近日，万科发布2019年报：公司在2019年实现营业收入 3678.9亿，同比增长23.6%；归母净利润 388.7亿 ，同比增长 15.1%。
去年底，王石提前透露万科年报非常好，这样的业绩好到哪里去了呢？
1、王石说谎，万科业绩增速放缓！
20指标19年11月23日，王石在他的新书发布会上称“根据我掌握的信息，万科公布的年报非常的好” 。一语激起千层浪，第二天，万科股价大涨6.07%！
2019年3月17日晚，万科发布年报，业绩增速放缓，并没有像王石说的那样“万科年报非常的好” ，预期落空，第二天，万科股价大跌6.44%！
王石作为万科创始人，前董事长，也可能是万科最大的个人股东（王石通过万科的两个员工持股平台持股万科），提前透露上市公司财报信息，本质上是违反了相关证券法规。王石已经离职万科，不能获取上市公司非公开信息，应该是有人透露了，毕竟万科现在的很多高管，是王石的老部下。更有问题的是，王石提前透露的财报信息，居然出错了，而且还影响了上市公司股价大幅波动！
万科业绩增速放缓！
2019年，万科归母净利润增速只有15.1%，大幅低于2017年的33.44%和2018年的20.39%。
自从2016年以来，万科的归母净利润一直在16%以上论文，2019年15.1%的增速，跟2015年的业绩持平。
再来看看万科在2019年四个季度的净利润情况。第四季度的归母净利润出现了大幅下滑，从前面三个季度的25%以上增速，下降到4.26%。
虽然，万科的归母净利润出现大幅放缓，但是，万科的营业收入增速还是不错的。
2019年，万科营收增速23.6%，略高于2018年的22.55%万科。2019年第四季度，营收增增长率速18.35%，低于前三季度27.21%的增速，但远没有该季净利润增速下滑幅度那么大。
万科归母净利润增速远远不及营收增速，主要原因是计提营业税金和投资收益减少。这两个原因，市场基本解读为隐藏利润，其实，万科的归母净利润增速常年不如营收增速，后面我们会讲到。
因为预售期房，房企的营收情况一般滞后于销售额一两年。
万科销售额大幅放缓。2019年，万科销售金额6308.4亿，同比增长3.9%，出现大幅放缓！2016年到2018年万科销售金额增速分别为39.5%、45.3%和14.5%。
可以预见，万科2020年和2021年的业绩压力比较大。
2、郁亮时代，万科加杠杆！
2017年，王石离职，万科进入郁亮时代，之后的资产负债表和经营策略发生很大变化。
三年的时间，万科资产负债率从2016年末的80.54%，上升到2019年末的8标的4.36%，上升了3.82个百分点。2010到2015年，万科的资产负债率维持在79%以下。
总资产从2016年的8306亿，上升到2019年末的1.73万亿，上涨幅度1.06倍。负债从2016年末的6689亿，上升到2019年末的1.46万亿报表，上涨幅度超过1.18倍。
有息负债从2016年末的1287亿，上升到2019年末的2578亿，上涨幅度1倍。
万科加杠杆也是有原因的，2016年发生了很多事，不仅有宝万大战，而且，那一年，万科首次跌落房企榜首位置。此前七年，万科一直牢牢占据榜首！此后三年，万科也一直无缘榜首。
突然被其他房企反超，万科也就开始加杠杆冲规模。
总的来说，在房企里面，万科的负债是偏低的。2019 年末，万科净负债率为33.9%，这在房地产行业里，是比较低的，有些激进的房企，净负债率动辄超过100%，甚至达到200%、300%。较低的净负债率，也让万科在楼市周期中，腾挪空间变大。
3、销售人员激增，销售额增长停滞！
2019年，万科房地产开发业务中销售人员5589人，同比增长390.3%。
万科在2019年，大量招聘销售人员卖房子，销售人员增财务长了近4倍，但是2019年的销售额只有3.9%的增长。
很明显，房子不好卖了。以前，房子好卖的时候，万科可能只需要拿万科地，把房子建好，销售不用愁，委托给第三方销售平台就行。现在，万科已经开始大量招聘销售人员，自己来卖房子。
另外，利润增长在放缓，万科通过自己的销售人员卖房子，可以把第三方销售渠道的利润拿回来。
4、万科团队跟投金额大幅下滑，项目投资回报率降低？
万科于2014 年推出项目跟投，将项目经营成果与员工利害关系直接挂钩，鼓励跟投人员为公司和 股东创造更大价值。截至 2019 年底，万科累计有 865报表 个项目引入跟投机制。2019年，在新获取的项目中，跟投认购金额为 41.57 亿元。
2018年，万科团队新增的跟投金额 84.49 亿，2017年是106.4 亿。
从2017年到2019年，跟投金额出现了两连降，尤其是2019年，跟投金额41.57亿，较2018年84.49亿，出现大幅下滑，下降幅度高达50.80%。
近三年，万科团队跟投金额的分析变化趋势，基本反映了楼市周期。2017年，跟投金额创下高点，对应的正好是2017年火热的楼市。
2019年，万科团队跟投金额大幅跳水，是不是万科团队已经找不到公司更多的好项目来跟投了。现在，万科的房财务分析地产开发业务，更多地要依赖上市公司资金。
还有一个现象很有意思，万科的少数股东权益增长大幅放缓。少数股东权益也就是少数股东2017净资产。
2019年末，万科少数股东权益825.21亿，较2018年末的798.57亿，增加了26.64亿。2019年，少数股东损益（少数股东净利润）162.60亿。也就是说，2019年，少数股东不仅把所拥有的净利润几乎分光，还出现了资本金的撤资。少数股东是万科团队跟投和万科合作方，这两方对楼市的判断还是很精准的。
楼市好时，少数股东加大资金投入到万科项目，楼市调整时，少数股东资金减少投资，上市2017公司资金加大兜底。
2015年，少数股东净资产回报率21.67%，上市公司股东净资产回报率18.08%，少数股东的回报率超过上市公司股东回报。
小股看过很多房企上市公司的资产负债表，一般来说，民营的房企，少数股东的回报增长率率远远低于上市公司股东回报率，比如，阳光城、蓝光、中国奥园等，这些房企涉嫌明股实债，大股东的股份很高，想通过做大上市公司利润来获得利益最大化；混改的房企，出现少数股东回报率高于上市公司股东，这类房企，涉嫌管理层在占上市公司股东便宜。
2015年，万科的这一特征也是被市场批评，随后几年，少数股东回报率跟上市公司股东回报率基本持平，但这也不低了，财务20%左右。
万科员工跟投项目，原本是想将项目经营成果与员工利害关系直接挂钩，鼓励跟投人员为公司和股东创造更大价值，最后，反而有点像内部员工占了上市公司股东便宜。
还有，万科管理层经济利润提成制度，也是被市场诟病。高管奖金提成增长财务分析，股东分红却停滞。市场不好，再苦也不能苦高管。2019年，万科拟派息118.1指标亿，与2018年持平，但是分红率较20分析18年下降了5个百分点。20论文19年，经济利润奖金总额为20亿，较2018年的17.4亿，增长了 2.6亿，增长幅度14.94%。此前，万科高管曾公开谈过这个经济利润提成制度，ROE超过10%的部分，管理层会提取10%。大型房企的ROE一般都是20%左右，10%的门槛是不是有点低了。万科管理层的总奖金不仅包含经济利润提成，还包括年度奖金。
最后，讲一下整个楼市的情况。2019 年全国商品房标的销售面积 17.16 亿平米，同 比下降 0.1%；销售金额 15.97 万亿元，同比增长 6.5%，增速比 2018 年的12.2%，下降了 5.7个百分点。
楼市销售金额增速放缓，销售面积下降0.1%，说明房子已经没以前好卖了。反应到上市房企的财报中，预收款结算比例高的房企，利润已经出现大幅下降了，结算比例低的，2020年的利润也会出现承压。
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