房地产税收政策改革(房地产税收制度与政策)

文|云北

房地产税试点，终于要来了。

12月27日，全国财政工作视频会议在北京召开。会议在总结2021年财政工作时称，做好房地产税试点准备工作。

继2021年10月房地产税试点改革方案获得授权通过之后，房地产税试点正在有条不紊地推进之中，2022年大概率正式落地。

注意，这一次是房地产税试点，而非房地产税立法和全面推广。

毕竟，房地产税立法牵一发而动全身，涉及利益面太大，先试点后统一立法，无疑是务实之举。

换言之，房地产税立法和全面推广仍需时间，或许要在5年之后；而房地产税试点，早已迫在眉睫了，最快2022年上半年就会落地。

房地产税试点，哪些方面值得关注？

其一，试点城市，哪些地区首当其冲？

这方面，暂无明确信息。不过，房价涨幅较高、享受一系列政策优势、具有代表性的城市，或许会在首批之列。

这其中，作为先行示范区的深圳、位于共同富裕示范区的杭州、正在打造自由贸易港的海南，呼声最高。

此外，上海、重庆既有房产税升级为房地产税的概率也不小；而广州、成都、武汉、西安均有一定的呼声。

其二，哪些房产要征收？

可以明确的一点是，商品住宅、写字楼、农村宅基地住宅等区别对待。

这方面，试点说明给出了相对详细的分类定位：

试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产。考虑到目前我国城乡经济社会发展和居民收入水平总体上仍有较大差距，为减少试点对农村居民的影响，对依法拥有的农村宅基地及其上住宅不纳入试点征税范围。

这份说明明确了三点：

一是农村宅基地及其上的住房，不在征收之列。

二是写字楼、商铺等非居住房产，继续按现行规定执行。这里的背景是，早在1986年，我国就已出台房产税相关条例，对经营性房产开征房产税，而自住房产则在豁免之列。

作为非居住用的房地产，商铺、写字楼，开征房产税已有数十年的历史。写字楼房产税一般按照租金的12%进行征收，未来大概率仍旧沿袭这一模式。

三是居住用房产，即商品住宅、商住公寓等，则是这一轮主要的新增征收对象。

其三，怎么收？将会按照房价评估值进行征收。

根据官方此前透露的信息，这些房产的房地产税将会按照评估值征收。

由于房地产税是持有税，按年征收，只要拿着房子就要纳税，累积下来不是小数字。

假设某地房地产税率为1%，500万评估价的房产，每年就要缴纳5万房产税，10年就是50万。

其四，刚需会不会有免征面积？

房地产税，肯定不会一刀切，对于刚需、投资和炒房群体必然会区别对待。

按照国际惯例，刚需家庭或中低收入家庭，首套免征或设置一定的免征面积。

相比而言，首套免征，或许存在不公平问题，毕竟200平方的首套和30平方的首套有着天壤之别。

所以，设置一定的免征面积，或许是更务实的选择。

这方面，可按人均住房面积进行免征，如果以40平作为基准，那么3口之家免征面积为120平方，那么绝大多数刚需家庭都不会被误伤。

其五，房地产税能不能降房价？

房地产税，一个目的是为地方政府寻找新的稳定税源。

由于土地资源日益紧张，卖地收入未来将难以为继，房地产税不无取代卖地收入的政策意图。

不过，房地产税本身就是预期调控，其出台对于房价将产生明显影响。

官方文件对此直言不讳：房地产税可 “强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期”。

当然，就中长期而言，房地产税不是影响房价的唯一因素，经济、货币、人口、土地供给等因素也会发挥着关键作用。

但就当下而言，房地产税不仅影响市场预期，而且还会炒房者和拥有多套房的公职人员产生威慑效应，从而带来一定的抛盘可能，这对于楼市将会形成压力。

所以，千万不要低估房地产税。