前言：2020年年初，全国各地为遏制疫情扩散纷纷采取停工停产停运等应急预案，不少承租房屋场地进行经营的企业也受到了影响，租赁房屋纠纷屡见不鲜，笔者团队也代理了数起此类案件。

最高人民法院出台了审理涉疫情的指导意见，发改委等部门也制定了减免租金的有关法规。笔者将结合这些司法解释、法律法规，从疫情期间深圳地区的司法实践案例出发，分析疫情期间房屋租赁合同纠纷的有关法律问题，为当下疫情反弹可能引起的法律纠纷提供解决思路。

根据上述规定，受疫情冲击的承租人可以主张延长交租期限、减免逾期违约金，同时出租人的合同解除权也受到了限制。在(2出租020)粤0306民初9113号案中，深圳市宝安区人民法院认为：本次爆发的新型冠状病毒肺炎疫情属于重大突发性公共卫生事件，政府启动了应急响应并采取了相应的疫情防控措施。

被告承租涉案房产用于经营公寓，其主张2020年2月至4月期间的租金收入同比下降23%至48%不等，虽未提交进一步证据予以证实，但在抗击疫情以及防控疫情过程中，客观上会对正常经济活动造成一定影响，被告的主张具有合理性。

被告在合同履行过程中向原告发出的商请函亦非要求免除租金，而仅要求缓交租金，且截至庭审辩论终结时，被告已分期支付了2020年2月及3月的租金，并依约缴纳了2020年4月起的租金。被告的上述行为表明其延迟缴纳2020年2月、3月并非恶意违约，且在经营活动免征恢复后即时依约履行，足见其诚信履约的诚意。

因此，根据上述规定，本院对原告据此主张解除合同、并要求被告返还房屋及律师费的主张，均不予支持。……被告分期交纳租金虽迟于合同约定期限，考虑到被告在本案中并未减少交纳租金，根据公平原则，对原告主张的租金及电费的利息，本院亦不予支持。

需要注意的是，上述最高院指导意见只是限制了出租方的2021合同解除权，并未赋场地予承租方租赁合同解除权。如果承租方以疫情冲击为由请求解除合同，人民法院会结合具体经营项目、受疫情影响大小和租金是否已经优惠确定是否支持承租方解除合同的请求。比如(2021)粤01民终13654号案中，广州市中级人民法院就认为，承租方主营教育，而教育可以转为线上教育，出租方已经免除承租方2020年3月的租金，承租方要求解除租赁合同的诉讼请求不能得到支持。

承租方欠租等违约行为发生在新冠疫情之前的，不能以新冠肺炎疫情作为抗辩理由，出租人有权依据合同行使合同解除权、没收租赁保证金。

《民法典》第五百九十条第二款（原《合同法》第一百一十七条）规定：当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

在笔者团队办理的（2021）粤03民终28467号案中，笔者代理出租人一方，综合分析各项证据后向法院举证被告自2019年8月起拖欠租金，早于疫情发生，不可援引不可抗力免责，该意见得到了深圳市中级人民法院的支持。

深圳中院在判决书裁判意见部分认为：本案中，承租人自2019年8月开始拖欠租金，其违约行为发生在新冠肺炎疫情发生前，承租人关于其因受新官肺炎疫情影响未能及时交租的抗辩理由不能成立。根据涉案租赁合同的约定，拖欠租金超过三天，经提醒后仍未支付的，视为根本违个人所得税约，出租人有权解除合同，并没收租赁保证金。

承租临时场地用于会议等活动，因疫情无法举办的，属于不可抗力情形，承租人有权请求解除合同。

《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第二款规定：为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。

在(2021)粤0112民初1245号案件中，广州市黄埔区人民法院就支持了计划举办国际展会的场地承租方解除租赁合同的主张。该院在判决书裁判意见部分指出：在本次“新冠”疫情中，人们既无法预知疫情本身的发展，也无法预知政府部门可能采取的行为，属于双方当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合不可抗力之情形……

考虑到涉案合同的继续履行需要双方协作配合，本案因不可抗力事由，展会的召开时间、市场环境、奥迪标准斯公司经营2021情况等均发生变化，双方继续履行合同已无法实现涉案合同目的，故奥迪斯公司起诉解除涉案合同，有事实和法律依据，本院予以支持。

承租国有房屋用于经营的承租人受到疫情冲击的，可以请求按照有关政策减免租金。

《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有征收关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。

发改委等八部门《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》进一步规定：推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。

在实践案例中，人民法院一般也会依据上述规定减免20是20年2月以后的租金。如(2020)粤0305民初12489号中，承租人承租国资委管理的华侨城集团物业，出租人承租人协商于2020年3月底解除租赁合同并于4月初腾退，深圳市南山区人民法院就在判决中判令原告免予支付2020年2月和2020年3月的租金。

承租非国有物业用于经营的承租人受到冲击的，人民法院可以根据公平原则酌情减免租金、延长租期或者延期支付租金。

《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；多少调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

在实践中，人民法院会先主持调解，调解不成的根据公平原则变更合同，此时人民法院会从场地实际使用情况、疫情达到严重程度的时间、已经减免的租金、转租关系中原出租人的减免情况酌情确定需执行的租金数额，实际案例中一般免除一到两个月的个人所得税租金。

如笔者团队办理的系列案件（2020）粤0305民初18069-18072号案件，笔者团队代理承租人一方，最终得到南山区人民法院的支持免除2月份租金以及拖欠租金的利息；类似的判例还有(2021)粤03民终8353号案，深圳中院、罗湖法院也减免了承租人2020年2月份的租金。

而在(2021)粤03民终23632号案中，除了疫情因素，租赁的经营用房屋附近还因修建地铁严重影响交通，深圳中院、南山法院酌定免除了承租人从2020年2月至2020年4月24日（双方达成一致解除租赁合同的时间）期间的全部租金及管出租理费用。

对于非国有房屋，为了支持出租人主动减免租金，各地政府也出台了帮扶鼓励政策，如深圳市福田区2020年出台的《防控疫情同舟共济“福企”新十条政策》（即“福企”新十条）第一条就规定了商业楼宇、专业市场业主、创新创业孵化载体主动减免标准对承租人租金的，按2020年2至3月减免租金总额30%给予支持，最高200万元，而商业综合体主动减免租金的最高支持金额可达500万元。

2022年3月10日福田区又出台了类似福田抗疫十条政策，区政府、区属国有企业物业对符合条件的租户给予2022年3月份租金全免、4月份租金减免50%的支持。企业人才住房租金也减免支持。

上述关于疫情期间租赁合同的租金减免、支付期限宽限的规定只适用于2020年1月之后，2020年5月9日全面复工复产之前。

深圳市卫健委于2020年1月20日通报第一例新冠肺炎疫情确诊病例，随后深圳市逐步开展防控措施，因此在司法案例中法院一般会将2月初视为疫情影响开始的时间点，1月发生的租金不予减免（尤其是合同约定提前一月支付下月租金的案件），1月拖欠的租金违约责任亦不能豁免，如上文提到的（2020）粤0305民初18069-18072号案件，南山区人民法院就认为：被告自2020年1月开始拖欠租金，此时不存在疫情事由，故原告有权按照合同约定主张没收租赁保证金。

(2021)粤0303民初6443号案中，深圳市罗湖区人民法院指出：但2020年5月9日，广东省已将重大突发公共卫生事件二级响应下调为三级响应，各项经济活动有序恢复，各行各业全面复工复产，我国2020年二季度GDP同比增长率也由负转正，在此情况下，原告仍不支付任何租金，已经构成违约征收。依照合同约定，被告有权没收原告支付的租赁保证金额，本院对原告请求被告退还租赁保证金的诉讼请求不予支持。

相关法律法规

最高人民法院2020年5月15日发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条。

5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。

6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，是受疫情或者疫情防控措施免征影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进租赁行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则租赁变场地更合同。

发改委等额八部门《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》规定：

推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。

《深圳市福田区防控疫情同舟共济“福企”新十条政策》第一条 降租激励支持

1）商业楼宇及专业市场租金减免支持。鼓励商务楼宇、专业市场业主或者经营管理主体对符合条件的承租企业主动减免租金，按2020年2至3月减免租金总额的30%予以支持，最高支持200万元。（责任单位：区发展改革局、区工业和信息化局）

2）创新创业孵化载体租金减免支持。创新创业孵化载体主动对承租对象减免租金的，按2020年2至3月减免租金总额的30%予以支持，最高支持200万元。（责任单位：区科技创新局、人力资源局）

3）商业综合体租金减免支持。商业综合体业主或者经营管理主体主动减免租金且克服困难实现正常运营的，按照减租规模予以支持，最高支持金额由“福企”十一条（福府〔2020〕7号）政策的200万元提高至500万元。（责任单位：区工业和信息化局）

《深圳市福田区支持企业同心抗疫“十条”政策》（2022年3月10日）第一条 降租减租支持

1）区政府、区属国有企业物业对符合条件的租户给予2022年3月租金全免、4月份租金减免多少50%的支持。