华润悦玺房源共356套，报名登记人数11061人，中签率3.22%，单价1.62-1.77万元/㎡，总价222万起。
仁恒滨河湾房源共207套，报名登记人数12340人，中签率1.68，单价1.89-2.14万元/㎡，总价350万起。
那么，如此低的中签率，你摇到了吗？
本猫一朋友，从那年成都（也就是2017年11月）开始实行摇号起，就参加各大区摇号，最后终于败在了自己的运气上，摇号一年，一个盘都未中过，于是放弃摇新房，转战二手房，终于上了车，顺利买了房。
那么转战二手房，就能买到称心如意的房子了？
并不是件容易的事！
二手房的交易看起来相当简单，就是一个买卖关系，但是房子作为不动产，交易流程是相当复杂的。
比如看上一套房，得付定金吧，得看房源真实性吧，得签合同吧，最后完事了，过户怎么过，你得了解吧。
如果你闲来没事去房产交易中心逛过，你一定晓得，成都除了春熙路、华西医院，就属这里的人最多了。
人多了，自然就顾不了你那么多，你自己不搞清楚了，有可能跑几趟，别人买个房子一天搞定，你买个房子跑十天半个月。
所以，基于以上复杂的二手房买卖流程，本猫帮大家梳理了几个常见的问题，很多二手房交易过程中的“坑”，咱能不踩，就坚决不靠近！
01
钱的问题
首先肯定是准备好钱， 钱的组成部分包括过户产生的费用 房屋产生的费用（贷款/全款）。
交易过户所产生的费用
买方：
1、契税：房款的1、5%(面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)
2、交易费：3元/平方米
3、测绘费：按各区具体规定
4、权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。
卖方：
1、交易费:3元/平方米
2、营业税:差价*5、5%(房产证未满5年的)
3、个人所得税:房产交易盈利部分的20%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)
羊毛出在羊身上，买房子一个道理，很多情况下，卖方的部分费用会转嫁给买方。总价高起来，卖家涉及的这些税，也就差不多是买家出的了。
贷款所产生的费用
1、担保费(跟银行合作的担保公司收取)：贷款额的5%
2、评估费(跟银行合作的对所贷款房屋作评估报告的评估公司收取)：评估价的千分之五
3、他项费(贷款抵押登记费，房产局收取)：贷款额的千分之二
4、公证费按房子价格来算，最低收200元
5、调研费(跟银行合作的担保公司收取)500—2000元贷款评估价一般为房屋报价的90%左右。首套房贷款最多可贷贷款评估价的70%。
按揭所产生的费用
这里针对的是贷款的朋友，全款的土豪们，可以绕行！
涉及按揭或转按揭时，需要支付按揭公司、评估公司及银行等相关机构的服务费用。
按揭费用主要包括：
1、房屋查案费：每证90元，由房管局收取;
2、房屋评估费：评估价×0、5%，由评估公司收取。如果不需要出评估报告，则只收取300元的初评费;
3、按揭代理费：按揭公司直接收到的服务费用，标准是贷款额×1%
1、5%);不同按揭公司执行的标准有差异，较为普遍的是贷款额的1%或1、2%;
4、贷款保险费：贷款额×1、2×0、1%×贷款年限，保险公司收取，二手房按揭贷款的最高年限是20年;
5、贷款合同公证费：每宗300元;
6、转按揭合同协议公证费：每宗300元;
7、交易委托公证费：每宗200元;
8、银行公积金代办费：每宗500元，由相应银行收取;
9、他项权利登记费：每证250元(番禺每证500元)，由房管局收取;
10、贷款印花税：贷款额×0、005%，由银行收取。
其中，银行公积金代办费大部分银行都不收取。另外，办理转按揭时，个别银行还将收取转按揭费，每宗500元至1000元不等。
02
流程的问题
准备好了钱，接下来就需要搞清楚交易流程了，哪一步要给钱，给好多钱，上面也已经给出了参考的标准。
二手房交易流程图
上面这个流程，主要要注意这3点：
1、房源的真实性，确认房子是否可以出售。
那是不是取得三证，就可以100%购买了？NO！
以下房屋取得三证，但不能出售：
1、经济适用房取得产权未满5年，或满5年未补交土地价款的
2、产权被查封冻结
3、购房落户未满时间期限的房屋
2、签订合约，约定双方权利义务。
通过中介的可以直接用模板，私底下自由成交的可以在房管局下载模板。
买卖双方资料：
买方：
是否有购房的资格、能否贷款、征信情况、是否有还款能力（收入证明需要至少是还款金额的两倍）。
卖方：
检查房屋权属证书、银行的贷款情况、有没有司法限制、有没有抵押、有没有租赁。
3.过户问题
现在很多朋友买二手房，买的都是学区房，而学区房最重要的一点，就是落户，买之前一定要让房东把户口迁走，最好的方法是在买卖合同上约定责任，让房东在买卖合同中注明，约定时间让房东将户口迁走，否则承担违约责任。
4、资金监管的问题
本猫认为，这个步骤非常重要，成都本来就有对应的二手房交易资金监管政策。
自由成交的，自愿选择是否将交易资金纳入监管；
中介机构居间成交的，为了防止中介机构挪用、侵占交易资金，必须纳入监管。
办理资金监管手续其实也很方便，前不久，成都住建也发布了相应的服务说明。
6月14日, 成都市存量房交易资金监管服务再次完成功能升级。
将原有的监管资金划款时间由登记后2个工作日提升为系统即时自动划款，确保市民在领到不动产权证书30分钟内，监管资金即可到账。
目前仅在武侯区、青羊区、锦江区、成华区、金牛区和高新区范围内试运行。
01
常见问题答疑
说了这么多，肯定还是有很多朋友是比较懵逼的，毕竟各家情况不太一样，本猫整理了几个常见的问题，大家可以参考参考。
1、是不是查询到卖家的房屋没有抵押，就可以放心的购买了？
不一定。
没有抵押，不代表没有办理抵押，换句话说，就是可能还在办理抵押的路上，还没办理下来而已。
解决方法：合同约定。如果存在抵押，要卖家承担相应的法律责任。
2、合同签完了，但卖家没有在约定的时间迁移走户口，怎么办？
合同约定了时间，那就按合同追究相应的违约责任。
合同中没有约定时间，可以达成补充协议，约定具体时间。也可以给对方发出书面的催告函，通知在合理时间内办理过户手续，一般按120日内过户处理。
3、买家交了定金，但不买了，定金可以不退吗？
先说下定金、订金、诚意金的概念。
定金：不想买了，不能退。
给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。同时，法律规定定金不得超过房屋价款的20%。
订金：可以商量。
房屋交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。
诚意金：不想买了，可以退。
诚意金又叫意向金，法律上并没有诚意金一说，不是法律意义上的违约金、定金，在房屋交易中，多数由中介公司收取后，转交给卖方成为定金。
4、卖家二手房还在还款，他的房子可以交易吗？
可以。
一般的处理方式是，卖家自己提前还清贷款，解除抵押，就可以交易了。
还有一种是，卖家将房子的银行贷款转移给你，这种需要双方向银行申请转按揭业务就可以了。
购房交流群截图
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