物业费税率(物业费税率为什么是6%)

#普法行动#《北京市物业管理条例》实施已超过一年，该条例中争议最大、对于小区业主委员会选举影响最大的，恐怕就是“按时足额”四个字。该条例首次对于小区业主委员会委员、候补委员设置了“按时足额交纳物业费”的条件。在此之前北京市实施的物业管理法规中，在业委会委员、候补委员参选条件中，对于物业费缴纳一项，要求仅为不存在欠缴。换言之，业主如因种种原因存在欠缴物业费情形，在拟参选业委会委员、候补委员时，补缴了欠缴的物业费，就满足了不欠缴物业费的条件。

但是按6%照北京市物业管理条例，历史上发生过欠缴物业费、未按时缴纳物业费情形的业主，即使补缴了全部欠缴的物业费，仍然不符合参选业委会委员、候补委员的资格条件物业费，因为没有“按时”缴纳。

并且，即使是因为与本小区物业服务企业就物业服务水平发生争议，通过诉讼或仲裁被判决或裁决减免了应缴物业费金额、并按照判决或裁决结果缴纳了物业费的业主，严格按照北京市新的物业管理条例相关规定，也不税率具备参选业委会委员、候补委员的条件，因为严格按字面理解，该业主没有按照物业服务合同约定标准“足额”缴纳物业费。

北京市物业管理条例的上述要求，在国务院制定的现行有效的《物业管理条例》中没有相关规定。26%018年3月19日修订的《物业管理条例》对于业委会委员的资格条件，仅规定“业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任”。可见，国务院制定的《物业管理条例》对于业主委员会委员的参选条件仅为：1.是本小区业主；2.热心公益事业；3.责任心强；4.具有一定组织能力。这四项参选条件中，实质性的、硬性要求其实只有一点，即“是本小区业主”。

那么，我们再来看业主参选业委会委员权利来源的初始法律依据——《物权法》，现《民法典物权编》规定来看，《民法典》第二百七十七条第一款规定，“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。”可见，作为业委会这一业主组织机构设立依据的原《物权法》、现《是民法典物权编》，将业委会成立的具体条件和程序的立法权限留给了其他法律、法规来规定。

什么是“法律、法规”呢？根据《立法法》相关规定，“法律、法规”应包括“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例”。具体到《北京市物业管理条例》，属于地方性法规。根据《立法法》第七十二条第一款之规定，省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具为什么体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规。同时，对于地方性法规立法的权限范围，《立法法》第七十三条第一款规定包括：（一）为执行法律、行政法规的规定，需要根据本行政区域的实际情况作具体规定的事项；（二）属于地方性事务需要制定地方性法规的事项。

同时，《立法法》第八条还规定，以下事项只能制定法律，包括：（一）国家主权的事项；（二）各级人民代表大会、人民政府、人民法院和人民检察院的产生、组织和职权；（三）民族区域自治制度、特别行政区制度、基层群众自治制度；（四）犯罪和刑罚；（五）对公民政治权利的剥夺、限制人身自由的强制措施和处罚；（六）税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度；（七）对非国有财产的征收、征用；（八）民事基本制度；（九）基本经济制度以及财政、海关、金融和外贸的基本制度；（十）诉讼和仲裁制度；（十一）必须由全国人民代表大会及其常务委员会制定法律的其他事项。

由以上《立法法》规定，结合物权法（现为《民法典物权编》）中对于业主委员会成立方面的规定可知，业主委员会成立的具体条件和程序虽然经由物权法律授权其他法律、法规来规定，但是，业主参选业主委员会委员、候补委员的资格、条件并不属于业主委员会税率成立的具体条件、程序的规定范畴，而是属于业主在基层群众自治制度中享有的政治权利。因此，按照《立法法》相关规定，应属于只能制定法律的事项，不属于地方性法规，甚至行政法规的立法权限范围。所以，国务院制定的《物业管理条例》中实质仅要求业委会委员必须为业主，符合《物权法》的相关规定。

北京市物业管理条例对于业主委员会委员、候补委员参选条件的要求，特别是“按时足额缴纳物业费”的要求，不但与上位的行政法规、国务院制定的《物业管理条例》相关规定冲突，而且超越了其立法权限。如果按照北京市新物业管理条例“按时足额缴纳物业费”要求执行，将导致广大业主因历史上某次，哪怕是仅有一次，不论任何理由未及时或未足额缴纳物业费，均终身丧失在本小区参选业委会的资格，相当于被处以剥夺政治权利终身的极端严重的处罚。这不仅仅是超越立法权限的问题。人大法工委也曾对于其他地方物业管理法规中的类似规定的质询，给出过“为什么违宪”的答复物业费。而且，考虑到现实生活中业主与物业服务企业冲突普遍存在，是而很多业主往往采取不交物业费方式予以对抗的现实，这种对于业主参选业委会委员的政治权利的终身剥夺将引发较大范围的严重不公正现象的发生。

综上，建议北京市相关立法机构、物业管理执行机构，尽快修改“按时足额缴纳物业费”的不合理、不公正的要求，以减少对于小区业主委员会成立设置的额外障碍。