实质重于形式原则的法律依据(实质重于形式原则与其他原则的关系)

案情

第一建筑公司承揽海天置业公司建筑工程，双方结算后，置业公司用3套门市房抵偿拖欠工程款395万元。第一建筑公司制定其股东王某作为房屋权利人，三房签署了异方差抵偿工程款的协议，半个月后海天置业公司向王某交付了门市房，由于没有竣工备案手续，暂时没有办理登记手续。

昭君公司因海天置业公司借款合同纠纷提起诉讼，最终法院判令海天公司偿还欠款515万元。执行过程中，法院依法查封了海天置业公司的房产，其中包括已经折抵给王某的3套房产，并拟按照现状依法拍卖。

王某提出执行异议，希望阻止执行，维护自身权益。

经审查

王某、海天置业公司、第一建筑公司之间存在抵房协议；第一建筑公司与海天置业公司之间存在真实的建筑工程合作关系；折抵工程款事实客观真实，虽尚未办理登记，但责任不在第一建筑公司或王某；王某虽已经接收房屋但并未进驻或使用。

昭君公司申请法院依法查封房产是依据生效判决针对尚未偿还的债权进行查封。

裁判结果

最终，法院驳回王某提出的案外人异议，继续执行所查封的房产。

理由：法院经审理认为，王某与海天置业公司之间并未达成真实的以商品房买卖合意为基础的不动产买卖关系，双方签订的《协议书》系以交付涉案房屋的方式来抵销双方之间因建设工程施工而产生的债权债务，进而实现债权债务的清偿，而非王某主张的“商品房买卖合同”，不享有房屋消费者的“物权期待权”。

王某在本质上系海天置业公司的普通金钱债权人，在完成不动产权属转移登记之前，基于债的平等性原则，其享有的债权并不较昭君公司享有的债权更具有优先实现的价值利益，因此，王某对涉案房屋并不享有足以排除执行的民事权益。

解释说明

法律上讲法律关系，法律关系分表面法律关系和基础事实法律关系，所以存在“实质重于形式原则”的法律术语。

本案中的实质就是，债务的折抵，单纯的法律目的就是债务的消除，房屋只是一种“特殊等价物”，在金钱周转不能的情况下实现的一种特殊周转方式，这与房产买卖完全不同，房产买卖是形成一种物权期待，折抵工程款的以物抵债完全没有此目的。

所谓的“物权期待权”，是对房屋购买者才产生的，即对于签订商品房买卖合同的买房人，其交易的目的就是物权，即便在履行合同部分义务的情况下，虽尚未取得完全所有权，但赋予其类似所有权人的地位，这种物权的期待权具有排除执行等物权效力。

在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第29条，还特殊规定了住宅类商品房提出执行异议的审判标准，也就是说商品房消费者的保护更加完善，但一定要注意消费者是有条件的，按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条的规定，消费者是为生活消费需要而购买商品或接受服务的人。

因此判断购房人是否为消费者时，首先，消费者应该是自然人，法人或其他组织不存在购买房屋用于生活居住的问题，不在房屋消费者的消费者之列；其次，购买房屋是为生活需要而非生产经营所需，所购买房屋的性质应为居住用房，而非写字楼、门面房等经营性用房。

提醒：

工程款具有优先受偿权，应该加以利用，不要放弃，更不要因为顶账房屋而被迷惑；

无论是门市房还是商品房，均应该及时办理物权登记，形成物权转化，很重要；

如果不能办理登记，要及时占用、控制、适用，这其中的判断比较复杂，各地区法官审视角度不同，所以要更加全面的占用。

本文一家之言，个人理解，请同行多交流。