民法典买卖合同司法解释2021(2019年纠纷适用合同法还是民法典)

个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》

合同是否成立是一个事实判断的过程，合同是否有效是一个价值判断的过程。唯有合同已经成立，才可以谈论其是否有效。房屋买卖合同未采取书面的形式是否成立及生效，关系未签订书面形式的房屋买卖双方利益甚巨。司法实践中，未采取书面形式订立房屋买卖合同的案例不多。但是，对于房屋买卖合同的补充协议或变更协议不采取书面形式的却非常多。如果房屋买卖合同不采取书面形式即不成立或者不生效，则未采取书面形式的补充协议或变更协议不发生效力,这对于房屋买卖双方的利益影响非常大。【我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写了很多关于房产的文章，分享了很多经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看看】

一、未采取书面形式的房屋买卖合同成立

《民法典》第一百三十五条规定：“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。”

《民法典》第四百六十九条规定：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。”

根据上述法律规定，只要房屋买卖合同双方当事人就房屋买卖达成了合意，房屋买卖合同即成立，不以采取书面形式为合同成立的必要条件。

二、司法实践中需要注意的问题

1、当事人通过要约和承诺达成合意时合同成立

要约是希望与他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示，承诺生效时合同成立，即当事人就房屋买卖关系达成意思表示一致（合意）时合同成立。私法自治，是否有房屋买卖的合意，是判断合同成立与否的核心标准。

2、履行治愈

当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。二手房买卖中，如果买受人已经支付房款，卖售人已经交房给买受人，则可以判断双方存在房屋买卖合同关系。当然，根据房产管理部门的要求，办理过户手续前必须要签订书面网签合同。

3、微信聊天记录视为书面形式

以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。微信聊天记录符合上述书面形式的内涵（能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用），应属书面形式。

吴某澜诉上海聚仁生物科技有限公司买卖合同纠纷案，法院认为，微信作为能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，亦属于书面形式范畴。【最高人民法院公报2021年06期公报案例】

4、注意是沟通过程还是达成了合意

对于当事人提交微信聊天记录、录音等证据证明房屋买卖合同（尤其是买卖合同签署后的补充协议）的合意已达成，合同已成立的，法院应当重点审查当这些证据证明的是当事人沟通的过程，还是确实最终达成了合意。

比如，笔者代理的羊某（房屋买受人）与陈某（房屋出卖人）房屋买卖合同纠纷一案【案号：上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初6050号】，羊某与陈某就房屋买卖事宜签署《房地产买卖居间合同》后，陈某就延期迁出户口、延期交房等事宜与羊某进行了沟通。诉讼中，陈某将其与羊某的微信聊天记录作为证据提交法院，欲证明其已就延期迁出户口、延期交房等事宜与羊某达成了补充协议，变更了原协议的约定，但是羊某和法院都认为买卖双方的微信聊天记录等证据只是一个沟通过程，双方并未达成补充协议变更原协议。

再如，笔者代理的秦某宇（房屋出卖人）与徐某梅（房屋买受人）房屋买卖合同纠纷案【案号：上海市黄浦区人民法院（2021）沪0101民初11693号】中，买卖双方经中介公司居间就涉案房屋签订《房地产买卖合同》后，徐某梅与秦某宇在中介公司协商，徐某梅提出对《房地产买卖合同》的付款方式、付款时间做变更，并与秦某宇进行了约十个小时的协商，最终没能就协议的变更达成一致。诉讼中，徐某梅向法院提交了约47分钟的录音，欲证明双方就付款方式、付款时间的变更达成了合意。秦某宇在中介公司调取了约十个小时的当天双方协商全过程的录音录像并提交给了法院，以证明双方并未就付款方式、付款时间的变更达成合意，双方仍应按照已签署的《房地产买卖合同》履行。最终，法院采纳了秦某宇的意见，认为双方只是对付款方式、付款时间的变更进行了协商，但是并未达成变更合意。

三、参考案例：王某龙与王某光等房屋买卖合同纠纷

案情简介：王某龙与王某1（王某光的父亲，2019年去世）系兄弟关系，同系北京某村村民。王某龙主张1994年其就购买了涉案房屋，房款2万元，其已付清房款，王某1也将房屋交付其居住至今，故诉请确认其与王某1买卖涉案房屋的行为真实有效。