房屋代持回购协议(房屋购买代持协议)

近日，北京市住建委等部门发布了《关于加强本市共有产权住房政府产权份额代持机构管理的通知》。从通知的内容看，包含未经批准共有产权房代持机构不得参与地产开发经营，以及出租等收益单独核算、专账管理等重要条款。

在业内看来，此次政策是全国首个对于共有产权房代持机构行为规范的文件，未来将促进保障房市场平稳健康发展。

加强代持机构管理

为加强共有产权住房政府产权份额代持机构管理，近日北京市住建委等四部门发布了《关于加强本市共有产权住房政府产权份额代持机构管理的通知》（以下简称《通知》）。

《通知》首先指出，各区人民政府确定一家代表政府集中持有本区共有产权住房政府产权份额的保障性住房专业运营管理企业（以下简称“代持机构”），共有产权住房政府产权份额单独核算管理，企业未经批准不得参与商业性房地产开发经营业务。

此外，《通知》对代持机构的管理服务工作作出了8条详细的说明。包括委托房地产估价机构评估共有产权住房项目销售均价、共有份额比例、回购房屋价格及行使优先购买权的房屋价格；参与规划设计方案评审、全装修方案评审、预验房等环节，对房屋使用功能、品质方面提出合理化建议；与共有产权住房开发建设单位、购房人签订购房合同；按照相关规定及购房合同约定，对购房人出租共有产权住房进行管理等。

此外，《通知》还明确，共有产权住房代持机构基于共有产权住房出租、转化出售等业务取得的收益及其孳息，应当单独进行会计核算，专账管理，扣除业务工作中产生的税费、评估费等必要支出后按照相关政策规定处置。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，此次政策也是全国第一个对于代持机构行为规范的政策，值得全国其他推进共有产权住房城市的学习。

严跃进还认为，此次政策明确了代持机构的工作职责和相关内容。“第一、其属于保障房属性的公司，未经批准不得参与商业性房地产开发经营业务。第二、通知共有8项管理服务工作内容，尤其是包括签订购房合同、申请办理不动产登记、对此类住房进行管理等内容。第三、其应该从相关房管部门获得授权委托书，同时相关业务需要向房管局、财政局和国资委进行汇报。此次北京政策，对于代持机构的企业定位和工作职责进行了明确，对于确保后续共有产权住房的交易等具有积极的作用。”

促进市场健康发展

胡景晖举例称，比如涉及共有产权房的出租，政府应该按照份额收取租金，这里面涉及到租金监管或者保值增值都要有详实的规定，共有产权房出租的细则也有望近期出台。“另外，满足年限后，共有产权房可以出售，政府份额转让的规则、定价以及资金方面更需要有相应的管理。”

在业内看来，相关政策的出台将进一步促进保障房市场平稳健康发展。

“此次北京政策值得全国其他城市学习。就当前各地共有产权住房发展情况看，整体工作平稳推进，而这个过程中，代持机构的角色和定位如何，确实相对模糊。此次北京系统地对此类机构的工作职责进行明确，有助于后续开发商和购房者更清晰此类机构的情况，也有助于共有产权住房市场的更好发展。其他城市也应该积极学习北京的模板，在共有产权住房方面进一步规范，共促此类市场的健康发展。”严跃进认为。