业内有一条研判楼市的准则：
短期看政策，中期看土地，长期看人口。
那我们今天不妨从调控政策端来看看重庆和重庆楼市这些年都做了什么。
就从2008年开始。
因为2008年对于全国的房地产行业甚至整个经济大环境都产生了深刻的影响。
第一阶段：2008-2009年
重庆政策：松
2008年金融危机后，年底为了刺激楼市复苏，四部委联手打出“金融 财税”的政策组合拳，降利率、免税费、降首付，整体政策明显松动，购房环境宽松，于是楼市迅速转向。
2009年，房地产开发信贷政策开始松绑，持续贯彻房地产优惠政策，同时加大土地供给。
重庆方面步调基本与全国一致，通过减免交易税费、放款入户限制、放出利率优惠等政策刺激房市，销售面积和金额急转向上。
不管是全国还是重庆，在连续的经济刺激计划和宽松的货币政策下，购房需求快速释放，企业资金状况不断好转，房地产市场进入了一个谁都没想到的「高速增长期」。
第二阶段：2010-2016年
重庆政策：稳
这一阶段对全国来说其实分为两个小周期：
第一个小周期是2010-2013年，为了抑制房价过快上涨，政策大力收紧。
在经历了2008年底到2009年的大涨之后，全国政策由松变紧，2010年“国十一条”出台，之后限购、限价、限贷等政策全面升级，2013年出台国五条细则，定调从严调控楼市。
第二个小周期是2014-2016年，经济大环境受挫，为刺激楼市政策由紧变松。
2014年全国经济发展再次受阻，房地产市场遇冷，于是中央放宽货币政策。2014年“930”政策、2015年“330”政策陆续出炉，降首付、调利率、降息降准，多个城市放松限贷，全面取消或部分调整限购政策，自上而下开始救市。
但这一时期的重庆则不同，在2011-2016年期间，重庆一直处于「特色调控模式」下的横盘状态，所以我们放到一起来说。
总的来说，这一阶段重庆楼市十分的稳健，过于稳健！！！！
在这一阶段，重庆主要发生了五方面重要变化：
一是重庆开始了轰轰烈烈的向北之路。
2010年重庆两江新区经由国务院批准正式设立，向北正式启程。
2011年《第99次常务会》召开，明确了二环区域的功能定位和发展走向。
此后城市向北开发如火如荼，众多品牌房企将开发脚步迈向二环，品牌房企纷纷掘金新区。
二是重庆开启了「特色调控模式」。
2011年，重庆和上海成为全国唯二的两所房产税试点城市，主城九区针对独栋住宅、高档住房、三无人员二套及二套以上住宅进行征税。
房产税试点主要给重庆带来了三点影响：
1）抑制了高端住宅需求和多套房持有者的投机行为；
2）为后来「三无首套房征收房产税」埋下了伏笔；
3）标志着重庆进入「特色调控模式」，此后5年重庆房价一直处于横盘调整状态。
在特色调控模式下，重庆提升了公积金贷款额度，单人贷款限额由20万元提高到40万元，家庭限额由40万元提高到80万元，不过又在2014年把夫妻同贷的单笔限额由80万降低至60万。
三是大批量公租房入市，一定程度上冲击了新房市场的刚性置业需求。
四是重庆的土地几乎处于天量供应模式，导致新房库存大量积压。
2013-2014年，重庆土地供应达到高峰，尤其是2013年高达4654万方。大量的土地供应让重庆积压了很多新房库存。
五是以大学城-西永房价腰斩为代表的典型事件，挫伤了重庆购房者的买房信心。
2015年，大学城-西永片区的房价降至4000-5000元/㎡，而在2013年片区的房价一度冲到了8000元/㎡。近乎腰斩的房价让很多重庆的购房者都对这一片区失去了信心，甚至对整个重庆的房价还能不能涨产生了质疑。
然后，在许多重庆人心里埋下了一颗种子：重庆天量公租房、天量土地供应，重庆的房子买不得！
所以你可以看到，在2016年全国房价大涨的关键节点，重庆并没有跟上全国的步伐，而是持续横盘。
不过2016年重庆提出了“少供地、供好地、去库存”的要求，供地规模开始大幅降低。2016年重庆主城供地降至2228万方，楼面地价也首次突破3000大关，达到3141元/㎡，溢价率创新高，达到27%。
去库存的动作 供地规模的下降 楼面地价的攀升，终于让局面开始有所不同，也为接下来房价的增长奠定了基础。
第三阶段：2017-2018年
重庆政策：紧
全国经历了2016年的大涨潮后，为了抑制房价过快上涨，政策开始大力强调“房住不炒”。“四限”再度回归视野，多个城市在2017年升级了限购、限贷、限价，并广泛限售。
而这一时期的重庆再次发生了两方面重大变化。
首先是房价，重庆楼市进入补涨阶段，房价出现节点性跳增。
前面已经说到，2016年开始，重庆供地规模下降，楼面地价走高；同时去库存效果显著，库存和去化周期下降至低位；再叠加棚改逐渐进入尾声和重庆仍然不限购等种种因素，重庆的房价终于在2017-2018年拉开了上涨闸口。
2017年重庆房价一跃冲上9000元/㎡大关，2018年持续突破11000元/㎡，两年间房价整体涨幅近60%，重庆楼市进入新纪元。
如果再细想一下，新房库存低位、供地规模下降、楼面地价走高，这一波作用机制和今年4月土拍后的房价短期上涨是不是一个道理？
另一方面是政策，重庆自2014年以来宽松的购房环境开始明显收紧。
在房价大涨的环境下，限售2年、公积金认房认贷、二手房首付比例提高至4成、“三无人员”个人住房房产税、限贷、限价等一系列调控政策出台，多渠道齐发，严厉打击炒房需求，严控市场过热。
可以说，除了一直保持不限购外，整体政策环境几乎达到了史上最严。
从2008-2018，重庆楼市调控呈现出松-稳-紧的周期性特征，总结一下要点：
1）政策调控是一只大手，市场热则政策紧，市场冷则政策松。
2）全国的调控政策基本采用“一刀切”的模式，所以调控效果和各城市的楼市周期基本都保持一致，只在特殊时期因城施策，略有差异。
3）楼市调控多以十年左右为一个大周期，以2-4年为一个小周期，且小周期越来越短，当下基本在2年左右。
4）重庆楼市上一轮调控周期以2016年为分水岭，2016年后以严为主，小周期也更灵活。
2016年之前多处于平台期（2011-2016），且调控方式多为先调控后救市，施政方向刚柔并济；2016年以后重庆市场全面起势，市场量价变化快速且剧烈，因此政策调控不再刚柔并济，而是以严为主，调控加快。
这就是重庆楼市上一轮调控周期的“黄金十年”。
全新的周期：2019-2021年
重庆政策：稳
当2019年来临，重庆楼市开启了一个全新的周期。
这是一个由高速度转向高质量发展的新周期，也是一个形势非常复杂的时期。
2019年全国经济下行压力加大，楼市开始新一轮降温，楼市再次把平稳发展作为主基调。央行经历3轮全面降准，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。
重庆则把重点落在了提高房产税起征点、成渝经济圈建设、人才落户放宽、入学资格严禁与楼盘销售挂钩等方面，整体环境有松有紧，维稳为主。
2020年受行业本身发展周期与突如其来的疫情影响，整体形势变得更为复杂。
一方面，疫情影响下楼市跌至谷底，重庆出台首付两成等一系列措施刺激楼市；同时为整改行业发布“三道红线”，房企存亡陷入胶着。
另一方面，成渝经济圈建设成为高频词汇，「成渝公积金互认互贷」重磅发布，重庆向西成为新的城市口号。
2021年局面进一步复杂化，在集中土拍、房企暴雷等新事件影响下市场又冷又热，政策也随势而动。信贷收紧、首付两成取消、各大银行不断上调贷款利率，最近又传出主城二套房可用公积金、夫妻公积金贷款额度提升至80万等新的支持和鼓励自住型购房的消息。
你发现没有，重庆楼市的新周期出现了一些和过去完全不一样的特征：
1）楼市的调控措施和节奏开始出现明显分化，不同的城市之间出现了政策松紧的差异和上下行周期的错位。
2）新周期的市场变化越来越敏感，因此调控节奏也越来越快，往往出现上半年松、下半年紧的调控节奏。
尤其是2020年以后，不管是土拍、房贷利率、信贷等方面基本都是如此。
如果把2019-2021看做一个新的小周期，那接下来的楼市又会怎么走？
其实这两年「稳」字当头的信号已经特别明显了，今年7月份住建部表示，将对调控工作不力、房价上涨过快的城市坚决予以问责。
如果楼市过热，那么调控就持续收紧；如果房地产金融属性较强，那就持续剥离，去泡沫化。总之目的是保证房地产平稳健康发展，让住房回归居住属性。
但要强调的一点是，「稳」的意思是既不允许房价大涨，也不允许房价大跌，未来的房地产只会更加理性、健康和稳健，不会出现房价大幅下降。
最后，我把当前这两轮楼市调控周期做成了一幅走势图，通过这张图也可以直观地看到调控的整体变化。
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