此次公开发行的REITS基金有九只，5月31日就要发行上市了，没搞明白怎么打新申购的朋友一定要认真看了！

本文分为三部分：

一、什么是REITS基金？

二、REITS基金怎么分析？

三、此次九只REITS基金应该买哪个？

一、什么是REITS基金？

REITS基金也叫做不动产投资信托，实质上就是：某地产项目缺钱，然后号召大家集资团购他们项目的股份，他们拿着这笔钱去搞项目，赚的钱按照股份比例一起分，有点类似于股票性质。

举个例子：现在苏州工业园区想要扩建，但现在政府缺钱，就将工业园区的所有权托管给一个REITS基金，然后我们散户来认购这个REITS基金，基金再把众筹的钱去换苏州工业园区的一部分股权。苏州工业园区，将每年出租的收入来出来分红；按照现在苏州工业园区的出租率和利润率来说，日后这笔分红还是相当可观的，机构估算每年的分红率是在6%-12%；这就是REITS基金的其中一种收益模式：利润分红。

另一种收益模式，有点像股票交易。REITS基金是价格的，价格也会随时波动，你如果可以在低价格时买入，高价格时卖出，也是一种获利方式。

在海外，REITS基金主要属于商业地产，过去20年的平均年化收益率在10%以上，其中一半来自于每年分红，一半来自于基金价格逐年上涨的价差；这个收益率还是蛮诱人的，但中国还是首发，没有本土的历史数据，那这次的REITS基金到底能不能买？又该怎么买呢？

我们国家这次发行的是基于高速、仓储、港口、环保处理等基础设施的REITS基金。核心是因为现在地方政府搞基础建设缺钱，向社会融资来发展，同时也给了我们一个投资赚钱的机会。

但是，了解A股发展史的朋友都知道，我国的股市就是在改革开放之后，经济发展比较快，国企央企缺钱的背景下成立的；当时真的是赶鸭子上家，没有专业的证券业人才，直接将银行里的职员调去证券业，就连10%的涨跌幅限制都是无理由随意定的。

因为一开始监管制度、法律、规则等都建立不完善，导致后面的制度改革和市场发展都比较困难；所以，这次首发的REITS基金，为了保护投资者，这里就有很多设计。

1、申报的项目要满足监管的要求条件，盈利稳定。

2、交易所筛选审核挑出质量比较高的项目，并且申报过会，才能IPO。

3、通过审核之后，原先的股东必须要先认购很大一部分股权，至少是20%；且必须持有五年以上。意思就是，如果项目不好，最倒霉的就是这些原股东了。

那REITS基金是不是就没有风险了呢？

当然不是，它与传统公募基金的风险点，完全不一样。传统的公募基金，取决于基金经理选股、择时带来的风险和收益；而这个REITS的基金经理是扮演一个董事会的角色，去跟项目的管理层对话，去推动他们勤勉尽责地运营好项目产生的收入和利润，回报给REITS基金。所以，REITS基金赚不赚钱，主要还是看项目本身赚不赚钱，基金经理也可以理解为是一个监工，监督项目的董事、高管好好干活，不做有害REITS股东权益的事；对于项目能赚多少钱就没有太大的影响了。

所以，我们在买REITS基金之前，就要好好地分析这些基金所代表的基建项目了。

二、REITS基金怎么分析？

掌握了这张“REITS基金的分析思路”图，你不仅会分析这次的九只基金，以后发行的新基金也都会分析了。

第一，看大股东的态度

他们对于其项目的了解程度和分析水平，肯定是比99.99%的散户要更高的，他们份额占比的高低，也代表了他们的对于该项目的态度。

第二，项目质量

1、所处地区越发达，需求自然也越大，业务收入也更有保障；如果人口净流入越多的地区，发展增速也会越大。

2、项目原先的经营情况。比如：高速公路，原先的车流量是多少？收费多少？

3、项目发展的潜力。比如：工业园区，原先的出租率是多少？如果原先的出租率已经达到90%，那么它上升的空间就很有限了。

第三，运营能力

这个就需要分析他们的报表了。比如：利润率，经营现金流，增长率，成本结构等等数据指标了。

第四，项目性质

项目性质分为项目所有权和项目特许经营权，这点很重要。

1、项目所有权REITS基金，就类似于房子的房东，把房子出租出去。每年能收到固定的房租，同时房子的价格每年还在升值；如果房东出租了30年之后，这房子我不要了，房东可以按照30年后的房价卖出去。

房东的总收益相当于这30年一共的房租费 房子30年升值的价差；所以，这种REITS基金每年的分红（房租）看上去不多，可能4%左右，但如果将产权（房价）增值的收益，平均到每年的收益上，就比较客观了。

2、项目特许经营权REITS基金，就类似于开店卖东西的店主，一次性交了30年的房租，每年收入看上去还挺高，但是30年之后，这房子就不属于你了。

店主的总收入相当于这30年的收入-30年的房租；所以，这种REITS基金每年的分红，看上去挺高的，其实最终算下来，也许还没有所有权REITS基金高。

一般来说，特许经营权REITS基金的经营时间越长，更好一些。

三、此次九只REITS基金应该买哪个？

先说结论，此次打新可以参加，问题不大。

1、这九只REITS基金都是从全国各地的申报项目里，反复筛选，优中选优，挑出来的；原因也很简单，要做标榜作用，第一次发行的基金都不行，以后发行的基金，谁还敢买呢？

2、根据相关机构，保守预期下的测算，九个项目的内含价值都超过了发行规模，也就说打新中的投资者，可能还有获利盈余。

3、此次发行的九只基金，绝大多数的份额都已经被战略投资者签订了，留给散户的打新份额本身也不多了。肉多狼少，即散户的资金多，可买的资产少；结果不用我多说了吧。

那这九只选哪一个更好呢？优先级又是怎样的呢？

这里我根据相关数据给出了详细地分析，喜欢专研的朋友，可以看我详细的分析逻辑；喜欢简单的朋友，可以直接跳到文章最后的结论部分，一张图给你九只基金的优先级顺序。

1、特许经营权的REITS基金

1）高速公路类

我们先来看看，特许经营权的REITS基金，分为高速公路和环保类的REITS基金。

数据来源：基金招募说明书。我将两只高速REITS基金的项目收益图拼在了一起，方便对比。

可以明显看到，两家高速REITS基金的业绩增长率一直下降，运营效率还是比较堪忧的；其次两个项目的负债率都很高，沪杭甬是22%，广河是67%，其中广河每年31%的利润要用来支付利息；最后日车流量上，沪杭甬是21468，广河是48386，沪杭甬的上升空间更大一些。

综合来看，两只高速REITS基金中，沪杭甬高速更好一些。

2）环保类

这类REITS基金没什么好说的，都是优质资产，刚需业务，业务增长率上也不用担心。

2、所有权REITS基金

1）园区类

1.张江光大园

这只REITs基金的基础资产是上海自由贸易试验区的张江光大园，项目总建面5.09万平米。原始权益人是私募基金上海光全投资中心和光控安石。

张江光大园的入驻企业产业类型主要集中在集成电路（如瑞芯微电子、翰迈电子）、在线新经济（叮咚买菜）、科技金融（平安养老、阳光人寿）、新能源（林洋能源）、生物医药(凡迪基因）等。

截至2020年末，张江光大园出租率稳定在99.51%左右，也就说业务上没什么提升空间了；其次，在三个产业园项目中，张江光大产业园的前10大租户占比较高，续租风险也是最大的；最后，张江的利润率仅有4.3%，可能稍微有一点特殊情况，就亏损了。

2.蛇口产业园

这只REITs基金的基础资产是招商蛇口产业园中运营成熟、出租率稳定、规模适度的两个优质园区地产项目，万海大厦和万融大厦。

两栋大厦的入驻企业主要集中在新一代信息技术、电子商务、物联网及文化创意四大产业，目前两幢大厦的租户中，分别有71%和85%的租户符合这个产业定位，产业聚集度较高。

截至2020年12月末，万融大厦出租率为84.08%，万海大厦出租率为94.36%，利润率达46%；综合来看是优于张江光大园的。

3.苏州工业园区

这只REITs基金的产业园项目包括苏州2.5产业园和苏州国际科技园五期B区。

苏州2.5产业园自2011年底正式对外运营，有多家世界500强企业入驻，产业发展方向涵盖IT、电子器件、医疗器械等。苏州国际科技园五期B区项目主要行业集中在信息技术、专业服务、人工智能和金融机构等。

受新冠疫情影响，2020年两个园区的租金收入减少，导致当年项目的净收入较前两年有所下降，但年末出租率均已回升至70%及90%。

根据周边可比案例，运营较成熟的产业园区出租率可达90%以上。所以，升值空间主要在于该项目所涉两个园区未来的出租率仍有提升潜力。

所以，园区类REITS基金，苏州工业园区优于蛇口产业园，优于张江光大园。

2）仓储类

仓储类有两个，一个是国企的盐田港仓储，一个是外企的普洛斯仓储。

普洛斯相比盐田港更具市场化，这只REITs基金的项目涉及地区包括北京、通州、广州、增城、顺德、苏州、淀山湖。主要租户包括京东、美团、德邦物流、上海医药、捷豹路虎等53个租户，前十大租户占比58.32%，关联租户占比5.70%。

综合来看，这两个项目的出租率基本饱和了，盐田港的出租率几乎是100%，普洛斯是98.72%；利润率上，盐田港是33.4%，普洛斯是36.9%；所以，普洛斯仓储优于盐田港仓储。

最后，我们根据上面的分析，给出综合的优先级排序：

需要查找九只基金的相关信息或者想参与打新的朋友，可以直接在炒股软件的搜索框里，搜索上图各基金对应的代码，就可以查找到对应的基金信息。