2022年宁波第一批集中供地预申请公告终于来了！
3月7日，宁波市自然资源和规划局发布了国有建设用地使用权出让意向预申请公告。
此次预申请公告包含47宗地块，出让面积约197万平，总建面约463万平。
包括31宗商品住宅用地，出让面积约152万平，总建面约359.4万平，其中海曙区7宗，江北区7宗，鄞州区8宗，镇海区3宗，北仑区5宗，东钱湖1宗。
11宗租赁住房用地，出让面积约24.8万平，总建面约54.5万平，鄞州区3宗，海曙和北仑区各2宗，江北、镇海、奉化和高新区各1宗。
5宗安置房用地，出让面积约20.6万平，总建面约49.2万平，海曙区、江北区、鄞州区、东钱湖和东部新城各1宗。
和之前的预申请一样，此次预申请人竞得地块后第二期出让价款缴纳时间可在地块正式出让公告规定的时间基础上延期4个月。
值得注意的是，这些地块并非最后的入选名单，不确定接下来是否还会有地块进行预申请公告，当然最终还得看房企的“勾地”情况。
（宁波新地产制）
去年宁波三批土拍分别呈现了“火-冷-温”三个阶段。当前政策端放松，信贷端放宽，很明显是为了刺激楼市的上行，但是开发商暴雷的现象还是频频出现，那么今年首批次土拍又会是怎样一番景象呢？
首先，土拍的热度还是由利润大小来决定的，也就是要看地价和房价的价差。如果这次土拍也和三批次一样，调低了土地起拍价和调高新房限价，保证了房企的利润，那么好地仍会封顶摇号。
虽然目前预申请地块的信息还很少，起拍价、限价都还未公布，但是为了保持经济增速和刺激楼市上行，大概率仍会维持和三批次一样的房地价差，土拍大概率会火起来。
其次，宁波发展面始终向好，GDP蝉联全国第十二，并已经和青岛、无锡、长沙拉开差距；人均可支配收入排名全国第八，藏富于民；2021年新增常住人口达12.4万人，新增人口量位居全国前列；“2020年全国人才吸引力城市百强”排名第九；宁波的限购圈已经基本缩成2.0版本...
宁波自身强劲的经济实力和人口的大量流入都会吸引更多的开发商前来拿地。
从土地分布来看，在三批次土拍中“消失”的海曙、江北和北仑区此次都有大量的商品住宅用地推出，虽然很多地块都已经是“老面孔”了，但是优质地块也确实不少，比如海曙的高塘三村地块、南塘老街旁地块、西门地块；江北的姚江新城9#地块、文创港地块、洪塘地块等。
鄞州区依旧是主力军，预申请登记8宗地块，其中一半位于老江东，分别是江南公路地段的2宗，白鹤地块和仇毕地块，这些地块的推出刚好可以缓解现在老江东存量土地不足的现状。
还有1宗鄞州中心地块，位于春风景里西北面，当前整个鄞州中心仅剩伟星地块待售，有很大的新房需求未得到释放，这块地可以说是首批次地块中最抢手的地块，可以期待下最终会有多少房企进入摇号阶段。
奉化区是直接“熄火”了，仅1宗租赁用地，无商品住宅用地计划推出，与前几年疯狂推地情况泾渭分明，主要原因还是市场热度不高，且存量土地巨大。截至目前，奉化区大库存达500万平左右，按照近一年的去化速度来计算，去化周期长达5.7年，已经严重的供大于求，所以减少商品住宅用地推出量也在意料之中。
看过2022年一批次的总体概况后，我们再来对一些重点地块进行详细解读。
鄞州区：
鄞州区也是首批次的主力军，其中不乏一些优质地块，例如断供已久的鄞州中心地块。
1、鄞州区YZ07-03-d2（钟公庙地段）地块
（宁波新地产制）
鄞州中心地块位于春风景里的西北侧，规划为住宅用地，出让面积2.01万㎡，容积率2.5，总建面约5万㎡，整体体量并不大。
不过由于鄞州中心长时间的断供，周边有庞大的购房/换房需求，这块地想必会延续三批次中伟星地块的热度，短时间内将会拍至封顶。
周边拿地情况：2022年1月18日，伟星以25822元/㎡的封顶价拿下惠风书院北侧地块，新房毛坯限价37400元/㎡。
老江东板块在近几年一直都是鄞州楼市的主力军，首批次也将上新4宗商品住宅用地，分别是江南公路的2宗地块、白鹤地块以及仇毕地块。
2、鄞州区JD08-B1、B2地块（江南公路地段）
鄞州区JD08-B3、B4地块（江南公路地段）
（宁波新地产制）
江南公路段地块位于江南公路北侧，中兴路东侧，两宗地块都规划为住宅用地。
B1、B2地块出让面积6.99万㎡，B1地块容积率2.5、B2地块容积率2.25，总建面约16.4万㎡，其中B2地块内将配建一所12班幼儿园。
B3、B4地块出让面积5.18万㎡，容积率2.4，总建面约12.4万㎡。
地块直线距离3号线中兴大桥南站500米左右，距离3/6号线换乘站明楼站700米左右，出行较为便利，1公里内还有2所新建学校，教育资源齐全。
周边拿地情况：2022年1月18日，厦门国贸以22591元/㎡的楼面价拿下庆丰地块，新房毛坯限价36000元/㎡。
3、鄞州区JD05-06-02-A地块
（宁波新地产制）
白鹤地块位于香格里拉城市花园的北侧，规划为住宅用地，出让面积2.48万㎡，容积率2.0，总建面约4.96万㎡。
2.0的容积率在城市中心地段还是非常难得的，而且地块距离4号线兴宁桥东站仅200米，出行便利，周边还有镇安小学 宁波七中的优质学区，但是也有缺点，地块南侧即为铁路，未来南侧房子会受到一定的噪音影响。
周边拿地情况：2022年1月18日，华润以25227元/㎡的楼面价拿下白鹤地块，新房毛坯限价38600元/㎡。
4、鄞州区JD13-03-36、40地块（仇毕区块）
（宁波新地产制）
仇毕地块位于环城南路北侧，福明南路西侧，规划为住宅、租赁用地，出让面积6.52万㎡，36地块容积率1.8、40a地块容积率2.05、40b地块容积率3.2，总建面约13.9万㎡，其中将配建3万平左右的租赁用房以及一所12班的幼儿园。
其中JD13-03-40地块在三批次预申请中出现过，当时用地性质是商住用地，此次预申请地块性质已经转变为住宅、租赁用地，三批次预申请时的新房毛坯限价为31700元/㎡。
周边拿地情况：2020年11月25日，佳兆业以22139元/㎡的楼面价拿下仇毕地块，新房毛坯限价31700元/㎡。
5、鄞州区JS-13-d4/e1/e6（姜山镇核心4号）地块
（宁波新地产制）
姜山地块位于明东花苑的南侧，规划为商住用地，出让面积6.53万㎡，d4地块容积率2.35、e1地块容积率2.1、e6地块容积率0.8，总建面约13.85万㎡，其中住宅建面约10.575万㎡，占比约76%。
地块位于姜山镇中心位置，周边次新房环伺，居住生活氛围浓厚，周边还有天童南路和宁南南路两条主干道，可直达南部商务区。
周边拿地情况：2021年5月26日，越秀以13446元/㎡的楼面价拿下姜山地块，新房毛坯限价24600元/㎡。
6、鄞州区14-7-d3#-b地块
（宁波新地产制）
东钱湖地块位于宜和东方园南侧，三面环山，规划为住宅、租赁用地，出让面积5.01万㎡，容积率仅1.05，总建面约5.26万㎡，预计将打造墅类产品。
其中保障性租赁住房要求建设职工宿舍，建面控制在18500-19000㎡，商业计容建面不少于3500㎡，配置300㎡的净菜市场一处，也就是说住宅建面约3万平左右，对于该地块需要建设租赁住房还是有点出人意料的。
周边拿地情况：2021年5月26日，荣安以19164元/㎡ 11100㎡的租赁住房拿下东钱湖地块，新房毛坯限价25800元/㎡。
海曙区：
除了鄞州区外，海曙区也是主力军，不过很多地块都已经是老面孔了，比如说天一家园旁地块、西门地块、高塘三村地块和集士港地块，也有不少新面孔，比如南塘老街旁地块和古林薛家地块。
7、海曙区HS16-02-32a、36地块
（宁波新地产制）
南塘老街旁地块位于南塘老街北侧，尹家岸小区西侧，规划为商住用地，出让面积6.75万㎡，32a地块容积率2.3、36地块容积率2.5，总建面约15.8万㎡。
出让条件显示该地块的住宅计容建面不得超过50%，也就是7.9万平，而且住宅部分需打造服务式公寓。
商业商务占比一半 服务式公寓，这两个条件会导致地块热度一般，甚至是底价成交的可能性。
周边拿地情况：2021年5月26日，万科&宁波城投以26978元/㎡ 9400㎡的租赁住房拿下鄞奉地块，新房毛坯限价33500元/㎡。
江北区：
江北区也是此次的主力军，也有很多老面孔，比如文创港核心区地块、慈城2宗地块、小袁陈地块等等，但也推出了姚江新城9号地块和洪塘巨无霸地块等优质地块。
8、江北区姚江新区9#-1、9#-2地块
（宁波新地产制）
姚江新城9号地块位于滨河沁月南侧，规划为商住用地，出让面积8.3万㎡，1#地块容积率2.6、2#地块容积率2.5，总建面约21.3万㎡，其中住宅建面约11.1万㎡，占比约52%；商业商务住宅建面约10.2万㎡，占比约48%。
目前姚江新城仅剩绿城·滨河沁月在售，如果9号地块能在首批次拍卖，待它入市时，可能又是板块内的独苗，而且9号地块拥有不可多得的一线南向姚江江景，优势尽显。
出让条件对住宅的高度排序有一定要求，且地块西南角需打造一个80-100米高度的标志性公建。
（截图于宁波市云招商地图网）
周边拿地情况：2021年5月26日，轨交&绿城以22096元/㎡ 6500㎡的人才房拿下鄞奉地块，新房毛坯限价29300元/㎡。
9、江北区JB15-06-14、17、20地块
（宁波新地产制）
奥体中心北地块位于奥体中心北侧，规划为商住用地，出让面积15.71万㎡，容积率2.5-2.8，总建面约40.7万㎡，是一宗巨无霸地块，其中住宅建面约25.8万㎡，占比约63%；商业商务住宅建面约14.9万㎡，占比约37%。
洪塘板块内已经长期断供，之前的超级红盘中旅城就诞生于此，根据出让条件，将打造一座建面不少于10万㎡的商业体，届时将与4号线奥体中心站相连，是一个TOD项目。还将打造一个90-100米高度的标志性公建。
（截图于宁波市云招商地图网）
周边拿地情况：2021年5月26日，轨交&绿城以22096元/㎡ 6500㎡的人才房拿下鄞奉地块，新房毛坯限价29300元/㎡。
10、江北区文创港核心区组团一
（宁波新地产制）
文创港地块在二批次时经历了流拍，且三批次意向登记时也无人问津，最终未挂牌出让。
地块规划为商住用地，出让面积10.64万㎡，容积率2.25-4.24，总建面约37.1万平，其中住宅建面约14.2万㎡，占比约38%；商业建面约22.9万㎡，占比约62%。
三批次预申请时，新房毛坯限价达到39000元/㎡，但是目前文创港还不足以支撑如此高的限价，刚开盘的宝龙项目就有巨大的优惠，实际成交均价仅36000元/㎡左右（含基础装修），再加上该地块出让条件复杂，带有大量的商业、酒店、办公等等，成本巨大。此次除非和开发商达成协议，进行勾地，否则恐怕还是无人问津。
（截图于宁波市云招商地图网）
周边拿地情况：2020年8月7日，宝龙以10130元/㎡的楼面价拿下文创港地块，新房毛坯限价39900元/㎡。
11、江北区JB14-04-05（小袁陈）地块
江北区JB14-04-10a地块
（宁波新地产制）
远洲大酒店周边地块是江北区近十年最大的征收项目，规划的配套将会慢慢落地，城市界面即将焕新。当前庄桥板块新房也已经断供近一年，有较大的购房需求。
江北区JB14-04-05（小袁陈）地块位于北环高架北侧，洪大路东侧，规划为商住用地，出让面积8.01万㎡，容积率3.0，总建面约24.03万㎡，其中住宅建面占比不超过80%，约19.2万㎡。
江北区JB14-04-10a地块位于江北大道南侧，洪大路东侧，规划为住宅用地，出让面积4.69万㎡，容积率2.8，总建面约13.13万㎡。
周边拿地情况：2019年7月11日，保亿以15930元/㎡的楼面价拿下庄桥地块，备案均价28625元/㎡。
镇海区：
镇海区此次仅预申请3宗地块，分别位于庄市、骆驼和蛟川。
12、镇海区ZH06-01-37-01地块
（宁波新地产制）
庄市地块位于蔚蓝城市花园西南侧，规划为住宅用地，出让面积5.54万㎡，容积率2.0，总建面约11.1万㎡，地块内将配建一所12班制幼儿园。
庄市向来就是宁波楼市最火爆的区域，地块附近的崇文花园多开多罄，甚至产生了有房户中签率低至1%的现象，板块热度可见一斑，该地块紧邻兴海南路站和望海南路，出行较为便利。
周边拿地情况：2021年11月3日，明洲投资以12000元/㎡的楼面价拿下庄市地块，新房毛坯限价24500元/㎡。
北仑区：
北仑区此次预申请5宗商品住宅用地，4宗位于主城，小港无新地推出。
13、北仑新碶泰山路北、松花江路东ZB02-03-06c-2#地块
（宁波新地产制）
新碶地块位于开投春江明月南侧，规划为商住用地，出让面积5.39万㎡，容积率2.5，总建面约13.5万㎡，其中住宅建面不高于10.8万㎡，酒店面积不少于2万㎡。
地块比邻1号线松花江路站，可快速到达东部新城、三江口等核心区域，但是北仑区域内的1号线为地上段，会受到一定的噪音影响。
周边拿地情况：2021年5月27日，众安以19187元/㎡的楼面价拿下北仑核心地块，新房毛坯限价26400元/㎡。
14、北仑新碶闽江路东、恒山路南BLZB05-03-02a地块
北仑霞浦闽江路东、恒山路南BLZB05-03-04a地块
（宁波新地产制）
两宗地块虽然彼此相邻，但属于两个街道。
新碶地块规划为住宅用地，出让面积3.53万㎡，容积率2.5，总建面约8.8万㎡。
霞浦地块规划为住宅用地，出让面积3.64万㎡，容积率2.0，总建面约7.3万㎡。
根据最新规划，地块所在区域定位为自贸产业高地 国际创新港城 青年活力集群，是北仑城区东拓的重点区域。根据用地规划，地块西侧规划为九年制学校，北侧规划为大量的商业用地，不过地块东侧不远处即为宁波钢铁和台塑两大重工企业，北仑当地居民对此有一定抗性。
周边拿地情况：2021年5月27日，滨江以15621元/㎡ 11000㎡的人才房拿下北仑核心地块，新房毛坯限价24800元/㎡。
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