今天我们就来讲讲旧房转让相关的土增税政策~

基本概念

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人所征收的一种税。

课税对象

土增税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得的增值额。

纳税人

土增税的纳税人是转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，该包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。

增值额

纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额。

收入

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

扣除项目

(一)取得土地使用权所支付的金额：

(二)开发土地的成本、费用；

(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

(四)与转让房地产有关的税金；

(五)财政部规定的其他扣除项目。

税率

接下来我们来了解与旧房转让有关的土增税政策~

01、旧房及建筑物

　　新建房屋建成投入使用一年以上的房产确定为旧房。

02、旧房及建筑物的评估价格

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字﹝1995﹞6号）第七条第四款规定，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经主管税务机关确认。

　　根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税﹝2006﹞21号）规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为‘与转让房地产有关的的税金’予以扣除，但不作为加计扣除的基数，在《土地增值税纳税申报表（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）》中填入“购房契税”栏次。

　　根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

03、与转让房地产有关的税金

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字﹝1995﹞6号）第七条第五款：“与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也视同税金予以扣除。” 因转让房地产交纳的大幅教育附加，也视同税金予以扣除。

　　根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年70号）规定：“营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中‘与转让房地产有关的的税金’不包括增值税。”

04、其他规定

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第九条：“纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；(二)提供扣除项目金额不实的；(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字﹝1995﹞6号）第十三条：“条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格，评估价格须经当地税务机关确认。”

05、申报

　　纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

友情提醒

　　实践中，各省（自治区、直辖市、计划单列市）对纳税人转让旧房及建筑物土地增值税清算，会根据现行土地增值税规定作出具体征管规定。