松江区税务筹划企业所得税(企业所得税税务筹划案例分析2019)

当下房地产行业最热的话题，莫过于“三道红线”。

据中房数据研究院的报告，今年2020年8月20日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，这一规则被外界简单概况为“三道红线四档两观察”，其中三道红线是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

对此，《证券日报》记者致电*ST松江，公司工作人员向记者表示，由于不是直接负责业务，所以不好做出专业解答。“目前公司融资的活动都在正常进行，但融资的成本相对高一些”。

*ST松江已经连续两年亏损

今年没有拿地

同花顺数据显示，*ST松江2018年至2019年已经连续两年实现归属于母公司股东的净利润为亏损。*ST松江2020年第三季度报告显示，公司今年1月份至9月份实现营业收入6.6亿元，同比下滑12.81%，实现归属于上市公司股东的净利润为亏损4.56亿元。

*ST松江介绍，2020年1-9月，公司没有新增房地产项目，公司项目新增开工面积5.98万平米，比去年同期增加3.09万平米，同比增长106.92%；新增竣工面积1.96万平方米。截止2020年9月底，公司房地产项目和智慧城市项目在建权益建筑面积37万平方米。

2020年1-9月，公司实现签约销售面积4.17万平方米，实现签约销售金额2.78亿元，同比分别增加135.59%和95.77%；2020年1-9月，公司房地产出租总面积为9.25万平方米，取得的租金总收入为2232.66万元。根据同花顺数据，*ST松江2020年前三季度的负债合计约为125.77亿元，资产负债率为91.41%。

“目前公司没有新增拿地，后续要看公司的情况。”*ST松江投资者关系部上述工作人员表示。

连续出售资产

加速回笼资金

在今年前三季度业绩亏损的情况下，*ST松江加速出售资产。

10月30日，*ST松江发布公告称，控股子公司天津松江集团有限公司（以下简称“松江集团”）拟采用在天津产权交易中心公开挂牌的方式转让其所开发的西青区友谊南路与潭江道交口东南天浦园公建2号楼。经天津中联资产评估有限责任公司评估，截至2020年6月30日，天浦园公建2号楼房地产评估前账面资产总额计人民币1905.37万元，评估后资产总额计人民币6866.29万元，评估值比原账面值增4960.92万元，增值率为260.37%。

*ST松江表示，转让该房地产有利于公司子公司有效盘活资产，提高资产周转效率；快速回笼资金，提高资金的使用效率。

这不是公司在今年第一次出售资产。早在今年4月24日，*ST松江发布关于筹划重大资产出售的提示性公告。*ST松江介绍，为尽快回笼资金盘活资产，优化资本结构，解除公司为天津卓朗科技发展有限公司（以下简称“卓朗科技”）提供的部分担保，集中资源推动房地产业务发展，公司拟通过在天津产权交易中心公开挂牌转让的方式，出售持有的卓朗科技61%股权（对应卓朗科技10675万元注册资本），同时卓朗科技通过在天津产权交易中心公开挂牌方式寻求新的投资人进行增资（拟增加注册资本金13500万元）。

值得一提的是，卓朗科技为*ST松江旗下主要从事IDC业务的子公司，系2017年以支付现金的方式购买。公告显示，卓朗科技2017年-2019年业绩承诺完成率分别为106.99%、106.79%、98.16%，合计完成率为103.44%。业绩承诺期满后，2020年1月-6月卓朗科技业绩大幅下滑，净利润为亏损7789.40万元。这一资产出售交易引发交易所问询，截至目前，*ST松江尚未就交易所问询进行回复。

对此，*ST松江投资者关系部工作人员表示，延期回复交易所问询是因为很多问询函件中还有一些内容没有落实完成，暂时无法回复，有些内容需要财务顾问独立核查报告，所以不能回复。

值得一提的是，在三道红线下，房地产行业将迎来洗牌。未来，*ST松江是否会仍减持在房地产行业深耕？

“房地产一直是公司的主业，这个得等到年报的时候才会对战略进行统一的描述。”*ST松江投资者关系部工作人员表示。

变化之下

房地产行业洗牌提速

政策的变化，让行业内大中小房企格局或再难产生较大的变化。

中房数据研究院的报告显示，按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，红档的是踩了三道红线的，有息负债在2019年的基数上不得增加；橙档是踩了两道红线的，负债总额增幅不得超过5%；黄档是踩了一道的，增幅不超10%；三线都未踩的是绿档，增幅不超15%。

天风证券发布的报告认为，长期来看，“三道红线”分档之下的负债限速将使得行业格局相对固化，房企寻求弯道超车的机会或将难以实现。行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，这对于企业的影响还是会比较大的，后续企业若是债务方面不能得到较好的把控，其实也会面临很多问题，或者说资金面会比较脆弱，导致企业经营有压力。所以企业后续需要对财务等方面的指标有较好的理解，不能盲目做各类大规模的投资，要对资金有较好的把控。