文|金穗源商学院 刘玉章
问：房屋需要装修，按装修次序分为首次装修和再次装修，按房产所有权分为自有房产装修和租赁房产装修。请问，对于不同的装修会计核算有何区别，对房产税有何影响？
答：一、企业自有房屋装修，分为首次装修和再次装修，按下列规定进行会计处理
（一）房屋的首次装修费应当计入房产原价
《企业会计准则第4号——固定资产》规定，固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该固定资产的成本能够可靠地计量。自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。
《企业所得税法实施条例》第五十八条规定，自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础。
根据上述规定，企业自建房屋的装修费用应当计入固定资产原价。购置房屋如果是毛坯房，由于房屋还没有达到可使用状态，首次发生的装修费用，也应当计入固定资产原价。
房屋初次装修费用计入固定资产原价后，增加了固定资产原价，应当依法缴纳房产税。
（二）房屋再次装修的费用应当计入“固定资产——固定资产装修”科目核算
《财政部关于印发关于执行<企业会计制度>和相关会计准则有关问题解答（二的通知）》（财会[2003]10号）中曾规定：“固定资产装修费用，符合上述原则可予资本化的，应当在'固定资产装修'明细科目核算，并在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧。如果在下次装修时，该项固定资产相关的'固定资产装修'明细科目仍有余额，应将该余额一次全部计入当期营业外支出”。
《企业所得税法实施条例》第六十九条规定，企业所得税法第十三条第（三）项所称固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：（1）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50%以上；（2）修理后固定资产的使用年限延长2年以上。企业所得税法第十三条第（三）项规定的支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销可以税前扣除。
因此，企业自有房屋的再次装修费用计入“固定资产——固定资产装修”科目之后，在两次装修间隔期间以折旧形式计入损益，符合税法的原则规定，可以税前扣除。
根据以上规定，可以判断：企业自有房屋再次装修的费用不需增加房屋原价缴纳房产税。
二、经营租赁房屋装修计入“长期待摊费用核算”
《企业所得税法》第十三条规定：“在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：
（1）已足额提取折旧的固定资产的改建支出。
（2）租入固定资产的改建支出。
（3）固定资产的大修理支出。
（4）其他应当作为长期待摊费用的支出”。
这里所讲的“租入固定资产的改建支出”包括经营租赁租入房屋的改建和装修。经营租赁房屋的原价不在本企业核算，改建装修费用无法增加房屋原价，可以在“长期待摊费用”核算，按剩余的租赁年限摊销，允许在税前扣除。
经营租赁房屋改建装修费用不能增加 房屋原价，不征房产税。
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