房地产争议解决专家、信荣律师团队 首席律师

主攻：房地产大要案、小产权房（含农民楼、历史违建、绿本房拆迁）纠纷

常见案例：

A没有购房资格，借B名义买房，房价大幅上涨，A、B关系恶化，A担心B私自出售代持房产，要求B过户到有购房资格的C名下，B以不认识C，与C之间没有关系为由予以拒绝。

问题：A是否有权要求B过户到C名下？B是否有义务按A要求过户到C名下？

实践意义：

如果可以强制过户到C名下，则借名买房中借名人的代持风险可以化解，反之则可能导致具备购房资格前，代持房产只能在代持人名下，代持人随时可能作出有损借名人权益的事（比如出售、二次抵押、信用贷款，设置居住权等），对于深圳动辄数百上千万的房产借名买房人来说意义重大，不可不知！

最高法最新观点：借名买房有效，且可以排除执行！

笔者观点：可以，建议代持协议增加相关条款。

借名人是否有权要求代持人将代持房产过户到指定人名下涉及借名买房代持协议的性质认定和法律适用问题。

理论层面，借名买房是借名人借用代持人名义购房，本质是委托代持人购房，双方之间的法律关系为委托关系（借名人为委托人，代持人为受托人），应按照《民法典》第919条至936条规定确定双方的权利义务关系。

《民法典》第922条规定“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务”，据此，在借名人（委托人）要求代持人（受托人）将涉案房产过户到指定人名下时，代持人（受托人）负有过户义务。

《民法典》第927条规定“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”，代持房产即为代持人（受托人）处理代持事务取得的财产，应当转交给借名人（委托人），而借名人可以自己接收，也可以指定人接收。

法律同时规定了无名合同类推适用原则，即《民法典》第467条规定的“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”，也即即便借名买房委托代持是无名合同而非委托合同，因与委托合同最相类似，也应当类比委托合同的上述规定处理。

司法实践：法院审理借名买房纠纷，案由有合同纠纷，也有委托合同纠纷，有不定性直接按代持协议确定双方权利义务的，也有直接定性为委托合同按照委托关系确定双方权利义务的，如笔者代理的深圳市中级人民法院(2016)粤03民终21955号案、深圳市盐田区人民法院（2019）粤0308民初2302号案。

确定了借名买房代持协议委托合同的性质或者无名合同类推适用委托合同的相关规定，即可得出即便是没有代持协议，借名人也有权要求代持人将代持房产过户至指定人名下，借名人将房屋出卖给第三人的，既可请求代持人将房屋过户自己名下，继而再登记第三人名下，也可以让代持人直接转移登记给第三人。

为避免争议，建议借名买房签署书面代持协议，并在协议中特别约定：在代持房产可以交易的情况下，借名人有权要求代持人将涉案房产过户到己方或指定人名下，借名人出售代持房产的，有权要求代持人将涉案房产直接过户到买家名下，代持人不得拒绝。

真实案例：代持人死亡，房屋归谁？

3.借名人是否有权处分房屋：如前所述，借名人为真正的所有权人，其有权处分登记于出名人名下的房屋。借名人可通过举证其为真正权利人，而请求出名人将房屋移转登记给借名人。认定真正权利人的依据主要有：房屋产权证书保管情况、房屋购房款及相关税费的支付凭证、长期控制和占有房屋的事实等。在借名人将房屋出卖给第三人的情形，借名人既可请求出名人将房屋过户自己名下，继而再登记第三人名下，也可以让出名人直接转移登记给第三人。

借名人没有购房资格，可否要求代持人过户到指定人名下？｜“借名买房”研究