昨天，一个新的投资品种，公募REITS，在中国资本市场正式发行开售，首批共9只。
首先，现在全球REITs规模大约为2万亿美元，美国占比64.6%；日本、澳大利亚、英国、香港地区紧随其后，但是市场占比均低于10%。中国以前没有此类产品，这9只REITs都是首批试点。
REITs的中文名是不动产投资信托基金，是一种可以将"具备稳定收益的不动产"证券化的金融产品。
通俗来讲，我们平常大多都购买过的股票基金，是把一部分人的钱聚集在一起，交给基金经理去投资股票赚取收益。债券基金是把大家的钱凑一起，让基金经理拿去投债券。REITs就是把一部分资金聚拢，基金经理拿去投向不动产。这个不动产可以是产业园、写字楼等产权类项目，也可以是高速公路、环保等特许经营类项目。
投资reits的收益归因有两部分，分别是资本利得和现金分派。
产权类项目两种钱都赚，而特许经营类主要是赚现金分派。举个例子，投资写字楼reits，除了能赚每年相对固定的租金和管理费外，还能赚写字楼本身升值的钱（当然也有跌价风险）；而高速reits，主要是赚取固定的高速通行费，确定性更好。
从投资形式看，REITs被分为权益型、抵押型和混合型。所谓权益型就是说REITs拥有不动产的所有权，投资者的收益主要来自租金收益和股利分红。
抵押型偏债权属性，募集的资金用于抵押贷款或者购买抵押证券。押型REITs不直接参与经营管理，所以风险和投资收益一般低于权益型。混合型就是前两者的混合体，收益和风险一般也处于两者中间。
相对于投资股票、债券的基金，REITs有两点优势。
1.有稳定的现金分红。按照规定，REITs每年都要把可供分配金额的90%，以现金红利方式回报投资人，每年不得少于1次，是很稳定的投资回报。
2.与股市、债市相关性低。REITs的投资项目，大多受经济周期的影响较弱，能够产生稳定的现金流，盈利也较为稳定，区别于股票、债券这类受经济周期影响较大的资产。当股市、债市大跌的时候，REITs受的影响比较小。
那么这一批REITS值不值得购买？
首先国内的REITs刚刚起步试点，通常我们试点的惯例，就是分步走稳妥发展的战略，安全第一。所以中国REITs初期的产品，监管部门限制非常严格，基本上把高风险的住宅、写字楼、公寓、商场和酒店都在试点阶段禁止了。
目前REITs能投的不动产，基本集中在仓储物流、产业园、收费公路、机场港口这些基础设施，还有就是供水供暖这些有稳定现金流的市政项目。
本次国内试点的9单基础设施REITs项目全部采取封闭式操作（最短20年，最长的99年）。项目后期都会在上交所和深交所上市，也就是说会像股票一样交易。后期如果需要用钱，场内申购可直接卖出，场外申购可以转托管到场内卖出。
从底层资产来看，和国外主流REITs以商业地产为主不同，这9只REITs的底层资产都是基建、产业园区、仓储物流等行业，地区主要覆盖长三角、大湾区和京津冀，多少都沾国资背景。升值空间不如商业地产，但资产贬值的风险也小很多，毕竟是第一批优中选优的项目。
但风险也不是没有。
就拿仓储物流的项目来说，2019年，上海市共发生3起较大火灾，起火场所均为仓储物流。其中3·17上海浦东物流仓库火灾事故，造成的过火面积9000平米。底层资产再优质，也不能保证运营不出问题。
从项目分红来看，我们的REITs有强制分红的规定，且分红要不低于收益的90%。如果长期持有，这将是收益的主要来源。
那么哪个项目分红多呢？
这次发行的REITs主要分为两类：一类是产权类REITs，一类是特许经营权类REITs。产权类指拥有的是某项资产的产权，比如拥有产业园、仓储物流园的资产产权，是永续存在的。一般来说，产权类REITs的底层资产升值空间更大，分红则少一些。
特许经营权是指拥有的是某项资产的经营权，经营权会到期，比如高速公路，收费期限届满后，相关资产需要无偿归还给国家，基础设施 REITs 不再拥有相关权益。特许经营权类REITs的分红一般更高，而底层资产甚至可能折旧。
然后是交易的折溢价，也就是别的投资者愿意花多少钱从你手上买走你持有的份额。这个部分的收益和风险都和流动性有关。目前9只REITs的战略配售都占掉了一大部分，锁定期内不能退出，公开发行的一大部分也在机构投资者手里，也不太会频繁交易。僧多肉少，刚上市大概率会出现溢价。
但参照封闭基金的走势，长期来看，随着锁定期到期和特许经营权的到期，折价风险不小。
最后公募reits有几个容易被投资者忽视的地方，相比于其他公募产品的单一持仓比例要求，公募reits80%以上的资产会持有单一项目，投资集中度很高，收益率很大程度依赖项目运营情况，存在一定的非系统性风险。
其次，公募reits是封闭运作的，几十年的存续期间都无法申购赎回，只能通过二级市场买卖。价格以二级市场定价为准，市场偏好、流动性、情绪等都会影响基金表现。
reits虽然以高现金流属性著称，但波动性并不小，从美股的经验看，reits指数的波动率完全不逊色于纳指，主要是资本利得的波动较大；同时长期复合收益率也还可以，美国reits指数发行至今可达9.7%，其中股息率为5.12%。
总结一下，如果底层资产没问题，那么买REITS，很像买入一只低增长高分红的股票。比如说你现在买入工商银行或者中国石油，道理就和买入个REITs差不多。因为股价常年基本波动很小，每年的分红相对比较高。会买这种公司的，基本都是买了以后等着长期分红的。只是当买了个带小型看涨期权的理财产品。平时就拿着长期分红，股价上涨的收益属于额外之喜，可有可无。
REITs作为一个与股票，债券不同的大类资产，与股市，债市的相关性都很低，具有相对独立于其他市场的走势。这使得 REITs 成为一种能够有效分散风险、优化投资组合有效边界的投资品种，使用REITs构建投资组合能极大的降低组合的风险，适合作为家庭资产配置的一环。
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