保障性租赁性住房reits(保障性租赁住房纳入基础设施reits)

近期，证监会发布《深入推进公募REITs试点 进一步促进投融资良性循环》的通知，要求抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

去年7月份，国家发改委已下发《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目纳入了基础设施REITs行业试点范围。

证监会在通知中进一步透露，目前正在会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，将尽快推动项目落地。

深交所相关业务负责人介绍，保障性租赁住房REITs政策发布后，深交所通过线上线下等多种方式对接了深圳、北京、广州、重庆、厦门等城市的保障性住房租赁企业。

目前，在深圳市政府部门支持下，深交所会同深圳人才安居集团、深圳市创新投资集团有限公司已基本完成保障性租赁住房资产梳理、REITs产品方案论证、保障性租赁住房政策探讨等前期准备工作，预计很快将进入正式申报阶段。

中证鹏元评级研究发展部研究员吴进辉根据我国商品房存量规模及美国租赁REITs规模占比推算，国内保障性租赁住房REITs的规模预计将达到3700亿元~7400亿元左右。

政策利好的“窗口期”

2021年6月份，首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市，标志着国内公募REITs试点正式启动。

证监会表示，目前已有11只公募REITs产品上市，市场运行平稳，流动性和价格发现机制总体较好，符合试点预期。

记者根据Wind金融终端查询了解到，目前在上交所挂牌的6只基础设施公募REITs及在深交所挂牌的5只基础设施公募REITs，上市融资总规模约为364亿元，单只平均融资规模约为33亿元。

这11只已在沪深交易所挂牌的基础设施公募REITs，按照底层资产类型划分，其中有4只为产业园区REITs、有3只高速公路REITs、有2只仓储物流REITs、有2只污染处理REITs。

当前，这11只基础设施公募REITs的平均溢价率［（收盘价-单位净值）/单位净值×100%］为25%。其中收益表现（不计分红派息）最好的2只基础设施公募REITs的溢价率分别达到了69.7%、53.5%，而收益表现（不计分红派息）偏低的2只基础设施公募REITs的溢价率则分别为14%、1.6%。

为了更好地发挥公募REITs的功能作用，证监会正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点。

一方面，证监会正在指导沪深交易所抓紧研究制定基础设施REITs扩募规则。扩募是REITs产品的重要特性，推出REITs扩募机制，有利于已上市的优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，优化投资组合，促进并购活动，更好形成投融资良性循环。

另一方面，证监会要求抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

证监会表示，推进保障性租赁住房REITs项目试点，是落实高层关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效政策工具，有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，更好吸引社会资本参与，促进行业向新发展模式转型，实现平稳健康发展。

今年《政府工作报告》部署2022年政府工作任务里提到，要继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

今年2月份，住建部部长王蒙徽在国新办新闻发布会上表示，推进住房供给侧结构性改革，主要是大力增加保障性租赁住房供给，预计2022年能够建设筹集保障性租赁住房240万套（间），着力解决新市民、青年人住房困难问题。

据此，吴进辉粗略测算，2022年保障性租赁住房投资额约为3600亿元。按照国家统计局公布的2021年全国房地产开发投资总额14.76万亿元推算，2022年保障性租赁住房对房地产投资的拉动作用将达到2.4%左右。

另据央行及Wind金融终端公布的数据，今年2月份，居民中长期贷款当月值历史首次减少，反映了居民购房按揭贷款需求减弱；当月30大中城市商品房成交面积同比下降了27.3%，当月100大中城市土地成交总价同比下跌了60.6%，国内主要城市的商品房市场及土地市场均处于低谷。

在目前国内房地产市场低迷的环境下，保障性租赁住房被寄予厚望。今年以来，国家发改委、证监会、住建部等多部门不断出台的房地产利好政策当中，鼓励和支持发展保障性租赁住房的配套政策居于首位。

国企有望率先“尝鲜”

据记者了解，在证监会发布上述通知后，沪深交易所都在第一时间表态将积极配合证监会，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围。

在抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地方面，上交所表示积极支持专业化、规模化的住房租赁企业开展试点，已深入调研了北京、上海等多地10余家保障性租赁住房企业，统筹推动优质项目开展试点工作，包括华润有巢、北京保障房中心、重庆地产等。

深交所相关业务负责人介绍称，保障性租赁住房REITs政策发布后，深交所已先后对接了深圳、北京、广州、重庆、厦门等城市的保障性租赁住房企业。

目前，在深圳市政府部门支持下，深交所会同深圳人才安居集团、深圳市创新投资集团有限公司已基本完成保障性租赁住房资产梳理、REITs产品方案论证、保障性租赁住房政策探讨等前期准备工作，预计很快将进入正式申报阶段。

其中，深圳人才安居集团联合深创投集团曾于2018年在深交所成功发行全国首单公共人才租赁住房ABS产品，发行规模31亿元，已为推动保障性租赁住房公募REITs产品试点打下有益基础。

据记者了解，深创投安居集团人才租赁住房第一期资产支持专项计划（以下简称“深创投安居ABS”）于2018年底在深交所挂牌，发行规模为31亿元，原始权益人及差额补足义务人为深圳市人才安居集团有限公司，交易安排人及财务顾问为深创投不动产基金管理（深圳）有限公司。

深创投安居ABS在交易结构上总体分为3个步骤，即首先设立项目公司，并将标的物业资产纳入项目公司；其次设立私募基金，并将项目公司转让至私募基金名下；最后设立专项计划，并将私募基金份额转让至专项计划名下。

作为原始权益人的深圳市人才安居集团有限公司，在深创投安居ABS交易结构上同时也是项目公司持有的标的物业资产的整租方，约定租期20年，定期向项目公司支付租金。项目公司持有的标的物业资产为远洋新干线君域花园的600套人才安居房，以及电力花园二期6号楼的81套商品房人才安居房。

吴进辉表示，当前我国公募REITs上市审核要求严格，保障性租赁住房REITs能否顺利推出最核心的问题是收益率偏低，难以满足“未来现金流分派率不低于4%”的硬性条件。

根据国家发改委在去年7月份下发的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，对基础设施公募REITs试点项目申报条件之一，就是预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。

“但从近期证监会对保障性租赁住房REITs的定调，几乎可以肯定今年将会落地保障性租赁住房REITs项目。”吴进辉称，头部房企、央企地产、城投公司、大型租赁运营机构等都有望率先落地保障性租赁住房公募REITs。

据国家发改委下发的上述通知，各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目被纳入到基础设施REITs行业试点范围。2021年，全国人口净流入最多的10个城市分别是深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州和郑州。