土地性质综合用地的企业土地补偿(工业用地价格)

在政府进行土地征收时，拥有集体土地使用权的企业能获得补偿吗?如果能获得补偿又该怎样补偿呢？集体土地上企业拆迁是可以获得补偿的，但我们要根据具体情况、性质的不同来区别对待。北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师为您解析如下：

企业拥有集体土地使用权，就应当给予补偿。最近接待了几个企业主，他们说当地的政府、拆迁方在拆迁的时候，认定他们凭借集体土地使用权证是不予补偿的。很多地方都有这种情况。

土地上往往附着的是两种权利，一个叫所有权，一个叫使用权。所有权的性质跟归属只有两种，一个是国有土地使用权，一个是集体土地使用权。所以土地真正的所有权所有者只有一个，要么是国家，要么就是集体所有。

集体所有呈现出来的就不一样了，有可能是村集体，有可能是村民小组，也有可能是乡镇企业，呈现出来的主体是多样性的。

另外一个就是国家所有，在国家所有的前提之下，使用权有可能是分离的，而且在实务当中基本上全是分离的。国有土地使用权包括通过招拍挂方式拍卖来的住宅用地的使用权。建商品房的使用权包括通过出让、转让、划拨等方式所取得的国有工业用地使用权。再比如所取得的教育、仓储、物流等用途的国有土地使用权都是一样的。

反过来讲，集体土地使用权也可以分离的。在以前，特别在90年代之前80年代左右的时候，往往是不分离的。村集体所占有、村集体所使用。乡镇企业所占有或者说所有的集体土地，往往也是乡镇企业自己使用。但是随着经济社会的转变，又出现了所有权和使用权分离。比如有些乡镇企业做不下去了，不好做了，他就实行了招拍挂。有的个人或者说企业进行了买断，这个时候集体建设用地使用权就发生了转移。本村村民之间可以就宅基地进行买卖、转让。我从别人手里买过来的宅基地使用权，就是一种集体建设用地使用权的转让。所以说在实务当中会出现一些不同的状况。

但是要遇到征收拆迁的时候，做为各位企业主而言，已占有的往往就是使用权性质。也就是说，要么是集体建设用地使用权，要么就是国有建设地使用权，然后来区分你的性质。有的是住宅，有的是工矿、仓储，有的是商业等等，来区分你国有土地使用权的价值。但是有一点是肯定的，只要有不动产，或者集体建设用地使用权，或者国有土地使用权证，在进行拆迁的时候都应该予以补偿，补偿的就是使用权的区位价补偿。