯远的，就说说刚刚选房结束的润玺。

昨天选房结束之后，有媒体报道称这次选房中共有83位购房者弃选，这其中除了睡过头、迟到的心大业主，还有一些是借名买房、合伙买房的人闹掰了。

某大V就在微博吐槽，好几个合伙代持的都放弃了。

图源微博

原因也很简单，就是持有房票的人在中签之后开出天价，把借名的金主baba给吓跑了......

前后没到半个月，人性就大变，及时止损也是好的。

否则即便真的买到，漫漫岁月，谁敢保证持有方永葆初心？

2.半岛城邦房价暴涨，持有方偷偷抵押贷款

买了房子之后，最不靠谱的因素就是：房价暴涨，持有房产方反悔。

并且一旦对方涉及到债务纠纷，你作为出钱的甲方，也无理干扰。

因为产权证不是你的名字，你没有产权就意味着没有发言权。即便房子被拍卖，你拿出代持协议，也改变不了事实。

最后你不仅房都收不回，还要面前钱也拿不到的可能性。

举个例子。

有买家（实际出资方）借名买了豪宅半岛城邦，现在想要申请过户但代持方反悔，并且把房子过户到妹妹名下，还进行抵押。

买家为了过户选择仲裁，直到现在还在处理中，并且还要面临钱、房都收不回的可能性。

可见借名买房风险之大，赔了夫人又折兵。

案件来源 广东盈科律师事务所高级合伙人张茂荣律师

有人说，已经签了合同、协议，不能成为法律依据吗？

对此，北京盈科律师事务所郑博恩律师表示，如果仅仅能证明确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，法院往往不予支持。

“在限购层次去说，近几年很多法院认为借名买房损害了社会公共利益，客观上它也损害了社会公共利益。”

这也就意味着，如果出现纠纷，法院判决很大概率上是会给房产持有方。

3.利益面前，亲情分崩离析

还有人说亲人代持没有风险。

事实是，即便亲人代持房产，也无法保证万无一失。

只要名下有房产的一方反悔，就会面临纠纷，并且面临分割财产的可能性。

为了一套房子，多少兄弟姐妹反目成仇，多少父母儿女对簿公堂。

南方楼事有粉丝吐槽，自己10年前借弟弟的名在深圳买了套房子，后来因为各种情况弟弟结婚之后搬进去住了。

今年自己生意不好做，资金周转不来，就让弟弟把房子抵押出去。

这时候弟弟就不乐意了，房子有拆迁的可能性加上父母支撑，分分钟闹掰了。

电视剧《我爱我家》截图

郑博恩律师认为，亲属关系之间发生纠纷，即便提供购房及使用过程中产生的定金等收据，在没有书面代持协议的情况下，无法证明主张，亦无法排除双方之间存在赠与的可能。

看到这里，不知道大家有没有想起电视剧《欢乐颂》，樊胜美同样是帮哥哥付了首付，日常收入还要寄钱去补贴哥哥。

然而到最后，樊家父母包括嫂子都理所当然的认为房子就是哥哥的。

电视剧《欢乐颂》截图

除了上边提到的例子，借名买房的风险还包括但不限于下面几个：

1.代持人“偷偷”把房子卖了。

2.代持人涉及债务纠纷，房子将被抵押。

3.代持人离婚，房产被分割。

4.亲人代持，也会面临财产分割等问题。

5.代持人去世，其继承人不了解、不承认借名之事。

4.非要以身试险，请你牢记

虽然风险大于收益，但真的有人想要通过借名买房这种方式买房，有没有什么方式可以规避风险？

郑博恩律师给出几点建议：

1.在借名买房之初，与被借名人签订书面协议，明确借名买房之实以及借名买房的原因，以此否定赠与或借款关系。

2.通过自己的银行账户支付房款，并保存好购房过程中的书面材料，特别是出资购房的凭证，以作为被借名人反悔时的证据。

3.入住后，也要保留好相关的书面材料，以证实借名人在购房后实际占有与使用登记在被借名人名下的房屋。

4.另外，向第三者披露借名人与被借名人之间的借名买房事实，避免第三人主张善意取得。

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其实找人代持就意味着两个字——风险。

啥是风险？就是有可能发生，有可能不发生，一旦发生对于你来说就意味着100%的损失。

当然，你可能说我找的代持人是亲人，闺蜜，很靠谱。

但没到手的东西就不是你的，不是你的就存在不可控的风险。

电影《御宅大冒险》截图

当房价翻倍的时候，天晓得会发生什么。

还是那句话，不要用金钱来考验人性。

或许，6年后的润玺会诞生不少故事……