01.
表：成都、广州预售资金监管调整情写况
对很多施工单位来说，一般在年底才会拿到最大头的结算。2018年，笔者参加开发商年终会，有总包拿到了的几亿元的结算，开心的不得了，的貌似并没有很在乎拖欠了这么长时间才结算。交流下来，施工单位普遍反映，不拖欠怎么做大业务，这是行业的潜规则，大家都这样。
资金链紧张的这种局面传导下去，结果就是开发商不得资金不大尺度打折促销，挪用预售资金。甚监管至该到竣工和交付时间私募点的，也被新规迫延迟交付、甚至有烂尾的风险。对住建部门来讲，必须要加强预售资金监管，确保专款专用，甚至接管预售资金监管账户，冻结预售资金。
04.
包括预售资金在内的多渠道融资，就计划是开发商快周转计划、加杠资金杆的依靠。楼市这几年高举高打，卖地、开工、销售写规模不断上台阶里。狂飙到现在，我们要正视当前面临着的严峻局面：史无前例的竣工高峰期来了，继续原来的“加杠杆”模式，才能泄掉这个洪峰，才监管能继续高举高打下去。
总的来看，原来的循环链条越来越不稳定了。这就是为什么，保交楼和保民生提到了史无前例的高度！
相比发达国家，从归口管理的住建部到各级地方行业主管机构，我国对于商品房预里售有严格的制度规定：
一是，预售获批有“三个条件”，即缴清土地出让金、取得规划许可证、投入资金达到总投资的25％；
二是，预售有“受理-审核-许可-公示”的全套透明化流程；
三是，各地普遍有预售资金监管制度，即首付款、按揭贷款严格按照工程形象进度支付。
四是，我国还有严格的竣工交付验收程序。从监管上看，我国预售门槛比英美日要高。
因此，根源不在预售本身，而在于监管执行上。
现实问题是，上面讲的这个全链条的预售管理体系，并未得到有效的执行。比如，对于项目用款计划，可以按照“地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、首次登记完成”等几个环节设置资金使用节点。不到节点不能提取，这样既缓解了资金链，又能确保专款专用。
以现售取代预售，开发商把房子建好了再出售，这样就不会有任何新规烂尾的可私募能性。看似解决了问题，可以高枕无忧了，但事实上掩盖了在预售全链条管理上的问题，也不怎么符合前期投入大，资金周转慢的地产怎么开发模式。试想，既要保持高地价、保持卖地规模、保持开发投资规模，还不允许开发商过多融资，保持资金链安全，又要求现房销售，这怎么可能呢？
本文源自金融界网
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