上海商业二手房交易税费计算器(上海二手房购房税费计算器)

先说一下我们税费买的房子，上海市郊区的一个地铁沿线二手动迁房，房龄13年左右。购入时间在2021年5月份。

1、看房初期自己的规划

在准备买房的时购房候，一定要合理规划好自己的购房预算（不逼一下自己，都不知商业道父母有多少钱）、房屋预期（毛坯精装or普装）、地理位置、交通情况（地铁、公交、高速、高架）、有无学校、医疗、生活配套等，当然也要结合自己的工作地点去选择，这里的选择因人而异。

2、选房细节

由于我们工作不算太久，社保年限短，积分少，所以和上海的积分摇号新房基本无缘，只能去看二手房，所以以下的买房过程主要围绕二手房展开。

（1）选址，关于小区内选哪一排以及楼层：

由于当时的预算不多，看的小区离地铁很近，大概50米左右，最终定的房子是在交易税靠马路靠地铁的一排，地铁出行相当便利，倒也不用考虑噪音的问题，选双层钢化玻璃，基本没有任何噪音（好像当时是物业统一更换了玻璃），价格也会相对小区内的楼房便宜，当时在小区中间排的房子总价要高于我们这个20万（还是纯毛坯），当然预算充足的情况下就随意了。房屋总高6层，我们买的是6层带阁楼和露台的（建筑面积82.8平，阁楼面积赠送），一梯两户（无电梯），简装，当时也想买同一排2楼的，但是考虑到被树木和防盗窗遮挡交易采光不好，还是下手6楼的，交易税这里不要相信中介说你以后在家时间短在公司时间长，自己住的舒服才是主要的，阳光房肯定>阴潮房。当然像这种6层的楼梯房，还是建上海议选3、4层黄金楼层，不管是家里有老人住还是自己平时出行都很方便。不过我们小区最近在征集装电梯，对我们6层的来说确实是一件好事，毕竟爬楼真的太累了、、、

（2税费）关于房内布局怎么看，我们这里踩了很多坑。

首先看下房屋采光，除了平时屋内采光，还要看有没有被同一排的房屋遮挡（包括不同时间段的），比如我们之前看了一个3楼的房子，12点之后基本就没阳光了计算器，被旁边凸出来的房间挡得死死的。

其次是房间内整体陈设和布局，如果你要考虑买来重新装修就无所谓了，如果手头拮据，买来稍微收拾下就要住的，那一定要看看：①卫生间：有无干湿分离，有无燃气热水管、有无浴霸或者预留电线、洗手池有没有通热水管或预留管道，洗衣机有没有预留下水管道；②厨房：有没有燃气管、水槽有没有通热水管。不要想着用电热水器或者小厨宝，如果全家人一起用，电费永远都是远远＞燃气费的；③电线布线是否合理（家庭常用的电线能否满足需求，比如家电插排、网线电源、浴霸线路等等，否则就要全部走明线，会很丑）；④阳台有无封装，封阳台如果用断桥铝双层中空玻璃，现在也要七百多一个平方。我们当时看房的时候没仔细看，房子那时候在出租，卫生间用的电热水器，洗手池和厨房水槽无热水，导致现在要从厨房打洞穿过客厅接水管到卫生间才能用燃气的热水。不然只能用电热水器，另外由于淋浴房内预留空间小，电热水器也只能采购超小的，家庭使用很不划算。另外阳台也没有封。所以现在零零散散的算下来家具家电和房屋重新收拾翻新至少要5万元左右。其他就是一些小的布局，比如插座、开关分布，看自己的需求，但都可以作为参考。

（3）房子有没有户口，如果有户口的，在购房前约定好提前迁出去，否则后续自己的户口无法迁进来。

（4）屋内所有的家具家电，和卖家约定好是否赠送。

3、购房过程

确定好选购房源后，就要准备交钱的事了，付款方式自己选（全款or贷款）：

首先是砍价，包括房屋总价砍价、税费砍价、中介费砍价。我们当时砍价能力很弱，房子总价没咋降下来，可以根据房里的家具、装修等去砍。不过这里可以约定一下交房时间，是款清交房，还是过完户就交房。款清交房就是如果你办贷款，等你的首付款付完、银行的公积金贷款和商业贷款全部都放到卖家手里之后，才能拿到房子钥匙，现在上海贷款审批以及放贷时间都很长，款清交房时间会很久很久，这个可以和卖家协商好。税费砍价就是让中介和卖家谈谈能不能负担部分税款（如果不说，默认就是全部买家交！），上海不满五唯一的房子税费包含个税、增值税、契税（具体税费计算可以网上百度，很全面）。中介费一般佣金点位是2%，我们当时就谈到了1.2%左右（小区门口找的小中介，大中介如链家、太平洋等应该不好谈）。

所有价格都谈完后，让中介联系卖家交定金（定金看自己的意向，没有固定要求，我们当时是付了10万，后期房子如果不想要上海估计也退不回来），这时候会签一个居间协议，证明你交交易了定金以及初步规定了后续的一些操计算器作。在签这个协议或者说确定好要这套房子之前，和中介一起去房管局拉一下房子的产调，看看没有产权纠纷、户口或其他的一些问题。

交完定金，中介会去帮忙办购房手续，后期就是和卖家一起办理网签和贷款手续办理，办二手房这个的时候就要把首付款交齐了（这里会预留1万的尾款等收房的时候交）。等到银行贷款批下来后就可以去办理过户，过户手续下来之后去交税费，就可以拿到房产证了（如果约定好过户后拿房的小伙伴，这个时候就可以收房了）。接下来就是等银行放款了（一般是先放公积金，再放商贷，我们当时时间差大概2个多月，因为7月上海突然出了个限贷政策，放款时间受影响了）。这里我们跟着中介的步骤办理都蛮顺利的，没遇到什么坑（家门口的中介还是蛮靠谱的）。

4、有无租约

二手房有无租约真的很重要很重要！！在买房交定金之前就要和卖家约定好租约是否存续，假如房子租二手房期到9月30日，而你收房时间在7月1日，那么这两个月的租约是持续还是要提前终止。第一种情况租约如果继续持续到9月30日，在交房的时候一定要把租商业金、押金结算清楚。我收房的时候忘了押金这回事，结果到给租客拿钥匙的时候，原房东不承认押金了，购房非说押金是抵屋里的家具家电的费用由我们付给租客。虽然租客也有租约合同，我们也有证据证明原房东说谎并且押金不在我们手里，所以现在还在和原房东扯皮，对方就是不愿意给押金，被他们摆了一道。如果收房的时候终止合同，也要让卖家处理好租金、押金、水电燃气费等事情，别到时候给自己增加麻烦。

5、收房

收房的时候和卖家沟通好，前期多少物业费没有结算（和卖家结算）、水电燃气费没有结算（如果有租约，就和租客结算）。费用梳理清楚后，我们再交最后的1万尾款。这里所有手续和费用结算清楚后，房子就到手了。拿到房以后，就可以去小区物业办理新房业主信息变更过户、燃气、电、自来水过户了。