中国人将来交房产税的计税依据(中国以后房产税将如何算法)

近日，中国人大网公开了两份房地产税改革试点相关文件。一份是财政部部长刘昆对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》（以下简称《草案》）的说明；另一份是全国人民代表大会宪法和法律委员会对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》审议结果的报告。这两份文件涉及的都是2021年10月发布的房地产税改革试点方案。

房地产税改革正在审慎稳妥推进

对于房地产税改革，《草案》是官方首次详解房地产税改革试点。

中央财经大学财税学院教授白彦锋在接受本报记者采访时表示，国家高度重视房地产税立法与改革工作。对房地产征税，微观上涉及千家万户，中观上关系到我国地方财政的风险防范，宏观上对我国国民经济健康可持续发展至关重要。国家在推进包括房地产税在内的税收法定主义改革进程中，始终坚持了稳字当头、平稳推进的基本原则，在充分与市场、纳税人沟通的基础上谋定而动。

预计整体税率不会高

对于房地产税为何先试点后立法？周景彤认为，主要出于以下几个方面的考虑。第一，房地产是国民经济支柱产业，对上下游相关行业、固定资产投资和住房消费、就业以及金融稳定等都有很大影响。第二，房地产是我国居民家庭财富的重要组成部分，《中国家庭财富调查报告》显示，当前房产占家庭财富比重高达70%左右。第三，土地出让收入是地方财政收入的重要支撑。因此，房地产税在确定征收范围、税率确定等方面，需要综合研判、审慎决策和稳妥推进，防止政策偏差可能对经济金融稳定与安全造成较大冲击。另外，全国各地经济发展、产业结构、房地产市场和财政状况等差异较大，选择代表性城市进行试点，待试点成熟再向全国推广，也体现了稳妥、审慎的原则。

“一是房地产税涉及利益主体众多，二是我国地域广阔，经济发达和欠发达等不同地区的房地产市场发育程度、发展状况等存在较大差异。而税法具有较强的严肃性和规范性，因此本次改革采取了先试点、在充分积累经验的基础上、条件成熟之后再立法。”白彦锋说。

征税范围有哪些考虑因素？为何不对税率作出规定？

白彦锋认为，征税范围的选择上，应该会优先选择房地产市场活跃、房价上涨压力较大、负税能力较强的地区。在税率的选择上，是考虑到房地产税是一个较为特殊的税种。因为对于一般的税种，通常是国家确定税率，而税基由纳税人的经济活动决定，这样一来税收收入很大程度上取决于政府与纳税人共同作用的结果。但房地产税则不然。我国拟试点的房地产税拟对居住类房地产的保有环节课税。这通常会在房地产交易之前发生，或者说与房地产交易之间没有直接关系。那么，对于房地产税的税基就需要通过对其公允价值进行评估来确定。“因此，税率作为确定征税深度的一个关键课税要素，一方面确定关系重大，另一方面税率只有和税基结合起来对于确定纳税人的最终税负才能发挥作用。同时，我国地域广阔，各地房地产所有人的负税能力也有差异。所以，房地产税作为一个地方税，很大程度上需要国家确定一个区间、而各地因地制宜来确定。”

周景彤表示，《草案》指出试点地区房地产税征收对象范围不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅，以及非居住用房地产。这一方面，是考虑农村居民自建房在价值认定方面难度较大，征税基础和条件还不成熟；另一方面，对农民宅基地上的住宅免征房地产税也有助于调节城乡收入差距，有助于共同富裕。

“房地产税制度设计的核心在于计税依据和税率，但《草案》暂未公布相关细节。个人理解，这主要是考虑到各地房地产市场租售结构、房价等方面差异巨大，在税率设计上有必要继续加大研判、小心论证，同时考虑因城施策原则。从国际经验来看，各国房地产税计税依据可分为虚拟租金和市场评估价值两大类。结合前期上海和重庆试点来看，未来我国房地产税有可能以市场评估价值作为计税依据，根据是否首套、家庭成员人数等给予一定的免征面积，并可在统一划定税率范围的基础上，各地实施差异化税率，但预计整体税率不会高。”周景彤说。