2009年31号文物业用房(文物保护单位的私人房)

房地产开发企业的开发经营业务中，除了建造住宅、商业用房之外，还会有会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。这些配套设施的功能和住宅、商业用房不一样，在企业所得税方面该如何进行处理呢？现进行以下分析。

1. 配套设施的分类

开发项目中的配套设施包括会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园、停车场所等，根据其性质，可以分为公共配套设施、开发产品、固定资产三类。

公共配套设施

公共配套设施不能对外销售，根据国税发〔2009〕31号文规定，配套设施在以下情况下可以视为公共配套设施。

Ø 属于非营利性且产权属于全体业主。

Ø 无偿赠与地方政府、公用事业单位。

开发产品

根据国税发〔2009〕31号文规定，配套设施具有以下情况之一的，按照对外销售的开发产品处理。

Ø 属于营利性的；

Ø 产权归企业所有的；

Ø 未明确产权归属的；

Ø 无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位。

例如开发项目中单独建造的停车场所，可以对外销售，需作为建造开发产品处理。

固定资产

开发项目中的配套设施，如果具有上述开发产品的性质，但不用于对外销售，而是房地产开发企业自己留用的，需作为固定资产处理。

例如开发项目中的羽毛球馆、网球馆、游泳馆等配套设施，不对外销售，用于对外经营，需作为自建固定资产处理。

2. 配套设施的计税成本的计算

房地产开发项目中的配套设施，无论是作为公共配套设施、开发产品还是固定资产，都必须单独作为一个成本对象核算所发生的相关建造费用支出，但分类不同，其计税成本的处理也不同。

a) 公共配套设施：计税成本需分配到开发产品

在配套设施视为公共配套设施情况下，其建造费用按公共配套设施费处理。由于不能对外经营销售，没有销售收入，需先作为过渡性成本对象归集计税成本，再按照建筑面积法将其计税成本分配到对外经营销售的成本对象中。

根据国税发〔2009〕31号文规定，不能对外经营销售的公共配套设施，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本按照建筑面积法摊入能够对外经营销售的成本对象。建筑面积法，是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

利用地下基础设施形成的停车场所，不管产权归谁，不管是否可以对外出售，也作为公共配套设施进行处理。

可以预提建造费用

视为公共配套设施的配套设施，可以依据国税发〔2009〕31号规定，按照预算造价合理预提建造费用，但需符合以下条件之一：

Ø 此类公共配套设施已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销；

Ø 按照法律法规规定必须配套建造。

b) 作为开发产品：在完工年度结算计税成本

在配套设施视为开发产品情况下，其计税成本需在完工年度内、企业所得税汇算清缴前结算。

根据国税发〔2009〕31号文规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。

即作为开发产品的配套设施，同其他开发产品一样处理。

c) 作为自建固定资产

在配套设施成为房地产开发企业的生产经营用固定资产情况下，其计税成本为企业竣工结算前发生的支出，然后按照《企业所得税法》及其实施条例规定计提折旧税前扣除。

该类配套设施不对外销售，但对外经营，其经营收入需按照《企业所得税法》及其实施条例规定确认，并计缴企业所得税。