震荡行情中，大部分主题基金都遭遇了不同程度的亏损。但是有一类“特殊”的基金却能一枝独秀，截止目前（3月）平均收益一度达到10%，引得市场众多投资者热捧。它就是公募REITs。它到底是什么来头？投资价值又如何？

公募Rs全称不地产信托基金，是一种将不动产进行证券化的金融手段。这么说，还是过于抽象。我们都知道大家买的股票基金就是把钱交给基金经理，让他去投资优质股票从而获得收益。

而Reits基金则是将募集来的资金，专门投向了基础设施项目，它涵盖的领域包括但不限于收费高速公路、产业园区、仓储物流、垃圾废水处理等。上述这些项目最大的特点之一就是能够产生较为稳定的收益，在减除了基金管理费后，剩下收益则会全部分配给投资者。一句话说就是：Reits是一种将募集的钱投向不动产并产生收益，进行分红的基金。

一、公募REITs优势何在？

1、投资标的收益稳定。我们知道股票型基金是投资于股票这类收益高但是波动大、风险也大的标的。而观察公募REITs投资的不动产你会发现，基本上是高速公路、产业园区、仓储物流这类能够产生稳定收益的基础设施项目。除了在投资标的上比较“稳”，在地域上也同样做了限制。REITs投资的基础设施项目基本上集中在京津冀、长三角经济带、珠三角等经济发达区域。这相当于给此类项目加入了双保险，从而保证了投资项目收益的稳定性。

2、投资门槛低。相比于直接投资某一大型基建项目，Reits基金的出现，则相当于把项目价值分成很多份，每个普通投资者都能进行份额认购，并且可以在市场上流通转让。首批的Reits，场外（如支付宝、基金app）认购门槛最低为100到1000元。场内方面，在上海交易所上市的Reits最低认购门槛为1000元；深圳交易所上市的REITs最低认购门槛则是1000份，认购金额则是认购价格乘以份数。

3、分红比例较高。Reits基金采取的是强制分红政策，收益分配比例高达90%，这放眼市场大部分理财产品，分红比例绝对是“傲视群雄”，同时每年的分红次数都不得少于一次。基于以上两点，就足以吸引众多投资者。

4、较好的分散风险。由于Reits基金投资的标的都是大型基础设施项目，收益高低基本取决于基建项目本身的运作情况，与股市、债市的关联度并不大，因此可以很好的满足投资者分散资产风险的需求。

二、公募Reits的类型有哪些?

公募Reits根据底层资产类型划分为产权类和经营权类。

1、产权类的公募Reits。底层资产是不动产比如像产业园区、仓储物流等，他们的收益来源以租金收入为主。

2、经营权类的公募Reits。底层资产则是拥有特许经营权的不动产，如收费高速公路、城市污水处理项目等，与前面所说的产权类Reits不同，经营权类的Reits的收益都是靠项目自带的收益权获得的，很难有不动产增值。但相应的，经营权类Reits每年的现金分红比例都会高于产权类的Reits。

三、公募Reits如何购买？

上文我们也说到公募Reits既可以在场内（沪深交易所）开设证券账户上申购也可以在场外（支付宝、天天基金等）基金账户认购。证券账户上直接买卖，和买股票类似，T日买入，T 1日可以卖出（交易日）。要注意的是，公募Reits成立之后就不再开放申购及赎回通道，想要中途退出的投资者，只能通过二级市场买卖。那这里会有折溢价风险，值得我们注意。

以下为我国首批公募Reits的产品的要素情况表，仅供参考。

个人观点不构成投资建议，市场有风险，投资需谨慎。

执业编号：A1120619060002

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