一、自然人的居住权
（一）自然人的居住权及其具体应用场景
其次，可参考我国社会中常见的社会新闻，空巢老人去世后将房屋所有权留给照顾自己多年的保姆，或者再婚离异老人担心过世后再婚配偶居住权益无法保障，遗嘱中要求子女不得在再婚配偶有生之年将其赶出房屋。《民法典》施行后，上述情形均可通过设立有期限的居住权，既保障继承人对房屋的所有权，又保障第三人对该房屋享有的权利，避免社会伦理之悲剧！
宁夏银川一老人去世后，将百万房产留给保姆，法院判决：协议无效
再次，可考虑目前越来越依赖于通过租房来保障住房需求的群体。相比较而言，居住权比租赁更加的稳定，对居住权人更加具有保障性。居住权在性质上属于物权，具有物权的排他性，可以对抗善意第三人，没有期限的限制（当事人之间可以设立居住期限，没有约定的，居住权人死亡的居住权消灭）；而法律虽通过规定“买卖不破租赁”的规定增强租赁的物权属性，但租赁始终属于债权，不是物权，具有相对性，且最长租赁期限受制于20年的规定。
最后，考虑所有权人的实际需求，居住权的规定使得所有权人多了一种在保留所有权的前提下对其房屋进行处分、收益的权能。甚至相反，特定情况下，所有权人可以通过让渡房屋的所有权来进行收益，但在房屋上为自己设置一定期限的居住权，实现对房屋的变现。如独居老人，缺乏生活来源，其完全可以将房屋所有权转让，但设置一定期限的居住权，这样既解决了其一定期限内的生活来源问题，又保障了其在期限内的居住需求。
（二）居住权制度的意义
关于增加居住权制度原因，由全国人大常委会法制工作委员会民法室主任黄薇主编的《中华人民共和国民法典物权编解读》一书中提到主要考虑到以下几个方面：
1. 增加规定居住权制度是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度的需要。……居住权是以一种用益物权，其与租赁不同，租赁必须支付租金，居住权一般具有无偿性，而且一般情况下还有长期的期限保障，这些特性是租赁合同完全无法取代的……
2. 增加规定居住权制度是住房商品化和市场化发展的反映。……通过居住权制度，居住权人取得占有、使用住宅的用益物权，以其物权的特有方法为非所有人提供了通过法律行为比较稳定地使用他人财产的可能性，保障居住权人对房屋的独立支配权。
3. 增加规定居住权制度是房屋在居民财产体系中地位提高的体现。……为住宅所有权人实现多元化需求提供必要的法律手段。设立居住权，是住宅所有权人行使所有权的手段和途径之一。
4. 增加规定居住权制度是更好地满足住宅所有权人意思自由的需求。……住宅所有权人、居住权人以及第三人的利益都得到了最大的实现，有利于发挥物的效用。
（三）如何设立居住权
1.通过书面合同约定设立居住权。
《民法典》第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
2.通过遗嘱方式设立。
《民法典》第371条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。
3.以生效法律文书设立。
《民法典》第229条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
值得注意的是，因《民法典》自2021年1月1日起才施行，此前我国立法种虽未有居住权的规定，但是实践中不乏有当事人以协议方式确定居住权益的情形，但彼时设立的居住权本质上是债权，而依据《民法典》居住权已然成为对抗性更强的物权，由此当事人之间可能会对其所设立的“居住权”产生争议，相信不少人在《民法典》施行后，会通过诉讼的方式确立其居住权。另外，一般情况下，居住权只有在登记时才设立，通过诉讼的方式确立的，自法律文书生效时居住权即生效。
二、法人或其他组织的“房屋使用权”
写这篇文章的初衷在于笔者近日收到的一个法律咨询，笔者服务的某单位上周咨询了一个问题，大致如下：上世纪90年代，甲乙两单位共同筹建了某写字楼，甲单位负责拿地，乙单位负责筹钱。双方约定，甲单位为所有权人，乙单位所需要的仅是一半房屋的永久使用权，房屋建成后也依此进行了所有权登记。此去经年，楼市已发生了翻天覆地的变化，房屋所在地处于北京某繁华地段。甲乙双方一直共同使用涉案的写字楼，各方相安无事，但近日，甲单位内部房管负责人盘点其名下房产，产生疑问，甲方是否可以要求乙方腾退房屋，由甲方享有完整的所有权（双方目前并未产生实质性冲突，该咨询仅为甲方内部的评估）。
（一）疑问一：《民法典》中规定的“居住权”是否适用于此种情形？
答案是否定的。首先，《民法典》第366条对居住权的规定中已明确，居住权是为满足生活居住的需要设定的，且第367条又规定，居住权人死亡的，居住权消灭。很明显，居住权的规定仅适用于自然人，不适用于法人或其他组织。
（二）疑问二：乙单位的永久使用权是什么性质，能否得到保障？
我国立法上实行的是“物权法定”原则，《民法典》第116条规定，物权的种类和内容，由法律规定。乙单位的所谓“永久使用权”并不属于我国《民法典》确立的物权，其是当事人双方通过合同的形式确定的，在性质上应当属于债权。既然当事人双方已对乙单位对房屋的使用权利进行了确认，因而乙单位对房屋的占有即是有权利依据的，有权要求持续对房屋进行占有、使用，甲单位不得任意要求乙单位腾退房屋。
在湖北省高级人民法院（2016）鄂民再333号荆州市万寿宝塔管理中心、湖北神电汽车电机股份有限公司合同纠纷中，湖北省高院曾对类似合同的效力做出认定，确认使用权合同有效。
另外，新疆生产建设兵团第一师中级人民法院（2014）兵一民终字第155号吴成尧与胥杰确认合同无效案中，法院亦对房屋使用权合同的效力做出认定。
由此可知，实践中，司法机关对于法人、其他组织通过协议的方式确立的对房屋进行占有、使用的权益同样认可。
（三）自然人的居住权与法人、其他组织的房屋使用权的区别
自然人的居住权与法人、其他组织的房屋使用权最大的区别在于，前者是具有排他性的物权，可以对抗善意第三人，而后者仅为债权，具有相对性，权利人无法对抗善意第三人。关于对此的理解，在最高人民法院2014）民申字第214号英联视动漫文化发展（北京）有限公司与中国农业银行股份有限公司总行营业部与豪力投资有限责任公司其他合同纠纷一案中有较明确的解释：
综上所述，《民法典》之下，自然人得以通过居住权的设立，实现对房屋的占有、使用，其作为法定的物权，对自然人的生活居住需要提供了强有力的保障，而对于自然人以外的法人、其他组织则仅能通过合同的形式确立对房屋的使用权，此权利性质为债权，无法对抗善意第三人。
版权声明：本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容， 请发送邮件至123456@qq.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。
