房地产企业自持商铺视同销售收入确认(房地产开发企业视同销售收入)

文|金穗源商学院 刘玉章

问：我公司在当地建设了一座商业大厦，因为规模较大，，卖价很高，无人问津，只好自持出租。但是出租商铺增值税10%，房产税12%等税费，实在难以承受。请问，有什么办法把税费合理的降下来？

答：建议房地产公司到工商管理部门办理增加经营项目，包括：家居用品、日用百货、文体用品、儿童玩具、五金电子、装饰用品、鞋服衣帽、床上用品、箱包皮具、家用小电器、副食干货、烟酒补品等上千个品种，几乎可以囊括小商品的所有类别。增项之后，房地产企业取得了商业经营权，然后与商户签订转让经营权的合同。

再说房产税。房地产企业自持商铺，具有商业经营资质，进行商业经营，房产属于自用。《房产税暂行条例》规定，自持房产的房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余额计算缴纳，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定（一般为30%）。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。房地产公司与商户签订的是转让“经营权”合同，而非“房产租赁”合同。这样，自持商厦进行商业经营房产税的税率为1.2%。

另外一种操作方式，就是房地产公司先设立一家全资的商业公司，然后将商厦划转给商业公司，由商业公司向商户转让经营权，达到同样的税收策划效果。