农村房屋代持协议有效吗(房屋代持协议有没有法律效力)

最高院判例“房屋代持协议”违背公序良俗无效后，借名买房人如何应对？

为限制房地产产业过热，抑制房价高速增长，很多地区都出台了严格的房产限购政策。基于房地产行业优厚的投资回报率，不少人开始寻找各种方式去规避限购政策。其中借名买房由于好操作、易实施成为规避限购政策的首选。然而，随着国家对房产市场规范政策的逐渐成熟，“借名买房”开始出现许多法律纠纷，购房风险日愈增大。根据最高院公布的关于“借名买房”的案例，认定了为规避国家限购政策而签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。如此情形下，“借名买房”行为还能否实行？其中又有那些风险？何律师针对这些问题为大家做一个解答。

为什么要借名买房？

借名人出资买房，却将房屋登记在其他人的名下，一般具有以下目的：

1.规避法律、政策

其中包括房屋限购令政策，限贷令以及其他一些贷款障碍，让不具有购买房产资格的事实购房人，能够借有资格之人的名事实上购得房产。

2.争享特定购房优惠

借用他人资格享受某种购房优惠，简便手续、减少税费，获得经济利益。

3.隐藏真实的财产信息

将自己持有的财产由他人名义上拥有，隐藏自己实际财产。

“借名买房”“房产代持”有哪风险？

借名人面临的风险

（1）由于代持方自身原因导致司法诉讼，名下代持房被法院查封、执行

因代持人自身的债务危机，自身财产无法还清债务，可能被法院保全或执行代持人名下房产以偿还债务。根据“公示公信原则”，房产登记在代持人名下，名义上物权是属于代持人的。被代持人即借名方有权向法院提出执行异议，但大多时候只能拖延执行，并不能排除执行。

（2）代持房产在离婚时被认定为夫妻共同财产予以分割

代持方若婚姻发生变故，其配偶可能不会承认代持人名下房产的代持关系，在离婚时可能主张分割该房产。

（3）代持房产被认定为代持人遗产予以分割

若代持人意外死亡且未留下有效的关于代持房屋的遗嘱，其所代持的房屋很有可能被当做遗产被其家属继承，实际所有人会被迫陷入相关财产的所有权纠纷之中。

（4）代持人擅自出让或抵押代持房产

若代持人偷偷将房产出卖给不知情的善意第三人或将房产抵押给银行或贷款公司，由于代持人具有物权转让的权利外观，房产实际所有人不能仅仅凭借代持协议而主张该买卖合同无效，或该抵押无效，只能要求代持人予以赔偿。

（5）代持人挪用还贷款

若代持房产是按揭房，被代持人需要代持人每月按要求还款，但代持人有可能挪用被代持人给其用于还款的资金。

（6）代持人拒绝交付房产

房产代持后，代持人是法律认可的房屋所有权人，代持人收到房屋后，可能会突然反悔不履行代持协议约定，拒绝将其代持的房屋交由被代持人使用，影响被代持人的使用，收益权益，甚至引发所有权纠纷。

代持者面临的风险

（1）占用自己购房资格

代持人购房名额被占用，可能会影响以后买房或贷款可能享受的优惠政策，丧失购买或租赁保障性住房的权利。

（2）代持人垫付按揭还款，引发债权债务纠纷

代持房屋登记的所有权人是代持人，按揭房屋的法律还款人亦是代持人，被代持人未按时转账房贷给代持人，代持人为避免征信受损可能暂时垫付房贷。

（3）实际购房人不按时还款，产生逾期，导致代持人进入银行征信系统黑名单

代持人是法定的还款人，被代持人不及时还款时间较长，代持人无法垫付，影响的是代持人的征信情况，代持人会面临征信受损的风险。

（4）实际购房人无力还款，导致名义购房人被起诉，房产被拍卖

被代持人出现财务危机，没有办法偿还贷款，代持人亦无力垫付，代持人会因为其是名义购房人而被起诉，甚至房产被拍卖。

（5）房屋出租与承租人之间可能发生法律纠纷

被代持人出租房屋，若发生财产或人身安全问题，代持人作为名义所有权人，可能会陷入相关的法律纠纷。

（6）提供虚假材料导致违法、甚至犯罪风险

为了降低成本，提高利润，被代持人可能会采用透支信用卡、改变借款用途等方式购买房产，被代持人隐瞒真实情况，伪造、变造虚假材料，获取高额利润的同时也为代持人增加了法律风险。

确需借名买房如何规避风险？

若在实际生活中确需“借名买房”，采用代持这种方式，应当签署双方达成合意的协议，根据代持发生的原因，明确约定双方达成合意的事情，保存转账付款等流水，凭证。避免将来在纠纷产生之时毫无依据，将双方因“代持”产生纠纷造成的损失降到最低。