二手房交易当中,成交价一般都是指业主实收,交易过程中的产生的税费默认都是由买家承担,不过这个也可以跟业主约定。11月8号深圳二手房评估价调高,交易税费又增加了不少。平均一套房产的税费少则几万,多则几十万,但是有部分买家和卖家都不太清楚这些税费是怎么计算的。
满2年:
指卖方产权证或者契税发票时间超过2年或正好2年。
(1). 满2年的普通住宅可以免收增值税;满2年的非普通住宅要征收差额增值税
(2). 未满2年需要征收过户价5%的增值税
满5年唯一:
指卖方转让的房产满了5年、且家庭名下在深圳的唯一住宅。
卖方房产满5年并且是家庭唯一一套可以免征个税
注:免个税的情况下要业主配合提供家庭成员户口本、身份证、婚姻证明等相关信息。
赎楼:
赎楼是指原业主想出售房屋,但房产证还在抵押贷款当中,出售前必须将贷款还清、注销抵押登记,并取回房产证才能在国土局过户。
二手房交易税费(住宅类):
计税价是按买方新房产证上的过户价来计税,而过户价只能高于、不能低于国土局评估价,大部分买家为了少交税,都是按国土局最低评估价来登记,也就是过户价=国土局评估价。
1. 增值税:
当卖方房产证不满2年,不管是普通还是非普通住宅,都要征收增值税,增值税计算公式=过户价/1.05×5% ;
满2年的普通住宅免征;满2年的非普通住宅征收差额增值税,差额=过户价-原业主房产证登记价,所以差额增值税=(过户价-原登记价)/1.05×5%;
2. 城市维护建设和教育附加税:
附加税是以增值税为计税依据,再按一定比例缴纳的税费,专门用于城市建设和基础教育。
附加税=增值税×12%
3. 契税:
契税是不动产所有权发生转移变动,向产权承受人征收的一种财产税。
购房家庭深圳首套,面积≤90㎡征收1%,购房面积>90㎡征收1.5%;购买二套房契税都是征收3%
4. 个人所得税:
业主房产证满5年、并且家庭唯一的免征;只要有一个条件不满足,就要征收个人所得税,普通住宅1%,非普通住宅1.5%
普通住宅:(过户价-增值税)×1%
非普通住宅:(过户价-增值税)×1.5%
5. 交易费: 产证面积×4元/㎡;
6. 印花税:买卖双方都是个人的免征; 非住宅类/公司产权:(过户价-增值税)×0.1%
7. 贴花:5元/单
8. 登记费:产权转移登记的费用80元/单,贷款抵押登记80元/单
9. 委托公证费:1020元(7份)
10. 评估费:
如果买方要在银行贷款,贷款银行会根据评估机构对房产的评估结果,来确定授予借款人多少贷款额,评估费就是评估机构收取的费用。一般3000-10000元/单,具体以评估机构实际收取为准,全款买房的就不会有评估费。
11. 赎楼费:
当卖方红本在手的情况下,就不需要赎楼。如果业主自己不赎楼的情况下,通过担保公司来赎楼产生的这部分费用叫赎楼费(包括赎楼费1.2% 短期利息)
12. 罚息:
当提前还款赎楼,根据银行的规定会有一定的罚息,各银行罚息不一样。卖方供楼满三年的一般无罚息,不满三年的一般罚息1-3个月,具体还要看当时跟银行的贷款合同约定。
13. 按揭服务费:
中介公司有专门的按揭部,为客户办按揭贷款流程收取的费用,一般情况3000元/单。
14. 中介费:
支付中介公司的佣金,价格以协商为主。
总结:交易税费之多,但是某些税费只要满足一定的条件可以免征。
(1).满两年的普通住宅免征营业税;
(2).满5年且唯一的住宅免征个税;
(3).红本在手的房产没有赎楼费;
深圳各区豪宅税征收标准:
罗湖为房屋总价390(含)万元以上、
福田为470(含)万元以上,
南山490(含)万元以上,
盐田 330(含)万元以上、
宝安 360(含)万元以上、
龙华320(含)万元以上、
龙岗 280(含)万元以上、
光明 250(含)万元以上、
坪山 200(含)万元以上、
大鹏230(含)万元以上。
深圳各区二手房超过以上标准的,就属于非普通住宅,将按照“豪宅”标准缴纳!
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