大力发展保障性租赁住房满足多方面需求
在住房保障体系中，公租房主要面向城镇户籍住房和收入“双困”家庭，由政府部门投资建设，实行实物保障和货币补贴并举，承租具有一定的门槛；保障性租赁住房主要面向住房困难的新市民和青年人，由不同类型的市场主体投资，实行政府指导价，承租门槛较低。发展保障性租赁住房能够补齐住房保障体系短板，满足多方需求，未来将成为发展重点。
首先，满足新市民、青年人等群体住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。当前，我国城镇化进程仍处于快速发展阶段，在人口净流入的大城市，特别是在城市群、都市圈等产业集聚的区域，产业和人口比较集中，房价收入比相对较高，新市民、青年人等群体短期内难以负担买房首付和房贷支出，购房难度较大，发展租赁市场、以租代售解决住房难题具有迫切性。然而，当前房地产市场“售卖一条腿长、租赁一条腿短”，住房租赁市场总体上结构性供给不足，且市场发育不完善。主要体现在大户型住房供大于求，缺少适应新市民、青年人等群体承受能力的小户型、低租金的租赁房源，并且市场供给主体单一、租赁平台不完善、租赁关系不稳定等多种因素造成房屋租赁人口占比较低，迫切需要提供与新市民、青年人等群体支付能力、居住需求相匹配的保障性租赁住房。因此，以人口净流入大城市为重点，瞄准新市民、青年人等群体的实际住房需求，增加租金低于市场价的小户型保障性租赁住房，不仅能够切实解决此类群体的住房需求，并且对改善房地产供给结构、稳定市场预期、促进房地产市场平稳健康发展有积极意义。
其次，满足新增投资和促进消费的需求，起到一定“稳增长”作用。进入后疫情时期，虽然我国经济恢复全球领先，但外部不稳定、不确定因素还很多，投资和消费需求仍然偏弱，在此背景下，发展保障性租赁住房有利于释放潜在需求、扩大内需，发挥“稳增长”的作用。一方面，根据《意见》要求，保障性租赁住房的主要特征是多主体投资，并坚持“谁投资、谁所有”。而且，未来在灵活的土地利用、资金补助、降低税费负担、纳入基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点范围以及加大信贷力度、发行金融债券等一系列政策利好作用下，能切实降低保障性租赁住房的建设、运营成本，解决此类项目长期存在的审批难、收益难的问题，充分调动市场对保障性租赁住房项目投资积极性。同时还会带动建材、家装、家具等相关产业的发展，有利于满足新增投资发展的需求。另一方面，保障性租赁住房的低租金有利于调节收入结构，稳定收入预期，避免较高的住房成本对消费的挤出效用，提高边际消费倾向，扩大居民的消费需求。
最后，满足盘活存量资源的需求，推进城市更新行动实施。随着我国城镇化率已突破60%，城镇化进程迈入中后期，存量空间的改造调整和优化提升逐步成为城市发展增量的主要来源。党的十九届五中全会明确提出实施城市更新行动。长期以来，我国政府作为居住用地唯一供应者，保障性住房建设项目普遍存在土地利用方面的问题，而在我国城市大规模外延式、扩张型的发展时代结束后，此前投放土地指标建设的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋大量闲置或低效利用，不但需要大量的资金进行维护，且难以在限定权属性质下发挥存量资产的市场作用。发展保障性租赁住房可以有效利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋、新供应国有建设用地等各类资源，这不仅能满足租赁市场发展的土地供应的需求，有效破解保障性租赁住房项目发展土地利用成本的问题，并且还盘活了存量土地和存量房屋等资产，提高其利用效率。更重要的是，有利于推进城市更新行动，促进城市发展进入“减量化、内涵式”发展时代，为城市优化公共服务、改善人居环境、腾挪空间承载力、提升城市品质提供良好的契机。
加快发展保障性租赁住房
加快发展保障性租赁住房，推动相关政策落地见效，释放完善住房保障体系的积极意义，需要全方位推进。
坚持促进发展与严格监管兼施并举。在大力推动保障性租赁住房项目发展的同时，还要以促进保障性租赁住房市场高质量发展为目的，对项目的建设、运营过程进行严格监管。一是要完善项目的风险防控机制，对住房租赁企业进行严格的资金监管，防止形成新的风险点，确保项目与资本形成良性循环；二是要健全住房租赁管理服务平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安全监管，防止项目建设运营过程中出现以保障性租赁住房为名，实则进行变相房地产开发、变相销售、骗取优惠政策等违规行为，严格落实执行小户型、低租金的要求；三是要形成常态化的监督评价机制，对城市发展保障性租赁住房情况实施定期的监测评价。
